发展不均衡。表现在产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房开发比例出现了严重失调户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分开发产品集中在同个区间后，除同类产品竞争压力会相应增大销售周期会相应拉长销售利润会相应压缩外，也会留下市场空白，产生产品真空地带。我们虽然不能得出平方米以下小户型市场需求巨大分析结论，但至少我们能从这类产品预售效果看出，这类产品目前供应不能满足市场需求。二鄂尔多斯市房地产市场供需预测居住人口结构分析‚十五‛期间，乌兰木伦镇因为煤炭煤化工产业发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。随着乌兰木伦镇人民生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来乌兰木伦镇务工经商人员还将增多，将产生大量住宅需求。乌兰木伦镇做为伊金霍洛旗经济发展重要支点总论项目概况八主要技术经济指标二建设单位概况三项目提出的理由与过程四项目建设的必要性五项目可行性研究报告编制原则与依据位居全市各旗区第三位。地方财政收入完成万元，完成年度预算，同比增加万元，同比增长。由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入增长，促进当地形成了大量高收入人群，为市民未来购房臵业打下经济基础。诸多经济社会利好因素合成，特别是城市化进程不断推进，旧城改造已经成为伊金霍洛旗目前城市建设重要任务，温家圪堵位于享有‚内蒙第经济强镇‛乌兰木伦镇南部，属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动温家圪堵假城改造，建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。四项目建设必要性伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目建设符合伊金霍洛旗总体发展规划要求，与乌兰木伦城市发展程度相适应，建成后将为乌兰木伦镇居民提供处具有有良好居住环境有完善基础设施文明卫生示范小区，提供多样化可选择适应性强经济型住宅，满足入住居民居住生活环境和条件安逸性舒适性和安全性要求。伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性经济性和文化性，还坚决贯彻可持续发展战略要求，为人们提供舒适环保清新自然并充满生机和活力居住空间和居住环境，随着本项目实施，极大地促进了旧城区改造建设力度。伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地经济发展产生积极影响。在项目具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业机会。伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人疏密有致特点，创造了自然休闲高层次社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长需求，必将会获得市场认可。项目建设在实现舒适健康居住生活同时，也必将为开发企业带来良好经济社会效益。五项目可行性研究报告编制原则与依据编制原则符合国家内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范，贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设规定，按城市总体规划进行布局。结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。建设集居住生活配套为体大型生态生活园区，吸收优秀地方居住规划特点，创造具有本市特色满足居住生活需要环境功能，努力创造个开放，与城市生活密不可分有机结合综合体。二编制依据国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南试用版国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家和地方有关规程规范政策及条例等。伊金霍洛旗城市总体规划。建设单位提供动资金资金运用固定资产投资投资方向税建设期利息流动资金所得税应付利润长期贷款本金偿还流动资金贷款偿还盈余资金累计盈余资金资产负债表附表单位万元序号项目资产流动资产总额应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值负债及所有者权益流动负债总额应付帐款流动资金借款长期借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润建设项目经济评价方法与参数第三版国家和地方有关规程规范政策及条例等。伊金霍洛旗城市总体规划。建设单位提供其它有关资料及数据。第二章市场需求分析与建设规模鄂尔多斯市房地产市场现状‚十五‛期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。‚九五‛期末鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到‚十五‛末为平方公里。随着鄂尔多斯生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员增多，将产生大量住宅需求。二房地产市场消费基础分析人口增加导致刚性需求乌兰木伦镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田主采区。目前，全镇常住人口万多人，共有煤炭生产企业家，年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致住宅需求空间还很巨大。随着乌兰木伦城市化进程加快目录第章总论项目概况八主要技术经济指标二建设单位概况三项目提出理由与过程四项目建设必要性五项目可行性研究报告编制原则与依据第二章市场需求分析与建设规模鄂尔多斯市房地产市场现状二鄂尔多斯市房地产市场供需预测三建设规模第三章项目建设地点及建设条件项目选址二建设条件第四章项目建设方案编制依据二规划设计主题三规划设计方案四建筑方案第五章配套工程建设方案核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,电力工程三给水排水工程四采暖通风与空气调节五燃气第六章环境保护环境现状二项目建设与运营对环境影响三环境保护措施四环境影响评价结论第七章劳动安全卫生防护劳动安全二卫生防护措施第八章消防编制原则二编制依据三消防措施第九章节能节水节能措施与能耗指标分析二节水措施与水环境系统建设目标第十章组织机构与人力资源配臵组织机构二人力资源配臵第十章招投标要求及内容编制依据二招标方案第十二章项目实施计划第十三章投资估算与资金详见附表。三新增资金来源与筹措本项目新增固定资产投资万元，全部为企业自筹资金解决。新增固定资产投资使用计划与资金筹措详见附表。四流动资金估算及资金来源本项目新增流动资金总额为万元，其中铺底流动资金为万元，由企业自筹资金解决。第十四章财务评价项目运营计划本项目建设期为年，第年开始预售。第三年本项目拟通过销售住宅预计销售，预计实现收入万元。本项目初步订价每平方米平均售价元预计销售，万元。二总成本测算本项目总成本费用为万元，经营成本为万元。原材料价格确定不含税是以现行价格为基础进行计算。二燃动力费以现行价格为基础计算。三工资及福利费本项目管理人员和服务人员共计人，人均工资按万元年计算。四销售费用按销售收入计算总成本费用估算详见附表。三销售收入销售税金及附加利润及其分配本项目建设期为年。第年开始销售。第二年本项目拟通过销售住宅预计销售，预计实现收入万元。产品营业税按计算，城市建设维护税教育费附加分别为，预计销售税金及附加为万元。销售收入销售税金及附加和增值税估算详见附表。满负荷经营年利润总额为万元，所得税率为，所得税额为万元。在可分配利润中，盈余公积金提取比例为，公益金提取比例为。满负荷经营年税后利润为万元。损益和利润分配详见附表。四项目盈利能力财务内部收益率税前税后二财务净现值税前万元税后万元三投资回收期含建设期税前年税后年四投资利润率五贷款偿还期含建设期年长期借款偿还计划详见附表，财务现金流量详见附表附表。五经济效益分析从以上财务数据中可以看出，其内部收益率超过社会基准折现率，说明项目经济效益较好，盈利能力较强。项目建成后，经济效益明显，该项目是可行。第十五章风险分析盈亏平衡分析满负荷经营年本项目盈亏平衡点生产能力利用率为，即销售收入达到万元时，处于盈亏平衡状态，说明企业成本较低，盈利情况良好。二敏感性分析本报告分别对固定资产投资销售收入经营成本变化进行敏感性分析。表敏感性分析表序号项目全部投资所得税前变动幅度内部收益率净现值投资回收期万元年基本方案固定资产投资销售收入经营成本从上表中可以看出，当这几种因素变化时，项目税前内部收益率仍在以上，说明项目具有较强抗风险能力。第十六章结论及建议结论项目建设用地已通过招拍挂方式取得，并符合规划城市规划要求场地位臵优越价持续走高提供了有力支持。以改善现有居住条件为目消费需求经济发展使城市居民手中可支配收入越来越多，对现有居住条件不满造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同是，传统‚安居乐业‛心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人收入购房。非理性消费需求对于房地产市场影响土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，进步强化了这种认识。再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势引导。在这种市场氛围下，非理性消费心理促使住房需求不断释放。目前，乌兰木伦房地产市场是稳定繁荣，目前市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。而且，根据现在乌兰木伦即定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从温家圪堵方向房地产建设日益繁荣。三目前市场开发结构年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市。其中普通商品房开发占总开发量左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。平方米以下住宅仅占住宅总供应量，平方米住宅占住宅供应量，平方米以上住宅占住宅供应量。在预售方面，平方米以下住宅预售率为，平方米住宅预售率达到，平方米以上住宅预