车场设地下停车场洗衣房四建址选择建址现状地点与地理位置本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳公里距都匀公里。区域内配套设施完善交通便利。凯里市位于贵州省东南部，地理坐标东经，北纬。处于贵州省黄金休闲娱乐圈内，地理位置十分优越。建址土地权属本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限年。工程地质水文地质条件工程地质条件建址场地地基土岩性自上而下构成情况为层杂填土杂色灰黑色，结构松散，稍湿饱和。局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。其层厚般为，层底标高为。层角砾碎石土灰黄色，稍密状态，湿饱和。碎石层呈次圆状，主要为风化碎石充填为粉质粘土，混少量中粗砂。局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚般为，层底标高为。层板岩强风化褐黄色，硬坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。层面标高为。据本地经总论项目背景与概况二主要技术经济指标景观保存完好旅游胜地，年接待国内外游客万人次，同比增长近年来，凯里市宾馆娱乐餐饮业发展迅速。但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约凯里市旅游业发展瓶颈。随着高档消费群体日益扩大，高档水疗会所和星级宾馆在凯里市供不应求。黔东南州锐鑫国际休闲服务有限公司经过两年多充分考察调研，凯里市投资兴建凯里市锐鑫国际会所。本项目建设对改变凯里市休闲娱乐设施落后状况，促进休闲娱乐业发展是十分必要。可行性研究报告编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要草案贵州旅游娱乐业发展规划中华人民共和国建设用地规划许可证第号中华人民共和国国有土地使用证凯里市国用第号项目预期目标本项目总投资亿元人民币，按四星级标准建造，主业鑫国国际水疗会所，配套锐鑫国际酒店休闲娱乐设施。二主要技术经济指标表主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注建设规模平方米项目总投资万元职工人数人裙楼平方米总建筑面积平方米营业面积平方米年营业收入万元总成本费用万元年利润总额万元营业税金及附加万元投资利润率投资利税率投资回收期年含建设期年内部收益率净现值万元盈亏平衡点借款偿还期年含建设期二市场预测凯里市休闲会所现状当前洗浴休闲行业状况及市场前景分析传统药浴，如桔皮浴姜奶浴参石浴另类刷浴泥炭浴黑泥浴等等。而凯里地区洗浴行业市场营销模式单，基本上都是普遍桑拿，美容，按摩，足疗等，经营项目洗浴文化构成雷同缺少特色，在对外宣传上，大家都打着美容健体，修身养性这张牌，差异化程度非常小。没有差异就没有特色没有特色就不能吸引人。其次，在规模上，大家基本上旗鼓相当。再次，服务水平持齐，难相上下。从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果能够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平则更容易在市场中鼎足而立。市场现有洗浴休闲服务容量市区人口不多，但凯里天然具有区位优势，是旅游集散地。每天至少有万外来人口进出这里，相当于城市总人口。可以说消费群体还是很可观。就目前来看，市区除了阳光樱花，还有曼谷雨林等等，大大小小已上十家。这些洗浴休闲场所，主要串落在凯里闹市区，因此，总体服务容量比较大，但分摊下来就显得僧多粥少了。凯里水疗休闲市场所处发展阶段则处于市场发展最初阶段市场导入期。水疗休闲市场结构享受型消费者理智型消费者筑方案工程方案设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。黔东南州锐红房地产开发有限责任公司法人代表吴经锐是成功企业家，对本项目有较强驾驭能力，这是本项目成功实施保证。财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为承办单位带来可观经济效益，为当地休闲娱乐业增添新亮点。综上所述，本项目是可行。僧多粥少了。凯里水疗休闲市场所处发展阶段则处于市场发展最初阶段市场导入期。水疗休闲市场结构享受型消费者理智型消费者行业竞争焦点与在歌舞厅迪厅等宣泄来缓解精神压力不同，水疗自然而又放松，是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张现代人士，因此争夺这部分消费者已成为竞争关键。服务人才是该行业又竞争热点。需求现状凯里市作为全国优秀旅游城市，休闲娱乐业已成为凯里市支柱产业。休闲娱乐业是世界第大产业。近年来，随着经济快速增长，我国休闲娱乐消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐第大国。凯里市水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花曼谷雨林在内所有水疗营业面积总共不到万平方米，星级宾馆不到家，无论从数量还是在服务上都远远满足不了外来游客目录总论项目背景与概况二主要技术经济指标二市场预测凯里市休闲会所现状三建设规模和建设内容建设规模二建设内容三工程项目四建址选择建址现状二主要设备三配套设施五组织机构与人力资源配置组织机构二人力资源配置三经营管理核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,六项目建设项目建设期二项目实施计划七投资估算及资金筹措投资估算依据二项目建设投资估算三资金来源与筹措四资金使用计划八财务评价财务评价依据二项目建设期经营期计算期三项目总投资及资金筹措四财务效益分析九可行性研究结论结论总论项目背景与概况项目名称高档会所建设项目，以下简称本项目。项目拟建地点贵州省凯里市永丰路该项目配套设施完善，小区周边交通便利，市内路区可到达，距迎宾大道米，距新建城南客车站米，是凯里长途客运中心，凯里运输公司客车站即将搬迁到这里。车站投入运营后，日发送旅客多人次，年客流容量为万人次，高速公路西三其它勘察设计费工程监理费建设单位管理费员工培训费基本预备费小计三资金来源与筹措本项目总投资万元，按如下方法筹集建设单位自筹资金万元，其中自有资金万元，融资万元申请银行中长期借款万元。四资金使用计划本项目建设期二年，固定资产投资分年分批投入，第年约占，第二年约占。流动资金按生产负荷逐年追加投入。详见投资计划及资金筹措表。八财务评价财务评价依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版，年。国家计委颁发投资项目可行性研究指南试用版，年。中华人民共和国增值税暂行条例年。中华人民共和国企业所得税暂行条例年。建设单位提供有关数据和资料。参加本项目研究其他专业提供数据和资料。二项目建设期经营期计算期项目拟年建成，经营期年，计算期年。三项目总投资及资金筹措项目总投资取整万元计算本项目总投资万元，其中建设投资万元建设期贷款利息万元铺底流动资金万元。资金筹措建设单位自筹建设投资万元包括融资和铺底流动资金万元，共计万元申请银行长期借款万元，。自筹资金占总投资。用款计划建设期为年，按建设工程进度要求，固定资产投资分年分批投入，第年约占，第二年约占。流动资金按经营所需分三年逐年追加投入，直至计算期满。以上详见附表流动资金估算表和附表投资计划与资金筹措表。四财务效益分析财务评价基准对照指标为基准收益率基准投资回收期年投资利润率投资利税率。成本估算水疗会所日常支出按该项营业收入估算。餐饮服务直接成本按该项营业收入估算。宾馆客房直接成本按该类营业收入估算。广告推销费用以及差旅交际等费用按总营业收入估算。燃料动力购买费用估算详见附表。其他费用估算按营业总收入估算其他费用，包括办公费职工制装费管理费用和不可预见费用等。此外，土地使用费包括在其他费用中。人员工资及附加定员人，其中中高层管理人员平均年工资元人，般职工人平均年工资元人。按工资总额计算社保﹑医保﹑失保和福利费用。折旧费和摊销费建筑物投资综合折旧年限按年，直线法折旧，残值率。设备投资及其它投资综合折旧年限按年，直线法折旧，残值率。无形资产及开办费摊销年限取年或年。土地使用权费用按年摊销。修理费按固定资产折旧费计算修理费。财务费用借款利息支出计入成本。详见附表总成本费用估算表保证。三建设规模和建设内容建设规模本项目投资亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所，总建筑面积平方米。工程完工后，将成为集娱乐餐饮休闲养生为体高级私人会所，共有保健包房间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人次。二建设内容本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成即负层负二层负三层楼二楼三楼四楼五楼组成。锐鑫国际会所按四星级标准建设和装修。负层建筑面积平方米。分布为商务包房歌城太空睡眠区负二层建筑面积平方米。分布为公共休息区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房负三层建筑面积为平方米分布为水疗会所宾馆主要通道大堂男宾浴区公共戏水区女宾浴区塔楼五层建筑，建筑面积平方米。分布为客房间层共设有标准客房间，设有层站无机房电梯部，楼梯通道座环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施室外工程给排水管网供电线网热力管网消防设施消防水池消防供水管网道路绿化喷水池入口广场三工程项目表工程项目表序号工程名称工程内容备注负层商务包房歌城太空睡眠区负二层公共休息区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区保健按摩包房负三层水疗会所宾馆主要通道大堂男宾浴区公共戏水区女宾浴区裙楼客房间环保设施污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。地下式室外工程给排水管网给排水管网设施供电线网内供电线网，配电设备热力管网供热管网设施，电锅炉等设备空调系统制冷机组，管网设施消防设施消防水池停车场设地下停车场洗衣房四建址选择建址现状地点与地理位置本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳公里距都匀公里。区域内配套设施完善交通便利。凯里市位于贵州省东南部，地理坐标东经，北纬。处于贵州省黄金休闲娱乐圈内，地理位置十分优越。建址土地权属本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限年。工程地质水文地质条件工程地质条件建址场地地基土岩性自上而下构成情况为层杂填土杂色灰黑色，结构松散，稍湿饱和。局部地段表部为耕土，