足。年市场供应量将会放大，行业调整期开发商面 临两极分化等特点。年天津房地产开发投资总额为 亿元，同比年同期的亿元上涨，房地产投资额仍在 稳步增加。从全年各月情况来看，月房地产投资状况良好，同比 逐月上涨，在月份超过亿元而月随着奥运结束以及经济 危机的逐渐扩大，投资额以及同比涨幅有所放缓。年天津土地 购置面积为万平方米，同比年同期的万平方米减少。年月天津土地开发面积为万平方米，同比 年同期的万平方米减少，自身资金压力以及对市 场观望减缓了对土项目，立足于正在蓬勃发展的天津滨海新区，集中商务办公和商 业功能于体，应保税区对商住两用楼的刚性需求，预计其建成后必 将收到良好的市场反馈。 第四章项目选址及建设条件 项目的选址位置和土地性质 项目的选址位置 项目地址位于天津滨海新区保税区内，四至范围为东临保税区国 际大酒店，西至临港路，北至京空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大 批知名企业和总部经济区域。特别是今年以来，保税区面对国际金融 危机的冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力 度，现代服务业运行显优势的情况下，这部分资金有很大 可能还会回流到房地产投资市场。 另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升， 大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航放，这大约要经过几个月的调整期。另方面 本地为数不多的投资客群会更加理性的分析投资收益，短期内这部分 需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有 大的改变，其他投资渠道没有明求自住需求改善需求。其中自住和改善需求是刚 性的，是天津需求市场的主体，其变化也有定的规律可循，短期内， 面对市场的波动，大部分自住和改善型购房者会采取持币观望态度， 但市场平稳后必然会释个月到两年，所 以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是 针对市场，调整在运作之中项目的产品结构。 需求方面看，在短期内，需求还会受到定的影响。房地产 需求分为投资需的集中入市，在短时期内竞 争激烈，价格上涨的趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期 看，政策的落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房 地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几的系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体 现在对产品供应结构的调整。未来市场趋势将会表现在以下方面 供应方面看，由于政策的宏观调控，高档住宅建设用地在长 期内将呈递减趋势，由于年下半年北京的些重要的交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的个新的引擎。预计天津在未来十年内， 仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作 用。从国家出台上， 近年来天津市的房地产业已有了定的发展，保持了良好的发展 态势。 未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中 心，第三个增长极环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都 着天津市在环 渤海中心地位的逐渐形成，将会吸引越来越多的外来群体来津投资 置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业的发展受到 国家的高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平的蒸蒸日城已与 多家内蒙企业达成了合作意向，面向的顾客群可以适当有所侧重。 二市场供需分析 天津，我国四大直辖市之，中国北方最大的沿海开放城市，作 为快速发展的直辖市，房地产业有很大的发展空间，随 流，顾客群的稳定程度取决于两个因素周边人口对项目的认可程度 以及顾客定位。 本项目目标人群定位在京津以及周边地区，包括河北山东山 西内蒙等地的来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代足于天津滨海新区保税区，主要面向天津市 乃至整合环渤海地区的大企业，未来可吸引各大企业来此设立集团总 部，促进天津保税区总部经济的发展。 目标客户群体对本项目的需求状况，直接决定了本项目未来现金制造业金融业食品业商业服务业和信 息业等其他相关产业的发展，促进天津港保税区，乃至滨海新区的经 济持续快速稳步发展。 第三章市场分析 产品定位及竞争力分析 港澳现代城项目是立地价值的提升效益上，建成后将带动区 域房地产业壮大。 天津港澳现代城项目的建设不仅能对该区域房地产行业带来积 极影响，作为第三产业的房地产业还能优化产业结构，从而带动天津 保税区范围内建筑业现在间接经济效益上。通过对房地产业的投入 开发，可以带动定范围内国民经济相关行业的全面发展。由于本项 目的间接效益主要表现在对本地区经济发展，对房地产业的发展所带 来的效益，尤其是对本地区土，个区域的发展势必离不开各行各业的繁荣与进步， 而房地产业是个国家或地区国民经济中关联度高带动性强辐射 力大的经济产业。房地产业的效益不仅表现在直接经济效益即房屋销 售收入上，更多地体现，个区域的发展势必离不开各行各业的繁荣与进步， 而房地产业是个国家或地区国民经济中关联度高带动性强辐射 力大的经济产业。房地产业的效益不仅表现在直接经济效益即房屋销 售收入上，更多地体现在间接经济效益上。通过对房地产业的投入 开发，可以带动定范围内国民经济相关行业的全面发展。由于本项 目的间接效益主要表现在对本地区经济发展，对房地产业的发展所带 来的效益，尤其是对本地区土地价值的提升效益上，建成后将带动区 域房地产业壮大。 天津港澳现代城项目的建设不仅能对该区域房地产行业带来积 极影响，作为第三产业的房地产业还能优化产业结构，从而带动天津 保税区范围内建筑业制造业金融业食品业商业服务业和信 息业等其他相关产业的发展，促进天津港保税区，乃至滨海新区的经 济持续快速稳步发展。 第三章市场分析 产品定位及竞争力分析 港澳现代城项目是立足于天津滨海新区保税区，主要面向天津市 乃至整合环渤海地区的大企业，未来可吸引各大企业来此设立集团总 部，促进天津保税区总部经济的发展。 目标客户群体对本项目的需求状况，直接决定了本项目未来现金 流，顾客群的稳定程度取决于两个因素周边人口对项目的认可程度 以及顾客定位。 本项目目标人群定位在京津以及周边地区，包括河北山东山 西内蒙等地的来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代城已与 多家内蒙企业达成了合作意向，面向的顾客群可以适当有所侧重。 二市场供需分析 天津，我国四大直辖市之，中国北方最大的沿海开放城市，作 为快速发展的直辖市，房地产业有很大的发展空间，随着天津市在环 渤海中心地位的逐渐形成，将会吸引越来越多的外来群体来津投资 置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业的发展受到 国家的高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平的蒸蒸日上， 近年来天津市的房地产业已有了定的发展，保持了良好的发展 态势。 未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中 心，第三个增长极环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都 北京的些重要的交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的个新的引擎。预计天津在未来十年内， 仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作 用。从国家出台的系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体 现在对产品供应结构的调整。未来市场趋势将会表现在以下方面 供应方面看，由于政策的宏观调控，高档住宅建设用地在长 期内将呈递减趋势，由于年下半年的集中入市，在短时期内竞 争激烈，价格上涨的趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期 看，政策的落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房 地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几个月到两年，所 以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是 针对市场，调整在运作之中项目的产品结构。 需求方面看，在短期内，需求还会受到定的影响。房地产 需求分为投资需求自住需求改善需求。其中自住和改善需求是刚 性的，是天津需求市场的主体，其变化也有定的规律可循，短期内， 面对市场的波动，大部分自住和改善型购房者会采取持币观望态度， 但市场平稳后必然会释放，这大约要经过几个月的调整期。另方面 本地为数不多的投资客群会更加理性的分析投资收益，短期内这部分 需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有 大的改变，其他投资渠道没有明显优势的情况下，这部分资金有很大 可能还会回流到房地产投资市场。 另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升， 大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大 批知名企业和总部经济区域。特别是今年以来，保税区面对国际金融 危机的冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力 度，现代服务业运行继续呈现良好发展态势。年前三季度，保 税区服务业实现增加值亿元，可比增长，完成固定资产投资 亿元，增长倍。目前，落户保税区的服务业企业已超过 家，现代服务业已占区域经济总量的，初步形成了现代服务业集 聚区。为进步构筑高端化高品质高新化的产业结构，加快与国 际接轨，在总部经济持续稳定发展的前提下，保税区正式打响此次招 商战役。 三市场前景分析 据天津市建委的数据显示年天津计划住宅建设总量为 万平方米，其中结转续建施工面积万平方米，新开工面积 万平方米。年全年天津市商品住宅成交量为万平米左 右，同比减少，特别是下半年以来，市场成交情况持续恶化，消 费者信心不足。年市场供应量将会放大，行业调整期开发商面