个月火爆销售，各地住宅存量大幅下降，北京上海广州等地住宅存量已接近近年来最低水平。存量锐减带来供需不平衡，无疑使需求方在博弈中处于不利位置。为了从增加供给角度防止房价过度上涨，今年国务院批准全国个城市新增建设用地规模较去年增加。然而大幅度增加土地供应似乎并没有调动房地产企业开发热情。地产商频频高价拿地，但土地储备转化为新开工状况并不理想。前个季度，全国房地产房屋新开工面积亿平方米，同比下降。月单月同比增速均为负值。作为房地产供应另重要方面保障性住房建设进展缓慢。全国人大常委会月底公布报告显示，截至月底，全国保障性住房建设完成投资亿元，完成率仅为。为了解决公积金资金沉淀和保障房建设两济快速发展，攸县城市建设者们，试图对这座拥有深远历史却极大落后于沿海城市启动厚积薄发发展战略。中天凯旋城项目开发建设，将极大推动攸县城市增长，促进区域经济发展。为政府增加财税，企业增效缓解劳动就业压力，提高居民收入和生活质量将起积极推动作用也将给攸县城市整体布局起到画龙点睛作用，对于提高城市品位，美化城市都将起到重要作用，将给攸县增添新生机与活力。攸县人民日益提高生活水平和消费需求，对住宅档次要求也相应提高改革开放多年来，人们生活习惯发生了翻天覆地变化，从以前追求温饱型发展到今天讲究品位型，具体表现在人们日常生活中衣食住行。特别是对居住条件和要求越来越讲究崇尚宽畅明亮绿色环保多功能住宅，成为人们对住宅追求主基调。中天凯旋城项目建设，正是符合人们意愿满足市民追求时尚要求。从攸县实际情况看，城市面积扩大以及城市人口增加，将增强对住房需求另方面是区域经济持续高速发展，使城镇人均可支配收入得以持续提高，特别是中等收入家庭总收入，则显得更稳定而可预测，这是大众住宅时代最为坚实消费基础，为住宅产业发展提供了长期内在动力。为实施住在攸县战略，树立攸县房地产品牌，起到良好示范作用十五期间，在中央小城镇大战略政策推动下，攸县实施城镇发展带动战略，举全县之力，开展城镇建设，攸县城镇建设步入快车道。年城市总体规划，对攸县推进城市化提出了新宏伟目标。对于新攸县规划，攸县将以建设新区为重点，不断优化拓展城市发展空间，建设流人居环境。年攸县根据地理位置和发展趋势，确定为长株潭城镇建设中次中心城市发展长株潭南部地区中心城市湘东南井冈山区重要商品集散地。此后，攸县又先后完成了攸县城市总体规划第二次第三次修编，把县城定位为长株潭大都市区生态型山水园林城市和重要二级中心城市。人口规模为万人，用地规模为平方公里，规划控制区面积为平方公里，城市规划区控制范围平方公里，城市建设规格发生了质飞跃。年，在全省率先编制了攸县城镇体系规划，确立了城八镇县域城镇布局，作出了以县城为中心，以网岭酒埠江皇图岭新市四镇为重点城镇近期发展规划，攸县各城镇在性质规模上建设投资上做到主次分明配置合理协调有序。由此迅速发展形成了批中心镇特色镇。皇图岭镇于年月日被建设部授予全国小城镇建设示范镇称号，为株洲市首获此殊荣镇，全省仅有个。该项目建设，对改造攸县旧城面貌，提升城市品位，改善人民生活和居住质量，都将有着极其深远意义。纵观世界各国城市经济发展，吸引优秀人力资源前来创业吸引国内外著名公司前来投资发展个非常重要前提，便是人居环境吸引力。深圳杭州上海等城市，近年来在人居环境改善方面作出巨大贡献，使得各类英才投奔其地，也使得当地经济迸发出富有激情活力。湖南要发展，攸县要发展，个很重要因素也在于人居环境改善。从构居环境自然资源和文化资源等潜在要素来看，攸县先天已经具备她魅力，但从城市建设条件居住环境治安环境生态环境人际交往环境来看，攸县落伍了。因此，对攸县而言，首当其冲并非是单纯招商引资，想要引来更雄厚资金，或者进步把引进来资金留在攸县继续发展，根本前提还在于改善人居环境，提高人居环境吸引力。倡导树立住在攸县城市品牌，是提高攸县人居环境个基本措施。住在攸县品牌战略实施，是从深层次探讨过去富有吸引力攸县城市，如何在现代仍然成为富有吸引力城市等系列问题，从而引发政府社会企业对攸县这座城市关注，对攸县人居环境关注，对攸县城市魅力关注。市场分析及销售预测及营销策略宏观经济环境概述年全国房地产市场综述及走势年前三季度房地产综述年前个季度，全国房地产开发投资累计完成亿元，同比增长施工面积亿平方米，增长竣工面积亿平方米，增长全国商品房销售面积万平方米，增长商品房销售额亿元，增长。其中，商品住宅销售面积增长，销售额增长全国个大中城市房屋销售价格同比上涨。市场方面，前个季度房地产市场火爆超出了很多人想象。三月里小阳春演变成了七月流火，伴随着成交量放大房价迅速攀升，北京上海深圳等线城市涨幅惊人，甚至超过年高峰期。盛夏过后，房地产市场开始不再单边看涨，对房地产泡沫化担忧与日俱增。随着年终岁末临近，年出台多项房地产优惠政策是否会到期终止成为各方热议话题，业界学界普通消费者无不密切关注房地产未来走势。全国房地产市场走势分析政策决定未来走势楼市运行深受政策周期影响，政策扶持或货币政策宽松阶段，楼市活跃，反之则进入调整阶段。年房地产市场复苏回暖与年中央以及地方出台系列政策密切相关。政策转向首先从央行对金融机构人民币存款准备金率与贷款基准利率变化开始。年月日，央行宣布，自月日起下调年期人民币贷款基准利率个百分点，其他期限档次贷款基准利率作相应调整。此后，年月日月日月日，央行连续下调人民币存贷款基准利率及金融机构人民币存款准备金率。年月日，财政部国家税务总局联合出台调整住房交易税费政策，并且表示地方政府可制定鼓励住房消费收费减免政策，被业界认为是政府救市之举。年月日，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见对改善性二套房给予了明确界定和政策优惠，降低了普通住房营业税免征时限，使楼市交易更加活跃。在中央政策基础上，各地纷纷出台相关优惠政策刺激房地产市场。这些优惠政策不但大大降低了购房成本，而且极大地提升了市场信心，成为年楼市回暖重要推手。随后，国家万亿元投资计划推出，在积极财政政策和适度宽松货币政策共同作用下，市场上流动性大大增强，为楼市快速恢复注入了实实在在资本。然而，上述诸多政策暂定执行期至年月日。对政策调整预期已反映到各地楼市。最近，京沪深蓉等房地产热点城市都出现了集中成交，购房者为取得贷款优惠和免税，争着挤上政策末班车。在宏观调控惯性预期下，市场对政策变化极为敏感。这些优惠政策会不会继续执行，是后市发展关键。通胀预期成为支撑新轮行情重要因素年回暖行情，开始是刚性需求集中释放年房价调整使相当部分消费者选择了持币观望，这些被压抑需求在年集中释放，同时，投资性需求加快进入楼市也进步推动了房价走高。城镇居民对住房刚性需求是房地产市场持续走好基础。然而在房价过高严重超过其购买力时候，刚性需求就会转变。月份全国商品房销售面积为亿平方米，销售额为亿元，环比分别下降和，两项指标遭遇了月份以来首次下跌。这种态势在月份依然继续，显示出市场需求追涨能力明显不足。如果刚性需求再次被过高房价压抑，市场难免会陷入新轮调整。值得注意是，通胀预期已经成为支撑新轮楼市行情重要因素。央行发布年第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示，有投资意愿居民比例达到，为连续第三个季度攀升，已接近年三季度历史高点受调城镇居民认为当前房价高，难以接受，但预期未来个月准备购房居民达到了，说明购房需求仍然旺盛。同时，居民对未来物价预期指数达到，已经连续第三个季度上升。对下季房价走势，居民预期将继续上升。当通货膨胀预期导致投资和投机需求取代刚性需求及升级换代等正常购房需求时，楼市泡沫被迅速扩大，风险不断聚集。这些投资性需求更容易受市场和政策影响，有风吹草动，马上就会大幅度萎缩，从而使整体经济尚在企稳阶段中国楼市面临更多考验。房屋供给情况决定未来走势经过几个月火爆销售，各地住宅存量大幅下降，北京上海广州等地住宅存量已接近近年来最低水平。存量锐减带来供需不平衡，无疑使需求方在博弈中处于不利位置。为了从增加供给角度防止房价过度上涨，今年国务院批准全国个城市新增建设用地规模较去年增加。然而大幅度增加土地供应似乎并没有调动房地产企业开发热情。地产商频频高价拿地，但土地储备转化为新开工状况并不理想。前个季度，全国房地产房屋新开工面积亿平方米，同比下降。月单月同比增速均为负值。作为房地产供应另重要方面保障性住房建设进展缓慢。全国人大常委会月底公布报告显示，截至月底，全国保障性住房建设完成投资亿元，完成率仅为。为了解决公积金资金沉淀和保障房建设两资测算见投资估算表攸县中天凯旋城住宅区项目开发投资成本概算表序号工程或费用名称单价元数量平方米或亩估算总额万元所占比例备注建安工程土建工程给排水电气照明消防道路绿化雕塑小品建安工程小计二设备费用中央空调电梯电力设备设备费用小计三其他费用土地费用建设单位管理费财建号勘察设计费按照建安工程总额预计工程监理费按照建安工程总额预计招投标代理费按照已已签订合同图纸审查服务费按照建安工程总额预计相关报建费其他费用小计四不可预见费按照二项预计五贷款利息年期贷款万元，利率合计资金筹措本项目资金来源主要有自筹和银行贷款两个来源，计划自筹资金万元，银行贷款万元。本项目资金筹措计划见下表依据项目投资估算表，项目工程总投资约万元，建设资金来源有两条渠道是企业自有资金，二是银行贷款。本项目在年已由公司投入资金约为万元，公司将在年投入自有资金约万元，另需向银行贷款万元，对于贷款资金使用，公司将严格按照贷款银行要求和财务制度规定，从严把控贷款使用，使其使用完全符合银行要求，保证全部用于项目建设。项目经济效益及社会效益分析计算依据及