房地产开发资金到位情况看，株洲市房地产开发对银行贷款依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中银行贷款预售商品房中个人住房按揭自筹资金中关联企业使用贷款等因素，银行资金占房地产开发投资比重超过五成。购房贷款利率上调政策从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于，对购买自住住房且套型建筑面积平方米以下仍执行首付款比例规定。由于受多重条件限制，能拿到八成贷款市民目前也不多，因而估计新政策实行后对有购房需求市民也有定程度上影响。影响在定程度上增加了部分购房者压力。同时，在还款额度以及贷款年限上都有了较大提高和缩短。同时也增加了开发商在产品上考虑。从项目销同期下降个百分点商业营业用房销售万平方米，比上年同期增长，占全部销售面积比重，同比增长个百分点。空置面积下降年，全市商品房空置面积万平方米，比上年末下降其中住宅空置面积万平方米，下降。整体走势分析房地产业受宏观经济影响比较直接。总体上看，房地产市场已经越过了前阶段高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。由于房地产业是本次宏观调控重点行业，各项政策在影响开发商同时，对消费者心理影响也不可忽视。从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区间，但已出现下降趋势。就目前情况看，株洲房地产市场回落，是相对于前时期高位运行而言，而整个房地产市场就此继续大幅回落可能性较小，从前段时期高位回落到平稳运行段时间可能性较大，预计今年二增三降差距会有所缩小，即增幅会进步平稳，降幅会进步回升。二年楼市概况楼市发展潜力巨大，发展空间不可低估藩内群雄逐鹿株洲，省外枭雄虎视眈眈楼盘开发水平逐步提高，购房群体消费逐渐理性市场成交表现分外活跃，开发与销售呈同步增长趋势土地市场风起云涌，二手房市场骤然升温株洲地产如沫春风在中国乃至世界经济稳定发展大环境下在中国城市化进程迅速发展历史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到时，该国城市化建设将迅猛发展，直到左右时才会放慢下来，而我国城市化水平刚好在左右，因此，可以预计将来，我国城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设飞速发展也必将是欣欣向荣。大环境如此，注定了株洲市房地产业繁荣。开发行业重新洗牌本土开发企业随着市场发展而成熟，而外来成熟开发商强势介入必将进步加速行业整合，优胜劣汰势所必然。株洲市现有余家开发公司，而年开发量在万平方米以上企业仅仅几家，年房地产开发面积万平方米，而分摊到每家开发企业仅几千平方米。这就意味着，株洲市众多开发企业没有业绩，没有事做，形同空壳。由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。市场契机给予品牌地产公司巨大成长空间，机遇与挑战并存。产品有待创新，功能有待完善建筑风格缺乏主题和个性。建筑是有语言。而株洲市现有建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑美感，尤其是在整体楼盘风格营造上，同质化越来越严重。另外在些细节如景观营造文化渲染上无法体现楼盘主题风格，即缺乏楼盘个性。再者在楼盘外立面颜色运用上缺乏亮点，无法激起消费者置业欲望。营销专业化水平有待提高根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。就目前株洲市场而言，营销推广存在主要问题是项目包装株洲在售项目中，大部分项目未能达到工地包装外围包装导视系统外围环境营造和谐统。但随着房地产市场竞争日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者有力武器。价格制定在价格方面，大部分楼盘价格制定不甚合理，没有充分融合景观位置朝向污染等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体现价格差异挖掘较少。营销模式在营销模式方面，大部分还停留在自己套土办法上，整体水平还是偏低，与先进科学模式比较起来还是有段较大差距。销售人员能力有待提高房地产线销售人员水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线销售人员把楼盘优势灌输给客户并促使客户下定。根据对株洲销售人员考察，发现存在以下几个问题基本知识待加强体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘基本信息掌握不够，这样导致楼盘卖点无法全部向客户传递。把握客户心态能力待加强体现在对客户真实目理解不够，只是机械向客户推荐楼盘，把握不住客户心理。客户引导能力不强销售技巧有待丰富，以便在最短时间把客户引向下定阶段。三株洲房地产相关政策目前国家管紧土地，看好信贷新政是加强土地和资金供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，这不会影响正常经济发展和社会需求，当然政策带来振荡不可避免波及到株洲市地产市场。征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前土地协议出让口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻落实中央下达文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿信访办结率。影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年株洲市大宗开发项目比较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂企业用地。面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合资源，另方面通过联建携手度过难关。立项规划政策坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。影响增加了项目规划审批难度，目前株洲市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中项目不会受到大冲击。资金来源政策开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入，限制对购买第二套房贷款，对购买第四套房以上投资性购房不予贷款等。影响银根紧缩给供需求给开发商带来影响。方面，开发商在无法获得廉价充分资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。从株洲市房地产开发资金到位情况看，株洲市房地产开发对银行贷款依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中银行贷款预售商品房中个人住房按揭自筹资金中关联企业使用贷款等因素，银行资金占房地产开发投资比重超过五成。购房贷款利率上调政策从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于，对购买自住住房且套型建筑面积平方米以下仍执行首付款比例规定。由于受多重条件限制，能拿到八成贷款市民目前也不多，因而估计新政策实行后对有购房需求市民也有定程度上影响。影响在定程度上增加了部分购房者压力。同时，在还款额度以及贷款年限上都有了较大提高和缩短。同时也增加了开发商在产品上考虑。从项目销附近距本项目最近两家高级酒店，非常适合本次活动推广形象和档次，交通也较为方便。活动规模人说明综合考虑到活动整体效果费用支出到会人员数量现场气氛营造等因素，人规模较为理想。与会部门机构和人员株洲市政府部门要员区政府及建设部门要员芦淞商圈代表隆庆房地产公司代表曼哈顿中心广场设计规划代表株洲各大主力媒体知名记者本地地产界人士部分目标客户群体会议前期筹备工作与会机构和人员确定为保证本次论坛会新闻价值和活动可操作性，便于项目市场推广，需在会议周前确定参加人员。宣传资料筹备项目宣传资料份，与会议开始前天内制作完毕。邀请函份，设计制作于会议前周完成并派送完毕客户登记表份调查问卷份较贵重小礼品份宣传资料准备与会议开始前天内准备完成。现场道具筹备活动背景板张会议展板张人员接送车辆部工作人员工作证张签到薄两本，签名笔两支现场道具准备工作与会议开始前天被准备完成。其他工作筹备联系现场摄影及光盘制作二市场导入期广宣推广计划目及运作思路以公关活动为市场切入点，以隆庆房地产进入株洲芦淞商圈为主线，以国际曼哈顿株洲曼哈顿为突破点，并以此激发强大新闻效应，吸引市场广泛关注，利用秋交会为契机，形成第轮广宣冲击，展现隆庆房产运作本案信息与实力。同时通过公关活动推广，实现隆庆房产品牌政府资源自然过渡和顺利嫁接。广告安排计划假定本案工程开工日为年月日广告形式发布媒体版面日期主题说明软新闻晚报半版曼哈顿中心广场推介会暨开工奠基仪式活动告之，隆庆房产强势进驻芦淞商圈房地产软文晚报彩半版推广活动内容告之，曼哈顿中心广场项目初步点评。隆庆房产首次进入芦淞商圈房地产即表现非凡手笔，稳重大气大刀阔斧扎根方，斥巨资为芦淞商圈房打造全新商业风向标。新闻炒作晚报半版提出国际曼哈顿株洲曼哈顿概念，对芦淞商圈规划发展和经济态势进行炒作。新闻炒作晚报半版继续点评国际曼哈顿株洲曼哈顿概念，将本案与美国曼哈顿相提并论，将本案炒作为芦淞商圈第盘印象。报刊广告晚报彩半版向株洲市民进步阐释曼哈顿内涵。报刊广日报彩半版同上告报刊广告广播电视报彩半版稀缺地段和高额投资回报相关准备工作宣传资料推介会单设计制作，月设计制作完毕。秋交会宣传资料于秋交会前设计制作完毕。户外广告中心广场户外广告牌和灯箱广告选择，对本案向转盘靠拢有直接战略意义，建议提前占领要塞位置。推介会资料准备相关资料道具于月日前准备完毕。秋交会展厅选择及布置布置于秋交会前完成，表现沉稳大气。售房部包装现场看板销售道具于月中下旬前重新包装完毕。工地现场包装现场布幅工地根据工程进度随时调整。长沙盛家堂营销策划公司附件曼哈顿中央广场名称溯源曼哈顿是纽约市中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河即东河中些小岛及马希尔部分地区，总面积平方公里，占纽约市总面积，人口万人。纽约著名百老汇华尔街帝国大厦格林威治村中央公园联合国总部大都会艺术博