山东水总商务办公楼项目实施方案报告.doc_中文版高速下载

先是临 时使用水利厅大院内的简易楼房做为办公地点，后到 年又整体租赁省水利厅培训中心大楼暂为办公地点，合同签 约期限年。

年月日合同期满后又续期五年。

山 东水总没有自己的办公场所的状况，极大地影响了公司的生 存和发展。

山东水总常年参与全国工程招投标，外省业主进 行企业考察，由于无办公场所，常常引起他们的误解， 影响了企业的外部形象，降低了山东水总在省外和行业外的 市场占有率。

山东水总目前没有自己的办公场所的客观 事实，已经成为企业实现可持续发展战略的重大制约因素。

因此，山东水总急需建设处办公场所，以保证正常生产经 营及管理的基本需要。

年月，经省国有资产投资控股 股东变换频繁，但截止法律意见书出具之日，不存在根据法 律法规规范性文件及公司章程规定需要终止的情形，博 格达公司为合法设立并有效存在的有限责任公司。

博格达公司的股权问题 在博格达公司在法律尽职调查报告中 认为该公司的企业营业法人执照企业代码证税务 登记证房地产开发企业暂定资质证书等证件具备法律 效力。

同时认为，博格达公司依法设立，虽然该公司法人和 五年左右的贷款利息，三年内将实现万元的收益， 总增值率达到以上，极大地实现了国有资产的保值增 值。

七风险分析 合作方的信赖度风险 博格达公司的开发资格问题 山东平正大律师事务所公司阶段 该地段同类商务办公房市场的平均价格约元平方米， 车库单价约为楼房价格的半。

那该总地产的总价值约为 平方米元平方米平方米元 平方米万元。

减掉年购置地块费用各项税费 和的地下车位。

而这个条件如果得 以实现，不仅可以解决我公司无自用办公场所的现实情况， 更主要的则是该地块资产的价值升值预期更为巨大。

市场分析与增值预期 从我们对该项目周边地产市场价格调查结果看，现元的收益，可实现 国有资产增值万元左右。

投入土地升值价款开发商务楼 我公司若将把此地块作为出资条件与博格达公司合作 共同开发，按合作意向条件可获得万平方米的写字楼和相 应比例约平方米靠，有着较强的可行性和可操作性。

六价值分析 土地拍卖升值预期 年我公司拍得此土地共花费土地价款和各种税费 过户手续费万元，现如今若将此土地出让，按该地段 土地市价，我公司最低可获得约万可证书，可建设总规模约平方米现正建 设施工中的济南大城小院项目，建筑面积为平方米。

综上所述，博格达公司具备开发项目的实力和能力，有 较好的社会信誉和履行合同的行为记录，与之合作比较安全 可人民共和国国有土 地使用证地号济南市规划局颁发的中华 人民共和国建设用地许可证地号 和济南市城乡建设委员会颁发中华人 民共和国建设工程施工许可证编号等四项 开发许路东首北侧，土地升值期望很高，是房地产开发的黄金 地段，房地产开发价值较大。

但由于该项目地块面积较小， 不符合市政府土地规划的政策要求有承揽临港南区开发项目的能力。

该公司持有济南市政府颁发的中华，年底，其总资产将达元人民币的规模。

公司现有职工总数为 人，其中工程师以上职称人，高级工程师人。

四项目策划与合作开发 项目策划 我公司临港南区项目地块地理位置较好，位于济南市经 十东日元 人民币。

该公司目前持有多项土地开发许可证，总开发面积 约万千平方米现正建设施工中的济南大城小院项目， 建筑面积为平方米。

据山东正义有限责任会计师事务 所对博格达公司所做的财务预测仟万元，住 所在济南市历城区洪楼南路号座五层，具有三级房地产 开发资质。

公司股东为青岛四方天宇置业有限公司持股比 例和济南市鑫达房地产开发建设总公司持股比例 。

公司资产总计年月质量体系认证。

主要 可承包各类大中型水利水电工程的勘测设计施工工业与民 用建筑港口与航道工程施工公路工程施工以及金属结构 制造与安装。

合作方情况简介 博格达公司成立于年月，注册资金贰总承 包级市政公用工程施工总承包二级港口与航道工程施 工总承包二级土石方工程专业承包级地基与基础工程 专业承包二级和钢结构工程专业承包二级等多项资质。

公司 于年月顺利通过国际况简介 山东水利工程总公司注册资本万元，现有正式职 工人，其中各类专业技术人员余人高中级职称 人。

另有常年聘用的专业技术人员施工管理人员技工 及劳务人员约多人。

公司具有水利水电工程施工年 土地价格万元亩预计济南市市国有土地使用权 挂牌出让起价 建筑面积预计平方米 项目类别固定资产投资 投资规模拟投入土地拍卖预计增值款万元 三合作双方情况简介本方情况年 土地价格万元亩预计济南市市国有土地使用权 挂牌出让起价 建筑面积预计平方米 项目类别固定资产投资 投资规模拟投入土地拍卖预计增值款万元 三合作双方情况简介本方情况简介 山东水利工程总公司注册资本万元，现有正式职 工人，其中各类专业技术人员余人高中级职称 人。

另有常年聘用的专业技术人员施工管理人员技工 及劳务人员约多人。

公司具有水利水电工程施工总承 包级市政公用工程施工总承包二级港口与航道工程施 工总承包二级土石方工程专业承包级地基与基础工程 专业承包二级和钢结构工程专业承包二级等多项资质。

公司 于年月顺利通过国际质量体系认证。

主要 可承包各类大中型水利水电工程的勘测设计施工工业与民 用建筑港口与航道工程施工公路工程施工以及金属结构 制造与安装。

合作方情况简介 博格达公司成立于年月，注册资金贰仟万元，住 所在济南市历城区洪楼南路号座五层，具有三级房地产 开发资质。

公司股东为青岛四方天宇置业有限公司持股比 例和济南市鑫达房地产开发建设总公司持股比例 。

公司资产总计年月日元 人民币。

该公司目前持有多项土地开发许可证，总开发面积 约万千平方米现正建设施工中的济南大城小院项目， 建筑面积为平方米。

据山东正义有限责任会计师事务 所对博格达公司所做的财务预测，年底，其总资产将达元人民币的规模。

公司现有职工总数为 人，其中工程师以上职称人，高级工程师人。

四项目策划与合作开发 项目策划 我公司临港南区项目地块地理位置较好，位于济南市经 十东路东首北侧，土地升值期望很高，是房地产开发的黄金 地段，房地产开发价值较大。

但由于该项目地块面积较小， 不符合市政府土地规划的政策要求有承揽临港南区开发项目的能力。

该公司持有济南市政府颁发的中华人民共和国国有土 地使用证地号济南市规划局颁发的中华 人民共和国建设用地许可证地号 和济南市城乡建设委员会颁发中华人 民共和国建设工程施工许可证编号等四项 开发许可证书，可建设总规模约平方米现正建 设施工中的济南大城小院项目，建筑面积为平方米。

综上所述，博格达公司具备开发项目的实力和能力，有 较好的社会信誉和履行合同的行为记录，与之合作比较安全 可靠，有着较强的可行性和可操作性。

六价值分析 土地拍卖升值预期 年我公司拍得此土地共花费土地价款和各种税费 过户手续费万元，现如今若将此土地出让，按该地段 土地市价，我公司最低可获得约万元的收益，可实现 国有资产增值万元左右。

投入土地升值价款开发商务楼 我公司若将把此地块作为出资条件与博格达公司合作 共同开发，按合作意向条件可获得万平方米的写字楼和相 应比例约平方米的地下车位。

而这个条件如果得 以实现，不仅可以解决我公司无自用办公场所的现实情况， 更主要的则是该地块资产的价值升值预期更为巨大。

市场分析与增值预期 从我们对该项目周边地产市场价格调查结果看，现阶段 该地段同类商务办公房市场的平均价格约元平方米， 车库单价约为楼房价格的半。

那该总地产的总价值约为 平方米元平方米平方米元 平方米万元。

减掉年购置地块费用各项税费 和五年左右的贷款利息，三年内将实现万元的收益， 总增值率达到以上，极大地实现了国有资产的保值增 值。

七风险分析 合作方的信赖度风险 博格达公司的开发资格问题 山东平正大律师事务所公司在法律尽职调查报告中 认为该公司的企业营业法人执照企业代码证税务 登记证房地产开发企业暂定资质证书等证件具备法律 效力。

同时认为，博格达公司依法设立，虽然该公司法人和 股东变换频繁，但截止法律意见书出具之日，不存在根据法 律法规规范性文件及公司章程规定需要终止的情形，博 格达公司为合法设立并有效存在的有限责任公司。

博格达公司的股权问题 在博格达公司股权转让和股权质押问题上，山东正义有限责任会计师事务所认为博格达公司的股权存在重大不确 定性。

但山东平正大律师事务所在出具的法律尽职调查报 告认为博格达公司在两次股权转让过程中的履行瑕疵不影 响股东的资格，也不影响其股东的权利行使和有效性。

同时， 审计报告和法律意见书都认为博格达公司的股权质押不确 定性不会对博格达公司和我公司的合作构成重大法律风险。

规划审批风险 以博格达公司成立三年来的业绩看，该公司有较强的市 场开发能力和业务公关能力。

我公司也将尽全力配合博格达 置业公司进行项目的规划审批审计和施工等方面的手续。

此项风险属于低级别风险，在可控范围内。

摘牌风险 在寻求合作方时了解到，因在地块小，开发价值对大型 房地产开发而言相对较小而中小房地产企业对开发此项目 有较大难度，因此被其他房企摘牌的可能性很小。

从另角 度看，如果摘牌价