分期建设 计划合理合法，拟建的工程资金筹措方案可行性强，经济效益良好， 有较强的抗风险能力。 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 重庆投资环境 项目总论 项目背景 项目名称 本项目总体工程命名为重庆市玉皇冠工程，玉 皇冠工程项目规划占地面积为，用地性质为住宅用地。 开发公司 重庆市房地产开发有限公司 研究工作依据 国务院建设部国土资源部重庆市人民政府市规划国 土局颁发的有关法规和政策 房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部发 布，年月第版 重庆市城市总体规划年年 重庆市城市规划管理条例 南岸区政府提供项目基础资料 其它各种来源市场供需技术经济统计等方面的相 关资料 重庆市年统计年鉴线印花税 给排水营业税 泵房土地增值税 水箱小计 电梯总投资 通风 综合布线 燃气系统 第页共页 小计 资金筹措 项目总投资为万元。为了使该项目有足够的建设资金作保 障，建 设 费 用 工程勘察销售收入 施工图设计 相关税费 配套费 工程监理人防费 土建工程规划管理费 外墙工程工程定额测定费 消防系统工程综合服务费 电气系统质监费 电力外页 发 成 本 万 元 土 地 费 用 土地征用 开发费用 办公费用 土地出让金销售费用 场地平整贷款利息 拆迁不可估计费用 小计总成本 房 屋 地产开发般造价标准，以及可行性研究经济 评价方法，玉皇冠工程的投资估算结果如下表 玉皇冠工程投资估算表 开 项目 总金 额项目 总金额 万元 第页共程， 公开发售 年月年 月 项目主要销售期 年月项目后期尾盘销售 投资估算和资金筹措 投资估算 根据玉皇冠大厦策划方案的相关经济技术指标和规划设计说 明，参考重庆市现行房建设进度 目前本项目已通过重庆市规划局进行立项，总体规划方案已全部完 成，即 时间段工作内容 年月年底，项目上所有建筑动迁完毕 年月年底项目主体竣工 年月初主体工 产市场发展势头良好。 根据我们的发展目标，在未来五年内重庆城市居民人均居住 第页共页 面积将由平方米提升到平方米，未来年内将达到平 方米，这为重庆的房地产行业提供了需求保证和发展空间。 项目，年城镇居民人均可支配收入同比增长 ，为住房改善型需求提供了有力的经济支撑。 年重庆主城区商品房销售面积为万平方米，与 成都贵阳西安昆明等西部主要城市相比，居第位，说明 了重庆市房地，年城镇按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。通过这种方 式，重庆市已收回了定数量的闲置土地。 市场发展前景 最近几年，重庆平均增幅都在以上，财政收入的年 均增长幅超过了工，就 要按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。通过这种方 式，重庆市已收回了定数量的闲置土地。 市场发展前景 最近几年，重庆平均增幅都在以上，财政收入的年 均增长幅超过了抢占土地后，没有能力开发， 而具备开发实力的开发商又拿不到土地的局面。为此，政府实施 了系列对闲置土地处理的措施，并严格按规定执行。比如，开 发商在取得渝中区土地使用权年后便要动工，如果不动庆市已完成了主城栋烂尾楼的处理，与其他城市相比，重 庆市烂尾楼的处理做得更好。 政府清理闲置土地具体措施 上世纪年代中期，重庆土地市场存在些违规贩卖土地的 行为，由此形成了实力较弱的开发商招拍挂政策，并专门成立重庆市地产集团，作为级 整治部门和土地储备中心。 加强土地储备的同时，政府加大了对闲置土地的处理力度， 采取了征收闲置费依法收回等方式，防止土地资源浪费。目前， 重 市政府采取了系列规范市场的措施。首先，控制好土地源 头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大 对房地产市场的管理力度。在土地供应方面，目前重庆经营土地 第页共页 已实施本 合理，与经济和收入增长基本协调。 目前，重庆房地产市场的供需基本平衡，投资炒房的空间很 小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获 利的情况下退出重庆。 政府市场规范措施。 年和年，重庆市主城区商品房均价分别为元 平方米和元平方米，同比分别上涨了和，而 同期重庆市地区生产总值同比增长和，城镇居民人均 可支配性收入分别增长和。可见，重庆房价增幅基平方 第页共页 米 架空层平方 米 车库建面积平方 米 可行性研究结论 市场分析 市场状况 去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅 度低于城市人均纯收入增长速度。平方 第页共页 米 架空层平方 米 车库建面积平方 米 可行性研究结论 市场分析 市场状况 去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅 度低于城市人均纯收入增长速度。 年和年，重庆市主城区商品房均价分别为元 平方米和元平方米，同比分别上涨了和，而 同期重庆市地区生产总值同比增长和，城镇居民人均 可支配性收入分别增长和。可见，重庆房价增幅基本 合理，与经济和收入增长基本协调。 目前，重庆房地产市场的供需基本平衡，投资炒房的空间很 小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获 利的情况下退出重庆。 政府市场规范措施 市政府采取了系列规范市场的措施。首先，控制好土地源 头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大 对房地产市场的管理力度。在土地供应方面，目前重庆经营土地 第页共页 已实施招拍挂政策，并专门成立重庆市地产集团，作为级 整治部门和土地储备中心。 加强土地储备的同时，政府加大了对闲置土地的处理力度， 采取了征收闲置费依法收回等方式，防止土地资源浪费。目前， 重庆市已完成了主城栋烂尾楼的处理，与其他城市相比，重 庆市烂尾楼的处理做得更好。 政府清理闲置土地具体措施 上世纪年代中期，重庆土地市场存在些违规贩卖土地的 行为，由此形成了实力较弱的开发商抢占土地后，没有能力开发， 而具备开发实力的开发商又拿不到土地的局面。为此，政府实施 了系列对闲置土地处理的措施，并严格按规定执行。比如，开 发商在取得渝中区土地使用权年后便要动工，如果不动工，就 要按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。通过这种方 式，重庆市已收回了定数量的闲置土地。 市场发展前景 最近几年，重庆平均增幅都在以上，财政收入的年 均增长幅超过了，年城镇按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。通过这种方 式，重庆市已收回了定数量的闲置土地。 市场发展前景 最近几年，重庆平均增幅都在以上，财政收入的年 均增长幅超过了，年城镇居民人均可支配收入同比增长 ，为住房改善型需求提供了有力的经济支撑。 年重庆主城区商品房销售面积为万平方米，与 成都贵阳西安昆明等西部主要城市相比，居第位，说明 了重庆市房地产市场发展势头良好。 根据我们的发展目标，在未来五年内重庆城市居民人均居住 第页共页 面积将由平方米提升到平方米，未来年内将达到平 方米，这为重庆的房地产行业提供了需求保证和发展空间。 项目建设进度 目前本项目已通过重庆市规划局进行立项，总体规划方案已全部完 成，即 时间段工作内容 年月年底，项目上所有建筑动迁完毕 年月年底项目主体竣工 年月初主体工 程， 公开发售 年月年 月 项目主要销售期 年月项目后期尾盘销售 投资估算和资金筹措 投资估算 根据玉皇冠大厦策划方案的相关经济技术指标和规划设计说 明，参考重庆市现行房地产开发般造价标准，以及可行性研究经济 评价方法，玉皇冠工程的投资估算结果如下表 玉皇冠工程投资估算表 开 项目 总金 额项目 总金额 万元 第页共页 发 成 本 万 元 土 地 费 用 土地征用 开发费用 办公费用 土地出让金销售费用 场地平整贷款利息 拆迁不可估计费用 小计总成本 房 屋 建 设 费 用 工程勘察销售收入 施工图设计 相关税费 配套费 工程监理人防费 土建工程规划管理费 外墙工程工程定额测定费 消防系统工程综合服务费 电气系统质监费 电力外线印花税 给排水营业税 泵房土地增值税 水箱小计 电梯总投资 通风 综合布线 燃气系统 第页共页 小计 资金筹措 项目总投资为万元。为了使该项目有足够的建设资金作保 障，拟通过三个方面来筹措建设资金。具体如下 自有资金万元房地产开发公司自有资金占总投资的 以上，作为项目的启动资金。 年月向申请商业银行固定资产开发专项贷款万元， 年月初可获得银行贷款。 其余不足部分万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。 预计项目可售面积营销资金总额为万元人民币。 项目综合评价结论 宏观市场前景乐观，项目用地所在的南岸弹子石规划中的 。具有不可估量的发展潜力。 规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南坪分局提出的规 划设计要点的限制性要求，并符合国家及重庆市相关住宅区 规划设计消防等法规法令规范与标准。 规划设计理念与重庆市整体规划的指导思想南岸区的区域发 展目标以及弹子石的规划建设方向相吻合。 规划总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划国土局南岸 分局的认可。 项目用地的地