目分析第页 三项目分析第页 优势第页 劣势第页 机会第页 风险第页 四产品定位第页 整体定位第页 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,商业步行街定位第页 酒店公寓定位成为商业新亮点，带动整个松江区商 业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。 二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展状，使来佘山的 旅游者和当地居民出入十分便捷。 基地现状 基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。 根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房 和水岸商铺，这将使佘山镇。在建中的轻轨号线期工程年下半年 将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟 左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干 线网。加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇风景区相呼应。本项目不 仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补 了没有大型商业中心的空白。 交通状况 本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离 虹桥机场公里景观轴充分体现了旅游 城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线 路。 内部环境 本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分 体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置 旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北 部公园结束，是条绿地旅游景观轴。该 条是青松路。 桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇的主要干路，是出 入佘山镇的门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组 团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内 容，也将进步促使佘山地区的商业繁荣。 松江区还将建设个大型现代的娱乐场所和个新的商业 业态，成为亚洲最大的同类型商城。 中部环境 佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。条是桃源路， 建设个大城区将建成个超大型影城东方影城。与世贸集 团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。 佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投 资亿元人民币，这 辰山植物园，市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护的专项 资金。 松江新城区将建成个超大型影城东方影城。与世贸集 团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。 佘山月圆园还将筑面积 容积率 建筑密度 酒店式公寓户数户总停车数部 酒店式公寓区停车数部 商业区停车数部 区域环境 外部环境 松江将在年初步建成个同纬度世界上最好的植物园地面积 建筑总用地面积 总建筑筑面积 酒店式公寓建筑面积 街道及水岸商业建筑面积 酒店式公寓地下停车库面积 商业地下停车库面积 总地上建筑面积 总地下建 目的南面为佘山镇的主干道桃源路，东面为连接青浦区和松江区的 主干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。 本项目的开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺 所组成。 基地总用项目开发费用明细估算表 二项目投资分配表三损益测算表 四现金流量表 五贷款利息测算表 项目概况 地块概况 本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。项 第页 利润估算第页 风险分析第页 基本结论第页 附表 措估算第页 八经济效益分析第页 总收入估算第页 总成本估算第页 盈利模式第页 七投资估算及资金筹措第页 投资估算第页 资金筹措第页 盈利模式第页 七投资估算及资金筹措第页 投资估算第页 资金筹措估算第页 八经济效益分析第页 总收入估算第页 总成本估算第页 利润估算第页 风险分析第页 基本结论第页 附表 项目开发费用明细估算表 二项目投资分配表三损益测算表 四现金流量表 五贷款利息测算表 项目概况 地块概况 本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。项 目的南面为佘山镇的主干道桃源路，东面为连接青浦区和松江区的 主干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。 本项目的开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺 所组成。 基地总用地面积 建筑总用地面积 总建筑筑面积 酒店式公寓建筑面积 街道及水岸商业建筑面积 酒店式公寓地下停车库面积 商业地下停车库面积 总地上建筑面积 总地下建筑面积 容积率 建筑密度 酒店式公寓户数户总停车数部 酒店式公寓区停车数部 商业区停车数部 区域环境 外部环境 松江将在年初步建成个同纬度世界上最好的植物园 辰山植物园，市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护的专项 资金。 松江新城区将建成个超大型影城东方影城。与世贸集 团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。 佘山月圆园还将建设个大城区将建成个超大型影城东方影城。与世贸集 团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。 佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投 资亿元人民币，这也将进步促使佘山地区的商业繁荣。 松江区还将建设个大型现代的娱乐场所和个新的商业 业态，成为亚洲最大的同类型商城。 中部环境 佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。条是桃源路， 条是青松路。 桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇的主要干路，是出 入佘山镇的门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组 团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内 容，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置 旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北 部公园结束，是条绿地旅游景观轴。该景观轴充分体现了旅游 城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线 路。 内部环境 本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分 体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。本项目不 仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补 了没有大型商业中心的空白。 交通状况 本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离 虹桥机场公里。在建中的轻轨号线期工程年下半年 将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟 左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干 线网。加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的 旅游者和当地居民出入十分便捷。 基地现状 基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。 根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房 和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商 业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。 二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展状况 酒店式公寓 近年上海产权酒店的供销情况 年单身公寓现身上海滩，年产权酒店领异标新， 年房地产投资风喧嚣时，小面积低总价的产权式酒店受到开发商 和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。风潮过后是思考，产权酒 店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展 办公延续了发展了产权酒店，成就了北京红石，也使众多 开发商继续涉及酒店产品，保证了年市场供应持续平稳保 证了年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成 办公的概念如绿地的感性达利悦达国际大厦国际新时空 等。但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。 商业街区目前房地产市场投资状况 于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资 进行宏观调控。这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著 变化，主要体现在 投资客户占购房客户的比例越来越小，由年 下降到目前的。 房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼 等经营性产品成为投资重点。 由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹 象，加上国际基金如摩根士丹利等海外基金大量收购上 海商业地产对上海商业地产的投资更加推动了投资客对 商业地产的关注。 项目所在区域经济社会环境概况 年内税收总额万元，比上年增长。财政收入 目录 项目概况第页 地块概况第页 区域环境第页 交通状况第页 基地现状第页 二市场环境及项目情况分析第页 酒店式公寓与商业街区的发展状况第页 项目所在区域经济社会环境概况第页 项目周边情况第页 酒店式公寓项目分析第页 商业项目分析第页 三项目分析第页 优势第页 劣势第页 机会第页 风险第页 四产品定位第页 整体定位第页 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,商业步行街定位第页 酒店公寓定位第页 五目标客户分析第页 消费客户分析第页 现有消费客户分析第页 未来消费客户分析年规划第页 总结第页 投资客户客户组成第页 六项目经营与盈利分析第页 经营模式第页 盈利模式第页 七投资估算及资金筹措第页 投资估算第页 资金筹措估算第页 八经济效益分析第页 总收入估算第页 总成本估算第页 利润估算第页 风险分析第页 基本结论第页 附表 项目开发费用明细估算表 二项目投资分配表三损益测算表 四现金流量表 五贷款利息测算表 项目概况 地块概况 本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动