山麻冲落潮井都里南华山沱江镇官庄桥溪口木江坪等个乡镇。在县境长公里，流域面积为平方公里。多年平均流量立方米秒，自然高差米。沱江水位最高年为米，最低年为米，平均为米。流量最大是年月日为立方米秒最小是年月日为立方米秒，平均为立方米秒。交通条件凤凰县城距州府吉首市，北距张家界，东距枝柳铁路新凤凰站公里。国道省道穿境而过，西南有凤大高速至铜仁机场以及渝怀铁路铜仁火车站，东至枝柳铁路新凤凰火车火车站，南至怀化铁路枢纽以及芷江机场，北通湘西首府吉首并有吉张高等级公路连通张家界国际机场交通便利，区位优势独特。征地拆迁条件项目涉及征地拆迁量很小，加沿河旅游空间，延长旅游时间，进步加快凤凰旅游城镇建设步伐，提高凤凰城知名度，带动城市旅游业与第三产业发展，符合省建设厅关于湘西旅游城镇建设要求。是提升凤凰旅游业层次和品质需要目前凤凰旅游业正处于上升期，旅游基础设施建设有待加强，旅游服水平有待提升。本项目建成后，将成为湘西地区规模最大功能最齐品质最高服务最好形象最佳文化保护区和观光游览歌舞展演购物餐饮休闲娱乐居住度假商务会议体化文化旅游综合服务中心。本项目建成之后，凤凰景区增添了新景点，拓宽了旅游环境容量，文化旅游内容将更加丰富，可以延长游客逗留时间，为凤凰旅游业作出新贡献。是带动周边山寨新农村建设需要本项目形成旅游综合服务中心，积极与周边山村山寨农场进行合作，建立公司农户模式，开发无公害蔬菜基地无公害水果基地畜牧肉食水产基地山区野生菜采集加工基地，以保证游客吃到最新鲜无污染饭菜水果零食和其它土特产品，使周边农村农副产品有稳定销路，带动周边农村生产发展生活富裕。本项目采用湘西民族民居建筑风格，极力营造湘西田园牧歌式乡村家居氛围，遵循村容整洁社会主义新农村建设目标，树立湘西土家族苗族山寨新农村村容典范，在保持民族特色基础上，带动湘西农村进行村容村貌改观。是实现民族原生态文化市场价值需要文化是人类应对自然和社会环境挑战而形成经验系统。费孝通认为文化系统包含三个不同层次，即生产工具生产条件等有器物层次，政治组织宗教组织生产组织国家机器等组织层次，价值观念精神层次。自古以来，湘西作为民族聚居地之，已形成独特器物组织和精神文化层次结构，其源远流长沉淀深厚绚丽多姿民族文化传统非常宝贵，是中国民族文化重要组成部分，也是湘西人民精神财富，具有无可估量社会价值。文化不仅具有社会价值属性，同时也具有商业价值属性经济价值。文化保护和传承需要以文化所创造经济价值为基础，不立足于经济价值而空谈文化保护和传承是无现实意义，缺乏可操作性。年月日，在吉首举办湖南西部论坛上，就有专家指出，傩文化是极具特色湘西非物质文化遗产，但懂傩文化技艺人，找不到传承人，儿子不愿学，女儿不愿学孙儿孙女都不愿学，自己至亲都不愿学，就更别说别人了，这项技艺面临失传危险，为什么不愿学因为这个赚不到钱。可见，文化保护是与其经济价值紧密联系。国家虽然投资对些物质文化和非物质文化进行保护，但丰富多彩文化遗产，仅靠国家杯水车薪投资进行全面保护是不可能。它需要通过市场运作，把文化本身市场价值体现出来，转化为看得见摸得着实际价格，在得到了市场认可之后，文化本身也就得到了保护。本项目就是为这些文化提供展示机会，让它们不再养在深闺人未识，让它们找到自己市场定位，让它们有自己市场价格。第二章项目概况项目定位担湘西文化耕耘之先锋，举原生态理念大旗，择址于凤凰名城之畔，融名山名水名人于景，集湘西民俗风情之大成，筑湘西文化精神之家园，以开天地人和之气运。要让游客将体验到原始，不经过加工最民间湘西原生态文化真正原汁原味不加修饰。要让游客将找寻到湘西文化凤凰文化根要让旅客将真正体味到沈从文书中湘西黄永玉画中湘西宋祖英歌中湘西这里是以苗族为主体湘西民族原生态文化博物馆要建成湘西民俗民族风情为主体原生态文化保护基地传承基地研究基地展演基地项目核心主题湘西文化精神之家园。二项目目标功能和关键点项目建设目标与沱江古城南方长城奇梁洞等凤凰顶级景点齐名新景区，是沱江边上道新原生态文化景观带，成为凤凰县城新标志，凤凰旅游线路产品集群中颗璀璨明珠，作为加速凤凰旅游产业集聚步伐亮点。项目建设功能文化保护观光游览歌舞展演购物餐饮休闲娱乐居住度假商务会议影视外景拍摄体化文化旅游综合服务中心。各项细化功能见第四章项目建设内容。项目建设关键以湘西凤凰旅游业为依托，把构成湘西民族原生态文化共个大类项细分内容资源，转化为项目建筑景观和种项目核心产品，并通过事件营销等多种经营管理手段，实现项目增值和赢利。具体资源与产品见本报告项目产品构成内容项目建筑风格突显湘西民族原生态建筑风格。以土家苗家吊脚楼和四合院为基本元素，用现代居家观念进行创造性解构和重组，营造出种让外来人能感受到原汁原味湘西气息，让湘西本土人于陌生中感到亲切于熟悉中感到新鲜韵味。在外观整体建设上，吸取凤凰古城沙湾社区仿古建筑群教训，不采用那种呆板了无生气整齐划建设模式。本项目，精心设计，不建高层，依山傍水，有弯建弯不取直，有坡建坡不取平，在错落有致中求美感，于参差不齐处显灵气，与山水浑然体，自得其乐。每处楼都与别处不同，每座房都独具格调，处处有景，处处不同，但整体来看，又是致，即以湘西土家和苗寨风格统领全局。建筑内部装修，则用现代生活家居理念去整合苗家土家生活元素，如家什用具物品等等都具有民族特色。本项目将成为凤凰历史文化建筑结晶，具有较大旅游价值，成为标志性旅游景点。三可行性报告依据本报告依据投资项目评估学湘西地区城镇体系规划凤凰历史文化名城保护规划凤凰历史文化名城保护条例凤凰县年年城市规划总体凤凰县旅游发展总体规划湖南省国民经济和社会发展十五计划及到年长期规划纲要新建项目可行性研究经济评估办法建材工业建设项目经济评估实施细则国家旅游局对酒店新评五星级标准本报告范围本报告对项目在当前文化旅游产业兴起大背景下，湘西文化资源是否得到充分挖掘项目所引发社会效应市场分析与预测项目开发所带来现实和潜在经济效益是否合理等诸多方面，进行缜密深入细致地分析，本着严谨务实态度，力求资料准确逻辑严密推算科学数据无误。本报告编制原则及指导思想本报告编编制时，以实事求是为指导思想，以全面客观公正严谨务实为原则，在文化产业和旅游产业共同发展背景下，合理利用和经营湘西原生态民族文化资源，寻求和探索湘西民族原生态文化经济价值点。五期项目投资主要指标项目投资主要经济指标数据表序号指标名称单位指标数据备注项目总造价万元固定资产投资万元土地面积亩建设规模建设工期年第三章项目建设基本条件项目区域概况凤凰县位于湖南省西部，属湘西土家族苗族自治州，全县总面积，平方公里，总人口万，由苗汉土家族等个民族组成。县城沱江镇，民国初年，曾是湘西政治经济文化中心，现为中国历史文化名城，总面积，古城区，年末，县城总人口万人。二项目场地本项目选址于凤凰古城保护区内，沱江下游，紧靠沙湾景点，离虹桥仅米，与沈从文墓地隔岸相望。国道穿过基地，西南有凤大高速至铜仁机场以及渝怀铁路铜仁火车站，东至枝柳铁路新凤凰火车火车站，南至怀化铁路枢纽以及芷江机场，北通湘西首府吉首并有吉张高等级公路连通张家界国际机场，交通便利，区位条件优越。基地中有公路桥，目前政府已将此桥规划建成凤凰第二虹桥，进步提升项目基地潜在价值，实为块难得风水宝地。三项目建设基本条件地形地貌条件项目所在地沱江镇，属凤凰县东部及东南角河谷丘陵地带。这带以低山高丘为主兼有岗地及部分河谷平地地表切割破碎，谷狭坡陡，般海拔在米以下，最低水打田乡竹子坳海拔米。地表物质以红岩为主，夹有部分石灰岩面岩。工程地质水文地质气候条件项目所在地年平均气温，最高气温，最低气温零下。年降雨量，无霜期天。项目所在地面临沱江，是县境最大河流，从西至东横贯县境中部地区，流经腊尔山麻冲落潮井都里南华山沱江镇官庄桥溪口木江坪等个乡镇。在县境长公里，流域面积为平方公里。多年平均流量立方米秒，自然高差米。沱江水位最高年为米，最低年为米，平均为米。流量最大是年月日为立方米秒最小是年月日为立方米秒，平均为立方米秒。交通条件凤凰县城距州府吉首市，北距张家界，东距枝柳铁路新凤凰站公里。国道省道穿境而过，西南有凤大高速至铜仁机场以及渝怀铁路铜仁火车站，东至枝柳铁路新凤凰火车火车站，南至怀化铁路枢纽以及芷江机场，北通湘西首府吉首并有吉张高等级公路连通张家界国际机场交通便利，区位优势独特。征地拆迁条件项目涉及征地拆迁量很小，加家界年水平，即年接待游客量将达到万人，随着旅游品质提升，凤凰游客人均消费将提高到元左右，旅游总收入亿元左右。如果按年增长倍计算，到年，凤凰各项指标将达到年水平，即年接待游客量达到万人，凤凰游客人均消费将提高到元左右，旅游总收入亿元左右。表凤凰年接待游客表年份预计预计年接待游客量万人次旅游收入亿元游客人均消费元注年受影响，游客仍达到万人次。表二凤凰旅游市场历年对照表年份接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率旅游门票收入万元门票收入增长比率表三凤凰旅游市场预测表全部项目接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率游客人均消费元表三续表项目及以后接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率游客人均消费元省外国外客源市场增长有潜力。根据凤凰县旅游局进行客源组成调查，凤凰客源是湖南省内游客，是省外客源，但随着朱镕基吴邦国曾庆红宋祖英常昊等名人来过凤凰后，省外国外客源市场有所增长，预计年增长率达以上。二接待能力现状及预测接待能力严重不足。由于凤凰配套旅游接待设施严重不足，游客往往是玩在凤凰吃住在吉首，至今只有二家设施较全三星宾馆。现有接待设施均存在规模小设施不完备档次低，休闲娱乐设施不完备接待