北京嘉铭园住宅开发项目备案立项报告.doc_中文版高速下载

值得注意的是，部分项目设计了总面积在平米以上的跃层及错层，该类 户型总价超过万，据为可变成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率 本项目的临界点销售量为 住宅 平米 减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为 平米 底商 平米 减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米 住宅与底商的单位边际贡献 单位边际贡献单价销售税率单位变动成本 即 住宅 元 底商 元 加权平均边际贡献率的确定 加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税 率 盈亏临界点销售额的确定 平米 康宁居 元平米 今日家园 元平米 瑞莲家园 元平米 百环花园 元平米 元平米 汇丰家园 元平米长安新城 青塔二期 元平米 富华盘的新项目中，中低价位项目的比例会 逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表 南城经济适用房项目价格区位对照表 相对区位最 高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县 元总量的近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首 选。

而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益， 现有开发项目不会有较大降价，但今后开对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在 万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适 用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供 应。

元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六 成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类 物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。

对于 区位相房项目调研分析 南城经济适用房项目市场调研 项目主流价位分布 从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在 元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之 间的有四处有很大的升值空间，但由于市场整体 供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目 价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间 的个水平。

三南城经济适用居住需求和观念。

受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环 开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度的加 大，区域内房地产项目在未来段时间内仍交通不畅房价相对高的 北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影 响。

即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变 着选择四环定居的人群的区域此带来的市政配套设 施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在 降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高投资量相对较少，需求旺盛，在今后 段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位 住宅的需求将越发强劲。

价格走势分析 从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由且规模偏小基本在万平米以下， 分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。

第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的 市政设施配套。

目前本区域内的房地产市场废弃的工业用地。

区域 内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房 者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。

第二，区域内多数项目以塔楼为主不要 城南套房的例子也屡见不鲜。

人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政 建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。

基础设施与公共设施分析 第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。

第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。

北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床通，给南城的经济发展，尤其是房地产业发 展创造了个良好的发展机遇。

由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园 区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与 地段位置因素分析 区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点 区域范围东起成寿寺路西到刘家窑桥南侧横七条北起南三环南至南 顺路沿线，详见附区域项目示意图 第，四环主路年全线贯通 地段位置因素分析 区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点 区域范围东起成寿寺路西到刘家窑桥南侧横七条北起南三环南至南 顺路沿线，详见附区域项目示意图 第，四环主路年全线贯通，给南城的经济发展，尤其是房地产业发 展创造了个良好的发展机遇。

由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园 区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。

第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。

北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要 城南套房的例子也屡见不鲜。

人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政 建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。

基础设施与公共设施分析 第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。

区域 内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房 者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。

第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下， 分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。

第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的 市政设施配套。

目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后 段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位 住宅的需求将越发强劲。

价格走势分析 从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设 施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在 降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的 北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影 响。

即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变 着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。

受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环 开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度的加 大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体 供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目 价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间 的个水平。

三南城经济适用房项目调研分析 南城经济适用房项目市场调研 项目主流价位分布 从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在 元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之 间的有四处。

元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六 成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类 物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。

对于 区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在 万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适 用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供 应总量的近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首 选。

而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益， 现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会 逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表 南城经济适用房项目价格区位对照表 相对区位最 高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县 元平米 康宁居 元平米 今日家园 元平米 瑞莲家园 元平米 百环花园 元平米 元平米 汇丰家园 元平米长安新城 青塔二期 元平米 富华家园 十里堡住宅 小区 元平米 丰益城市花园 元平米 正阳小区 元平米 政馨家园政华 家园 元平米 顶秀新园 元平米 建欣苑 元平米 元平米 翠城 元平米 北潞园小区 元平米建筑形式及户型设计分析 从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小 高层塔楼和板塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的个经济 适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主， 两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的，板式小高层以 及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推 广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在平 米之间的两居和三居。

另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在平米均 值上下的的户型最受市场青睐详见下表。

其市场定位侧重于满足 二人世界或三口之家的日常生活起居，不贪大，不浮夸