云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目备案立项报告.doc_中文版高速下载

目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。

商铺价格在元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市 场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米 左右商场及商业网点价格在元平方米左右 第五章项目建设地点和建设条件 项目建设地点 世纪俊园项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应 加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分 基部开挖时对周边建筑的保护。

二建设条件 气候 昆明地处低纬度高原山地季风气候，受印度洋西南暖湿气流的影 响，日照时间长，霜期短，年平均气量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。

客户群较狭。

总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前 景看好。

第四章项目分析和产品初步定位 项目分析 优势 锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。

现区域各楼盘销 售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市 场畅销，从市场存供给，主要是由于新 通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环 路内市场供应再次出现高潮。

项目所在地局部供需分析 项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天 销售进程来看，现阶段二环路内楼盘 销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘 期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为 主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于城昆明主场蓝色经典 玉树风铃，向市场新增供应套其中房套，占 二房套，占三房套，占四房套，占 五房以上套，占。

由于中央丽城体量较大对二环 路内年初市场供应影响较大，从本项目有针对性对二环路以内房地产市场 调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的 通知的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制， 至月份二环路以内新开楼盘有中央丽历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至 月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米， 均价为每平方米元。

由此可看出年昆明房地产市场开局 良好，市场供需两旺，通过 明市房地产交易中心统计的数据显示，手房市场销售火热，至 月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成 交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于 年全年成交量的，昆明市房价已产市场的调控，先 后出台了关于进步加强商品房预售管理的通知和关于加强昆 明主城规划区规划管理工作的通知。

但从年至月份昆明房 地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆房价路上扬，年房地产总体市场 用火爆来形容。

年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房 地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第 二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地内的房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购的热 潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时 年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理 念的增强更是推动昆明整体投资者中央丽城丽水天锦格林威治 环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。

三区域市场预测 区域整体供需分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，年 全年二环路以高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项 目走精品化道路。

项目客户定位指向主要分三类 第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典 第二类二次置业者中央丽城博园上东区 第三类房地产积 主力户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫室卫 主力面积 起价 均价 最高价 综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边 楼盘主要定位都是城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅 客户定位 二次置业者 房地投资者 白领阶层 二次置业者 白领阶层， 房地产投资者 项目规模总亩亩亩 总建筑面积总 总户数 产品面 中央丽城。

楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号 物业类型高层小高层高层 项目定位室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期， 室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期， 中央丽城。

楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号 物业类型高层小高层高层 项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅 客户定位 二次置业者 房地投资者 白领阶层 二次置业者 白领阶层， 房地产投资者 项目规模总亩亩亩 总建筑面积总 总户数 产品面积 主力户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫室卫 主力面积 起价 均价 最高价 综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边 楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项 目走精品化道路。

项目客户定位指向主要分三类 第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典 第二类二次置业者中央丽城博园上东区 第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治 环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。

三区域市场预测 区域整体供需分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，年 全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购的热 潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时 年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理 念的增强更是推动昆明整体房价路上扬，年房地产总体市场 用火爆来形容。

年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房 地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第 二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场的调控，先 后出台了关于进步加强商品房预售管理的通知和关于加强昆 明主城规划区规划管理工作的通知。

但从年至月份昆明房 地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆 明市房地产交易中心统计的数据显示，手房市场销售火热，至 月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成 交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于 年全年成交量的，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至 月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米， 均价为每平方米元。

由此可看出年昆明房地产市场开局 良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场 调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的 通知的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制， 至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典 玉树风铃，向市场新增供应套其中房套，占 二房套，占三房套，占四房套，占 五房以上套，占。

由于中央丽城体量较大对二环 路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘 销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘 期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为 主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新 通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环 路内市场供应再次出现高潮。

项目所在地局部供需分析 项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天 锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。

现区域各楼盘销 售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市 场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。

客户群较狭。

总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前 景看好。

第四章项目分析和产品初步定位 项目分析 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之，社会生活配套成熟，休闲 娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。

项目地段好，升值潜力大。

项目规模较大利于项目推广及项目规划。

劣势 项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。

新规划对二环路内项目的控制，造成项目建设成本的增加。

项目自然，人文景观缺乏 机会 利用产品的形象包装，树立中高档项目。

本区域为昆明传统的居住区，周边老小区较多，客观上存在为改 善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。

而这部分人群长 期居住在本区域对区域有定的感情，以及本区域社会生活配套成 熟，因此再次置业本区域将是首选。

房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进步的增长，市场的持续火热，对 本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。

威胁 未来市场竞争激烈，市场压力大。

国家政策对房地产市场的调控对项目影响的