家。目前，我国岁以上的老年人口已达亿，占总 人口的预计年将达到亿，占当时总人口的左右。 养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。 中华民族素有敬老尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水 平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾精神慰 藉心理支持康复护理临终关怀紧急救助等方面呈现出日益 增长的需求。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发 展养老服务业，是贯彻落实科学发展观坚持以人为本的具体体现。 认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦， 促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重 要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业， 有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和 水平。各地区各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取 有效措施，推动养老服务业加快发展。 民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意 见中指出养老服务是党和政府高度关切社会各界广泛关注人 民群众迫切需求的重大民生问题，在我国应对人口老龄化挑战保障 和改善民生加强和创新社会管理中发挥着重要作用。鼓励和引导民 间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化，缓解 养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础社区为依托机构为支 撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义。民政部关于鼓励和引 导民间资本进入养老服务领域的实施意见具体主要内容如下 鼓励和支持民间资本举办适宜老年人特别是失能半失能高龄老年人集中照料护理康复娱乐的养老院养护院老年公 寓敬老院等多种形式的养老机构。 鼓励民间资本举办的养老机构接收安置政府供养对象，政府 按照规定标准拨付相关生活医疗照料等费用。 将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划 城乡建设规划土地利用规划和年度土地利用计划，合理安排用地需 求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。 对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服 务，根据其投资额建设规模床位数入住率和覆盖社区数入户 服务老人数等因素，给予定的建设补贴或运营补贴。 对民间资本举办的养老机构或服务设施提供的养护服务免征 营业税。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产土地 免征房产税城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入。 民间资本举办的各类养老机构或服务设施按有关规定，要与 居民家庭用电用水用气用热同价。 各级民政部门福利彩票公益金每年的养老机构或服务设施提供的养护服务免征 营业税。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产土地 免征房产税城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入。 民间资本举办的各类养老机构或服务设施按有关规定，要与 居民家庭用电用水用气用热同价。 各级民政部门福利彩票公益金每年留存部分要按不低于 的比例用于社会养老服务体系建设，并不断加大对民间资本提供养老 服务的扶持力度。 鼓励金融机构加快金融产品和服务方式创新，通过创新信贷 品种增加信贷投入放宽贷款条件扩大抵押担保范围等方式，加 大对民间资本进入养老服务领域的金融支持。我国呼吁多年的养老用地也终于在年伊始有了切实的回应 与结果。年月日，家养老产业的新锐中投发展有限 责任公司以总价亿元成功中标北京密云县宗包含养老功能的 居住用地，打破了养老用地多年难产的局面。这也是全国率先将 养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。 据悉，该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧 地块，面积平方米，土地使用年限是年。 楼面价仅为元平方米。 目前的养老地产项目大多处于城市周边，现在有越来越多的人开 始接受在郊区空气好噪音小的生活模式。在我国，率先走入养老地 产的是北京太阳城集团和上海亲和源房地产开发有限公司。亲和源老 年公寓坐落在上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采用无障碍化设 计，以老年公寓健康会所老年护理院公共服务大楼配餐中心 景观花园等完备的设施，加上周到的生活健康快乐管家式的 服务，区别于传统意义上的养老院，成为个不脱离社会，既相对独 立又不乏开放的老年生活社区。 年中国首届亚太养老地产高峰论坛由中国房地产业协 会老年住区委员会江苏省宜兴市人民政府主办，于年月 日在宜兴市举行，论坛得到了中国老龄产业协会和中国房地产产 业协会的大力支持。百余位专家学者就如何探索条应对中国老龄化 社会的道路民间资本如何进入养老行业未来养老产业如何发展等 问题进行了探讨与交流。据了解，在未来不到年，中国老龄人口 占比将超过，家庭大量涌现对夫妇同时赡养位老人 和个小孩，居家社区和机构养老面临越来越严峻的挑战，未来 养老产业如何发展等问题值得全社会思考。中国老龄产业协会副会长 兼秘书长曾琦先生指出，中国养老地产现已步入快速发展阶段，老年 住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概 念，养老地产的出现从根本上帮助政府解决了各个层次老年人群的需 求。年中国首届亚太养老地产高峰论坛上，无锡九如城养老 产业集团董事长谈义良首度提出养老综合体的全新机构养老模式， 作为种新的养老地产形式，养老综合体是集高端住宅商业地产和养老服务为体的综合开发模式。他从用地方式开发特点运 营规律盈利模式和市场前景等各个方面对养老综合体进行了全面深 入的论述。与会专家认为，养老综合体的出现，为养老行业提供 了新方向，且为更多民间资本介入养老产业提供参照。年房地 产业龙头万科房地产开发公司投资亿元在辽宁省长春市开始建 设大型的养老社区，全社会对老年人的爱心工程已经全面展开。 养老综合体是指在城市周边生态环境适宜的地点，由养老院 医院购物体检中心食品基地酒店学校公园公寓等各类 功能复合相互作用互为价值链的高度集约的养老养生为主题的， 能满足所有养老需求的建筑群体。 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环 境质量要求较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址在 市中心，噪音和空气污染相当严重。随着居民生活水平的提高，老年 人对居住的要求更加讲究，年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔 波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，迫切 需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式的田园休闲 生活，来颐养天年。 营造个老年人发挥余热健身放松休闲养生回归自然的 生活环境，对于老年人安度晚年是十分必要的。 第部分项目总论 国外的老年居住模式与国内现状之比较 目录 项目前言 第部分项目总论 国外的老年居住模式与国内现状之比较 二辽宁地区抚顺地区老年人口及老年住宅产品市场分析 三中禹孝贤府国际尊老公寓的特点及经营理念 第二部分项目基本概况 项目名称 二项目地点 三项目投资建设单位 四项目建设规模 五项目建设内容 第三部分项目投资概况和资金筹措方式 项目土地投资成本估算 二项目前期手续费估算 三项目建设各项施工成本估算 四项目开发建设资金筹措方式 第四部分项目投资效益预测分析 第五部分项目的投资风险及规避建议 第六部分项目结论 前言 提起老年住宅产品，人们或许会直观地认为就是老年人集中 居住的老年公寓。事实上，老年住宅产品在国际上有个通行定 义，既是专供老年人集中居住的采用居家养老全方位医疗保健 与社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它是由社会 投资并按市场化运作的带有社会福利设施的商品住宅。在国内由于保 障体系及消费理念的制约开发商利润低等因素老年住宅产品发展缓 慢，而随着家庭的小型化，人口的老龄化，老年人的居住生活模式和 居住问题越发成为大家所关心的问题。随着国力及民力的不断提高， 越来越多的老年人自身有条件或在子女的帮助下有条件过上更为完 美的老年生活。 虽然养老地产囊括了医疗康复等系列与老年人生活相关的功 能，但是在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后 相关服务产品的后续投入。这种长期投入持有运营型的地产模式， 与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，基本上是零 利润，并不是所有开发商都有资金能力和爱心参与到养老地产的 建设当中。我国整个房地产市场中老年住宅产品存在严重供应不 足的特点。在这种情况下，对老年住宅产品细分市场的研究就尤 为重要。民政部发布的年社会服务发展统计报告指出全 国城乡各类老年福利机构为个，比上年增加个，拥有床位万张，年末收养老年人万人。另有数据显示，第五次人 口普查的时候，我国岁以上的人口为亿，而在第六次人口普 查时，这数字已经达到亿，如此高的净增让我国在快速进入 老年化，比全世界任何个国家都快。 根据民政部正式发布的社会养老服务体系建设十二五规划， 中国政府的养老行政行为将出现重大转型，意味着我们政府开始注意 到从家庭赡养到社会养老的变化，政府将开始承担起社会养老服务的 社会责任。年中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜 居环境体系属于住房和城乡建设系统的工作范围之内。对此，中国房 地产业协会准备成立个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作 相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相 协调，以居家养老为基础社区服务为依托机构养老为支撑，基本 服务与选择性服务相结合的养