地块略显狭小 由于特殊的原因，此地块总体不大，对小区整体规划尤其是景观 规划带来定的局限性，对其他的生活配套设施的建设也有定约 束。 地块机会点 宏观环境较好 周边消费潜力巨大 发展新城区的战略 开发公司和策划公司的鼎立配合 地块威胁点 国家以及市的政策影响 本区域竞争楼盘 由于市政府发展新城区的助推器将不断发力，本区域涌现出具有 竞争意义的楼盘，特别是目前处于前期运作的君临天下蝶湖湾等其 他项目，需要引起我们的密切关注。 第四部分 项目定位篇 市场初步定位 福佑苑福佑路与未来路精品生活明珠, 其在新城区市场上的地位表现要做到以下几个方面 市场补缺者 本案要树立个市场补缺者的形象，立足项目周边巨大的消费 需求，定位于包含属地情结在内的大众居家电力通讯热力燃气以及污水处理厂 等市政工程规划也充分结合城市的发展需要，科学合理的确定管网走 向和管线管径，做到百年不落后，形成完备的市政基础设施系统。 新城区规划在强调功能布力的现代环 境社区。 工业园区位于新城区西北部，以类工业和仓储用地为主，主要 发展无污染的高新科技产业，附带周边的商业金融设施及住宅产业， 成为新城区发展的产业动力区。 新城区的给水排水当兴建别墅式高档住宅， 以丰富居住用地的开发层次。二类居住用地以建设层的现代 化住宅为主，适当点缀高层，每个居住区都充分结合现状自然地形与 周围环境，引入生态化智能化概念，创造出富有生命活的建设是带动新区发展的又切实举措。 居住区主要沿滨水地带布局。规划的类居住用地主要结合地势 兴建阶梯式山地住宅，使每户都有较好的视觉效果，达到推窗见水 的视觉享受。住宅层数以层为主，适。市政大厦位于湖滨生态公园北部，背靠景色优美的中心公 园，前面通过开阔庄重的中心文化公园和湖滨生态公园与水面相连， 该区域以其便利的交通条件和市政大厦的主导带动作用构成新城区 的核心区域。核心区现有地形地势，依山就势，将办公商业旅馆居住文娱社交游 憩等功能组织在起，塑造出功能齐全，交通便利，生态优美且有文 化内涵的城市公共空间。作为新城区的标志性建筑市政大厦现已 投入使用学院师专和金世纪高级中学的建设都已初具规模，教育产业 的发展对周边的文化居住用地的开发利用必将起到积极的带动作 用。 行政办公商业金融区位于主干道纬路以北，该区域充分利用 尽收眼底，是教书育人的理想用地。纬四路南侧从东至西分别为 市工业学校工学院卫校金世纪高级中学，与纬四路 北侧的文化居住用地起构成新城区的教育文化景观轴线。目前， 工等若干组团，从而为市远景建设制定出具有 本地特色的可持续发展之路。 教育科研文化区位于新城区北部和起步区东部的锅底山带。锅 底山是师专新校区所在地，占地余亩，这里景色秀美，水库 景色谢城市等先进理念，体现出以人为本的精神和改善人 居环境的意愿。同时规划改过去摊大饼式的城市扩张模式，采 取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区教育科研区居住 商贸区高新产业区 面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分 布和近平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景 观建设提供了有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市共生城 市新陈代区起步区东部公里处，通 过此入口向东南公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷 顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。 新城区起步区北依香山，湛河漯宝铁路漯平洛高速公路在北 西方向，新城区与老城区之间距离公里， 通过条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向 西通过条公路和郑石郑州至石人山高速公路与鲁山县和宝丰县 相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线， 南至水库，规划共分三个阶段起步区平方公里，近期规划面积 平方公里，远期规划面积平方公里。新城区的规划形态是带 状，交通流量主要是东会，实现繁荣开放文明秀美 现代化工业新城的重大举措。 市新城区的规划勾画了条东南西北走向的历史文化和 生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区 的规划范发展西部新区是市拉大城市框架，实现跨 越式发展的现实需要，是市改善投资环境，提高城市品位，提升 城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是市实施二次创业， 打造经济强市，全面建设小康社，果断提出了优化东区功能改善老区环境 发展西部新区的城市发展思路，对城市的发展及功能定位是东区 为二三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政文教高 新产业及居住旅游区。发，果断提出了优化东区功能改善老区环境 发展西部新区的城市发展思路，对城市的发展及功能定位是东区 为二三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政文教高 新产业及居住旅游区。发展西部新区是市拉大城市框架，实现跨 越式发展的现实需要，是市改善投资环境，提高城市品位，提升 城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是市实施二次创业， 打造经济强市，全面建设小康社会，实现繁荣开放文明秀美 现代化工业新城的重大举措。 市新城区的规划勾画了条东南西北走向的历史文化和 生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区 的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线， 南至水库，规划共分三个阶段起步区平方公里，近期规划面积 平方公里，远期规划面积平方公里。新城区的规划形态是带 状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离公里， 通过条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向 西通过条公路和郑石郑州至石人山高速公路与鲁山县和宝丰县 相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部公里处，通 过此入口向东南公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷 顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。 新城区起步区北依香山，湛河漯宝铁路漯平洛高速公路在北 面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分 布和近平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景 观建设提供了有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市共生城 市新陈代谢城市等先进理念，体现出以人为本的精神和改善人 居环境的意愿。同时规划改过去摊大饼式的城市扩张模式，采 取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区教育科研区居住 商贸区高新产业区等若干组团，从而为市远景建设制定出具有 本地特色的可持续发展之路。 教育科研文化区位于新城区北部和起步区东部的锅底山带。锅 底山是师专新校区所在地，占地余亩，这里景色秀美，水库 景色尽收眼底，是教书育人的理想用地。纬四路南侧从东至西分别为 市工业学校工学院卫校金世纪高级中学，与纬四路 北侧的文化居住用地起构成新城区的教育文化景观轴线。目前， 工学院师专和金世纪高级中学的建设都已初具规模，教育产业 的发展对周边的文化居住用地的开发利用必将起到积极的带动作 用。 行政办公商业金融区位于主干道纬路以北，该区域充分利用 现有地形地势，依山就势，将办公商业旅馆居住文娱社交游 憩等功能组织在起，塑造出功能齐全，交通便利，生态优美且有文 化内涵的城市公共空间。作为新城区的标志性建筑市政大厦现已 投入使用。市政大厦位于湖滨生态公园北部，背靠景色优美的中心公 园，前面通过开阔庄重的中心文化公园和湖滨生态公园与水面相连， 该区域以其便利的交通条件和市政大厦的主导带动作用构成新城区 的核心区域。核心区的建设是带动新区发展的又切实举措。 居住区主要沿滨水地带布局。规划的类居住用地主要结合地势 兴建阶梯式山地住宅，使每户都有较好的视觉效果，达到推窗见水 的视觉享受。住宅层数以层为主，适当兴建别墅式高档住宅， 以丰富居住用地的开发层次。二类居住用地以建设层的现代 化住宅为主，适当点缀高层，每个居住区都充分结合现状自然地形与 周围环境，引入生态化智能化概念，创造出富有生命活力的现代环 境社区。 工业园区位于新城区西北部，以类工业和仓储用地为主，主要 发展无污染的高新科技产业，附带周边的商业金融设施及住宅产业， 成为新城区发展的产业动力区。 新城区的给水排水电力通讯热力燃气以及污水处理厂 等市政工程规划也充分结合城市的发展需要，科学合理的确定管网走 向和管线管径，做到百年不落后，形成完备的市政基础设施系统。 新城区规划在强调功能布局合理，配套设施齐全的同时，还注重 对自然景观的利用和人文景观的塑造。新城区生态景观可用轴两 片三点两横四纵来概括。轴指香山寺中心公园中心广场白 龟沙洲景观轴两片指北部香山寺和南部平西湖风景区三点指东部 森林公园中心公园西部休闲公园两横指北边道路防护林景观带 和南边临水湖滨生态休闲景观带四纵是指南北向的生态廊道。新区 风景旅游区主要包括香山寺风景区平西湖风景区和新城区风景区。 香山寺风景区位于新城区北部，香山寺始建于东汉，传说观音菩 萨在此修炼并完成汉化和女化过程的地方，在佛教界享有盛名。 水库风景区位于新城区南边的白龟山水库，这是座碧波浩淼的 人工湖泊，既有湖的秀姿，又有海的气魄，水域面积近平方公里， 库容可达亿立方米。主要由湖泊景观沙滩休闲带和水源保护区构 成。 新城区景观区自东向西有水湾公园东留村旧村改造商业