销售日期和售价项目位置现售价 鑫隆湾年底元火车站西北角售完 侨生裕华金街月元保百东侧新推出座元 兴远现代城月均价元高区法院东侧售完 恒通财富中心年月元高区图书馆北侧售完 根据上表价格情况，年本地块项目小户型住宅售价 元。 底商 市场供应底商价格情况 层底商现剩套 层写字楼 面积，层整层出售，共套 层单位自用 内部配套 水电暖烧天然气电话公共卫生间 宽带 电梯部车位地上层高米 装修标准外立面卫生间公共大堂无 电梯间门窗公共走廊 售 价 及 付 款 方 式 各层售价 元 底商售价元写字楼三四层售价元，五六层售价元 各层租金 元月元平月 物业费用元平月 付款方式 次性付款，优惠幅度大可商量 分期付款，优惠 无银行 第三部分方案组合与投资收益分析 根据第部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼 这种物业形式在保定市这样的二三线城市市场需求量相对较少， 而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能的综合性 建筑。 地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商 综合楼用地亩。 建筑高度地上层以上，地下层。 绿化 土地费用万 ，降低风险。 政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。 贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要 求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。 三规划条件在项目选择上应走稳妥路线，不应该 选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳 妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低的产品对销售价 格不应有过高的期望值，价格要平开高走分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但 是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应， 因此不会影响销售大局。 三开发商自身风险 佰盛公司成立时间不长，周边没有个成功案例。 地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。 不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在 保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重， 有部应的可供投资的项目比 较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营出租投资 收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人 们的投资热情，客户购买会越来越理性。 本地块为是烂尾项目。 因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功。地块面积小，在产品设计上局限性很大。 二市场风险 由于前段时期，保定房地产市场上供，消费能力较弱。 地块附近流动人群较多，固定消费群少。 此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市 价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。 因此地块空置多年，大部分人都认更糟。 此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。 地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新 汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会项目劣势及风险分析 政府规划风险和地块风险 目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较 多。 随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽市中心商圈很近，购物方便。 项目三面临街，商业价值较高。 乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。 二优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。 紧邻火车站，人气较旺。 距以保百为首的城星级的配 套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资 客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店 产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分项目地块分析 在左右。 根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天 元人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 之间。 市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有项目。 通过调查的九个酒店经营状况后附酒店经营入住情况明细表，不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星 级以上的酒店，如东方大都会恒通财富中心大酒店入住情况 都不错。基本入住率在项目。 通过调查的九个酒店经营状况后附酒店经营入住情况明细表，不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星 级以上的酒店，如东方大都会恒通财富中心大酒店入住情况 都不错。基本入住率在左右。 根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天 元人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 之间。 市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配 套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资 客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店 产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分项目地块分析 优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。 紧邻火车站，人气较旺。 距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。 项目三面临街，商业价值较高。 乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。 二项目劣势及风险分析 政府规划风险和地块风险 目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较 多。 随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新 汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。 此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。 地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群，消费能力较弱。 地块附近流动人群较多，固定消费群少。 此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市 价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。 因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。 因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功。地块面积小，在产品设计上局限性很大。 二市场风险 由于前段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比 较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营出租投资 收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人 们的投资热情，客户购买会越来越理性。 本地块周边没有个成功案例。 地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。 不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在 保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重， 有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但 是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应， 因此不会影响销售大局。 三开发商自身风险 佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该 选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳 妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低的产品对销售价 格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。 政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。 贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要 求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。 三规划条件建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能的综合性 建筑。 地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商 综合楼用地亩。 建筑高度地上层以上，地下层。 绿化 土地费用万 第三部分方案组合与投资收益分析 根据第部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼 这种物业形式在保定市这样的二三线城市市场需求量相对较少， 而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角 度出发不可行底商普遍销售不错，加上此地段人气商机较旺， 在产品设计合理价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市 场，是可行的产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显 现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方 式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也 是可行此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请 专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒 店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不 错，此物业类别从市场角度分析可行。鉴于以上论述得出以住宅为 主的小户型商住公寓底商产权式商场酒店都可行，为此我们 对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析 价格分析 以住宅为主的小户型商住公寓 市场供应商住公寓价格情况表 项目名称销售日期和售价项目位置现售价 鑫隆湾年底元火车站西北角售完 侨生裕华金街月元保百东侧新推出座元 兴远