变更为居住用地，正在编制控制性详细规划。 项目区位 昌平的发展 昌平拥有批包括碧水庄园龙城花园王府花园等高档别墅区，以及以回龙观天通苑文化居住区新新公寓宁馨苑燕平家园和郝庄家园等代表性的 居民住宅区。上风上水的优厚条件，众多新型社区的建立，加以中关村生命科学 园国际医疗城国际商城沙河高教园区等多元发展格局，近年昌平必将成为 座名副其实的生态化现代化国际化的卫星城。 沙河的发展 北京昌平沙河将出现个万平方米的高教园区。沙河高教园区北起六环 路，南至沙河卫星城北环北路，西起东沙河，东至回昌路，规划总用地面积 公顷，其中高教园区规划建设用地面积公顷。建设投资总规模约亿 元人民币，入驻人数达万人。 项目指标 北京文教器材厂厂区占地平方米，其中国有出让工业用地使用权 面积为平方米，国有划拨住宅用地土地使用权面积平方米。 现场照片 北京文教器 材厂 规划方案 。 规划进展 沙河西区总体规划已将文教厂地块由工业用地变为住宅用地。 昌平新城沙河组团西南部工业组团控制性详细规划已完成，昌平新城的 街区规划草案也于月底编制完成并上报市规委。 委托北京市规划院编制文教厂地块控规方案，高度控制在米，容积率 项目用地 项目用地达到。 三可行性研究报告编制依据及说明 编制依据 房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国建设部发布 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地房地产开发有限公司提供级开发合同及政府批准文件等资料 编制说明 本报告中的项目用地面积建筑面积户数容积率绿地率等基础数据依 据北京鹏润昊天房地产公司提供的文件上数据为准进行测算。 本报告中价格费用等取数均以北京市近年房地产开发市场般水平为参 考，未考虑其他非正常条件下的取数。 四主要经济技术指标 单位平方米 统计类型面积物业类型建筑面积 总用地面积亩小高层多层住宅 及配套 建筑占地面积 总建筑面积会馆规划中 地上建筑面积 地下建筑面积预估沿街商业规划中 架空层面积规划中户数高层 规划中绿化率预计小高层建筑密度预计多层 容积率控规指标排屋 停车位个总户数 二北京市房地产市场分析 项目机会分析 北京经济发展稳定 据统计数据显示近年来，北京经济保持了良好的发展势头，年增长 率均在以上，人均已经达到美元。在全国几大重点城市中，仅次 于上海。与此同时，北京市居民生活的恩格尔系数已经达到，处于富裕 阶段北京的城市化率已经达到以上，城市进入到个高速发展阶段。 数据来源国家统计局北京市统计局 根据经济学理论，北京目前所处的经济发展阶段应有利于房地产市场快速发展，进入平稳增长期。 北京房地产市场平稳发展 面对今年全国房地产市场的宏观调控，北京市场仍然平稳发展 今年年初，政府针对全国房地产市场几度重拳出击，利用财政金融等 系列手段进行宏观调控，力度之大令众多业内人士纷纷大跌眼镜。而上海成为 此次宏观调控的重灾区，房地产市场接近崩盘。谁将成为下个上海瞬间成为 个热点话题。 在此过程中，北京市场整体表现平稳，没有受到较大影响。这与北京市场强 有力的需求支撑和较为平稳的发展趋势有着密不可分的关系。 年北京房地产供给需求数据对比 投资额增长率 施工面积增长 率 竣工面积增长 率 销售面积增长 率 销售额增长率 空臵率 图表北京房地产市场总体情况 图表北京房地产市场总体情况 通过图表可以看出，北京房地产市场直在健康稳定地发展，房地产投资额 施工面积竣工面积销售面积销售额等供求指标均在上涨，且需求增速明显 高于供给增速，空臵率持续下降，而价格上涨幅度也直控制在的合理范围 以内。 据统计，北京房地产市场中的购房者中自住型购房者的比重占到总数的 ，而投资者也以长期投资为主，短期投机购房比例极低，表明市场在快速 发展中并没有极大的房地产泡沫出现。因此，今年出台的系列宏观调控政策对 北京房地产市场的影响不大，而政策主要体现在土地政策方面。 综上所述，北京房地产市场在未来年内，仍将健康稳定的向前发展。 最新的市场成交数据显示，北京房地产市场仍有较强的需求支撑 市建委市统计局市国土局市发改委联合向社会发布北京市年 月房地产市场运行情况显示 全市房地产开发投资完成亿元，同比增长 全市住宅供地为公顷，规划建筑面积万平方米。其中，出让住宅 用地公顷，规划建筑面积万平方米 商品住宅新开工面积万平方米，同比下降 全市商品住宅期房批准预售面积万平方米，同比下降，预 售成交面积万平方米，同比下降 商品住宅期房预售成交面积为当期批准预售面积的，比上年同期 低 全市商品住宅期房平均价格元平方米，同比上涨了元平方米， 目录 总论 项目建设背景 三可行性研究报告编制依据及说明 四主要经济技术指标 二北京市房地产市场分析 项目机会分析 北京经济发展稳定 北京房地产市场平稳发展 区域支撑有力 二房地产相关政策解读 三北京房地产发展趋势 四项目情况 项目概况 二项目工作进展 五项目分析 优势 二劣势 三机会 四威胁 五分析结论 六项目定位 产品定位 二客户定位 七项目开发进度安排 八项目效益分析 项目投资 五资金筹措 九项目敏感性分析 十项目总体评价 十附表及附件略 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目建设背景 北京昌平沙河房地产项目由北京鹏润昊天房地产开发有限公司开发建 设。 北京鹏润昊天房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金 为万元。注册地北京市通州区潞城镇通胡路号，法人代表黄俊 烈。 年月日北京鹏润昊天房地产开发有限公司与北京文教器材厂 签订了项目土地级开发合作协议，并在区政府领导的大力支持下，取 得了国资委关于同意北京文教器材厂用地规划调整的批复昌国资复 号关于北京文教器材厂厂区土地级合作开发的批复昌国 资复号及关于北京文教器材厂厂区土地级合作开发的情况和 意见昌国资文号，同意由该公司对该地块进行级开发该项 目总占地面积平方米。 二项目概况 背景 北京文教器材厂土地级项目，其原土地持有方北京王麻子剪刀厂和北京制 刀厂由于经营管理不善导致破产，上级单位北京文教器材厂为保证国有资产不流 失通过法院拍卖的形式将北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂的国有工业用地及住 宅用地买回，现为了保存品牌盘活资金，北京文教器材厂联合北京至顺汇光经贸 公司，将上述土地以总额万元转让给该公司，现土地已经由工业用地性质 变更为居住用地，正在编制控制性详细规划。 项目区位 昌平的发展 昌平拥有批包括碧水庄园龙城花园王府花园等高档别墅区，以及以回龙观天通苑文化居住区新新公寓宁馨苑燕平家园和郝庄家园等代表性的 居民住宅区。上风上水的优厚条件，众多新型社区的建立，加以中关村生命科学 园国际医疗城国际商城沙河高教园区等多元发展格局，近年昌平必将成为 座名副其实的生态化现代化国际化的卫星城。 沙河的发展 北京昌平沙河将出现个万平方米的高教园区。沙河高教园区北起六环 路，南至沙河卫星城北环北路，西起东沙河，东至回昌路，规划总用地面积 公顷，其中高教园区规划建设用地面积公顷。建设投资总规模约亿 元人民币，入驻人数达万人。 项目指标 北京文教器材厂厂区占地平方米，其中国有出让工业用地使用权 面积为平方米，国有划拨住宅用地土地使用权面积平方米。 现场照片 北京文教器 材厂 规划方案 。 规划进展 沙河西区总体规划已将文教厂地块由工业用地变为住宅用地。 昌平新城沙河组团西南部工业组团控制性详细规划已完成，昌平新城的 街区规划草案也于月底编制完成并上报市规委。 委托北京市规划院编制文教厂地块控规方