项目经营管理 六项目开发建设进度安排 项目整体开发建设的原则 项目整体开发目标 项目开发时序原则 二项目开发横道图 七投资估算与资金筹措 项目总投资估算 二资金筹措 资金来源 项目筹资方案 八对该项目的财务评价 评价的基本假设 二财务分析结果 编制现金流量表 财务指标 敏感度分析 三财务评价 可行性 总页第页 偿债能力评价 九项目风险分析及防范措施 国家宏观调控政策分析及相应措施 稳定房价不等于降低房产的绝对价位 房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 宏观调控不改行业长期向好 商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向 相应措施 二政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施 三施工建设过程中的风险及防范措施 四市场风险及防范措施 南京商业地产前景较好 控制市场风险措施 五内部经营管理的风险及防范措施 科学的决策管理程序 严格的工作流程制度和审批程序制度 公正的招投标管理制度 施工管理制度 严密的财务管理制度 营销及招商管理制度 总页第页 序 市场分析 南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客。根据市 场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南 京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售 总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。近年来，南京消费结构逐步升级， 极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。 甲级写字楼市场分析 南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区 白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整 体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。 南京市甲级写字楼现存量万平方米，未来年新增供应量高达万平 方米，每年吸纳量才万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历 史数据预测，从开始至年底，南京市甲级写字楼市场预计约有万 平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约万平方米，差距非常巨 大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于 求严重积压的情况。但有个性化特征具有国际标准硬件设施和物业管理水平 的高档办公物业在市场上仍然比重很少。 优质商业市场 南京优质商形成以新街口为重点，湖南路提升南京五星级酒店市场的整体水平。 中高档公寓市场 年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地 产市场形势大好，年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼玄武 白下秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域， 受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。 国际标准服务式公寓市场 目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区，市场上缺乏纯正 意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，年共有两个项目 合计间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前 景向好。 二项目定位 项目整体定位 打造南京地标级的城市综合体 总页第页 项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势， 使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的 重要员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。 结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准复合功能高绿 化覆盖的城市综合体，打造南京新地标, 项目规模持有型物业与销售型物业规模比例 持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档 次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带 来长期稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是个周期长， 投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是个长期的过程，在项目较长 的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。 考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有 型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展得销售型物业。持有 型商业中商业万平米，写字楼万平米，酒店万平米，服务式公寓 万平米，销售型物业中商业街万，办公万，高档公寓万平米。 持有型物业定位 城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及 较好的地理位置，故南京项目商业宜采取城市级购物中心购物公园街区 文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主 题的产品。 其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升 值。根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字 楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际 知名酒店和公寓品牌。 总页第页 销售型物业发展定位 基于项目的自然地理条件交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级 公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，商务 楼以满足中小企业办公需求为主。 三项目开发建设进度安排 项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于 年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品 类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。 酒店和写字楼项目入市进步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产 品租售结合，住宅公寓产品分期开发。 四投资估算与资金筹措 本项目开发建设的投资总额含资本化利息为，万元，建筑面 积为万平方米，公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计 算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖 五项目的财务评价 财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为 ，万元，﹥，则未来的现金流足以抵偿原始投资说明已满足 最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富投资回收期为年， 说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。 六项目风险分析及防范措施 建议本项目组合批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协 调监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好 的内部经营管理的风险及防范措施，建立良好的施工建设过程中的风险及防范措 施，有效地控制项目风险。 目录 目录 项目总论序 项目背景 项目名称 开发公司背景简介 研究工作依据 项目规划设计要点 二可行性研究结论 市场预测 项目建设进度 投资估算和资金筹措 项目综合评价结论 二项目投资环境和宏观市场研究 宏观经济指标 及其增长 人均及其增长 固定资产投资及其增长 支柱产业发展状况 人口数量及其特征 人均可支配收入及其增长 社会消费品零售总额及其增长 房地产开发完成投资额及其增长 三南京市房地产市场分析 甲级写字楼市场分析 甲级写字楼解析 南京甲级写字楼市场发展概述 南京甲级写字楼市场当前供应状况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总页第页 南京甲级写字楼分布 南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 南京甲级写字楼市场租金及售价 南京甲级写字楼市场未来供应状况 本项目全面竣工时年面临的市场状况预测 南京甲级写字楼市场小结 二优质商业市场分析 优质商业定义 南京优质商业发展概述 南京优质商业市场当前供应状况 南京现有优质商业分布 南京优质商业市场需求及空置率 南京优质商业市场租金 南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势 南京优质商业市场小结 三五星级酒店市场分析 南京五星级酒店市场发展概述 南京五星级酒店市场当前供应状况 南京五星级酒店分布 南京五星级酒店需求状况及入住率 南京五星级酒店平均房价趋势 南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 南京五星级酒店市场小结 四中高档公寓市场分析 中高档公寓定义 南京中高档公寓市场发展概述 南京中高档公寓市场当前供应状况 南京中高档公寓市场分布 南京中高档公寓市场需求状况及销售率 南京中高档公寓市场售价趋势 南京中高档公寓市场未来供应状况 南京中高档公寓市场小结 五国际标准服务式公寓市场分析 国际标准服务式公寓定义 南京国际标准服务式公寓发展概述 南京国际标准服务式公寓当前供应状况 南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 南京国际标准服务式公寓未来供应状况 南京国际标准服务式公寓市场小结 四项目分析与定位规划 地块解析 地理位置 总页第页 周边交通分析 项目周边设施及景观资源分布 地块基地分析 二项目分析分析 项目优势 项目劣势 项目机会 项目威胁 三项目评价 五项目定位与规划 项目定位 项目整体定位 商业是城市综合体的核心驱动力 持有型物业与销售型物业关系 二城市综合体各元素初步定位 项目商业定位方向研判 其他功能的初步定位 三各功能板块发展概念 商业 甲级写字楼 酒店及服务式公寓 销售型物业发展定位 四项目经营管理 六项目开发建设进度安排 项目整体开发建设的原则 项目整体开发目标 项目开发时序原则 二项目开发横道图 七投资估算与资金筹措 项目总投资估算 二资金筹措 资金来源 项目筹资方案 八对该项目的财务评价