过商业等 配套的稳步投入，逐步引领区域走向成熟发展的现代化城区，打造区域活力中心。 关于项目的经济效益 本项目期建设用地面积为，平米，容积率为，计容积率建筑面积为， 平方米的开发强度前提下，项目财务可行。相关经济效益指标详见下表 表项目利润估算单位万元 序号项目计算公式金额万元 销售收入， 开发成本， 销售费用， 销售税金及附加， 土地增值税， 财务费用， 利润总额， 所得税按照最新税法计算， 净利润， 合作方利润分配， 我方净利润， 成本利润率利润总额总投资 税后成本利润率税后利润总额总投资 净现值， 内部收益率 动态投资回收期年 关于项目的社会效益 该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展有积极的作用。 对居民生活水平与生活质量的影响，项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内 建筑的品质及居民的生活水平与生活质量。 在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设 为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续的产业链。 支持了政府保障性住房的建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市 场价格高企产生积极影响。 项目风险防范建议 按照计划施工，施工期间严格控制开发成本 做好项目前期的市场调研和客户需求调查 根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足 协调各方关系，保证开发进度加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高 市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度。 二项目解析与属性界定 项目基本情况 项目位臵 本项目处于中心城，在龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间 地带。位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至 前进路。 现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现 状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商 业面积为，平方米。 图项目土地平面图整体 项目背景 南联刘屋邱屋片区城市更新项目位于市区街道南联社区，东至植物园路， 南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。周边的市政道路都已完善，距离地铁号线龙城广 场站和南联路站均在米以内，另外，项目南临高尔夫绿地，有较好的自然环境，如能 成功运作，能带来良好的经济效益和社会效益， 本项目是旧改项目公司宝源创建有限公司在新拓展的首个城市更新项目，如 未来全部项目均能按计划启动，则将能增加土地储备面积万平方米约亩，总建 筑面积达万平方米的开发面积以政府批准为准，其中期建设用地面积，平方 米，包括非农建设用地，平方米，项目容积列较为完备的政策支持城市更新改造另外，城市更新项目可以根据市场的情况自 由选择时间进行开工建设，不受新出让土地限期开工建设的规定约束。 项目解析 从项目本体微观解析本项目 本项目区域属于中心组团的城市商贸功能区和综合服务区，处于中心组团的副中 心位臵，位于龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间地带，东至植物园 路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路，项目临地铁三号线的龙城广场站和南联站，从 区位上看，本项目具有优越的区域条件和重要的交通地位。 项目四至如下 图项目周边区域成熟度预览 该项目整体体量较大，相对开发周期工作量以及前期投资庞大。项目期开发周期为 年，工作量较大。项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛 围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好，多面临街商业体量市场消化量空间巨大。 地块主要特征分析 区域通达性优越 地势较为十分平坦，便于利用 地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地 理位臵优越 地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。 从整个中心城片区中观解析本项目 交通状况分析 本项目周边交通状况如下图所示。 项目所在片区交通条件良好。片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城 南路，植物园路交汇的中心区域。 轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。 交通路网架构 高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道 主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双 向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车道内环西路，红线宽度米，为双 向车道 次干路前进路向银路上龙塘路及植物园路，红线宽度米，为双向四车道。 次干路网密度为公里平方公里 支路各地块通行与出入的主要道路，红线宽度米，为双向或单向两四车道， 支路网密度为公里平方公里。 轨道交通地铁号线 其中前进路向银路植物园路和爱龙路承担了片区车行交通的对外疏解功能。 区位优势 项目位于规划的中心组团，随着市整个规划布局的展开，土地资源紧缺的问题变 得越来越严峻，而城市发展战略目标北移已是必然趋势。中心区城市设计的超前性以及 配套设施逐步完善升级，生活宜居氛围逐渐赢得在工作生活群体的认同，周边商业氛围 已经产生积聚效应，本项目位于中心区，区域未来发展潜力巨大。 图项目布局结构规划图 从城市规划宏观解析本项目发展机会 市城市总体规划 城市总体定位 继续发挥改革开放与自主创新的优势，担当我国落实科学发展观构建和谐社会的先锋 城市。实现经济社会和环境协调发展，建设经济发达社会和谐资源节约环境友好 文化繁荣生态宜居的中国特色社会主义示范市和国际性城市。依托华南，立足珠江三角洲， 加强深港合作，共同构建世界级都市区。 城市副中心 建立三级城市中心体，为个城市副中心之 中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能的同时，承担市级 文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展的重要节点。 图中心辐射圈 交通规划 图市城市轨道交通规划图 本项目位于地铁三号线的龙城广场站和南联站之间，距离这两站的距离均在 米以内，交通非常方便。 地铁三号线 由福田保税区至区段总长约公里，设车站座。站点名称依次为益田站石 厦站购物公园站福田站少年宫站莲花村站华新站通新岭站红岭站老街站 晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约 站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站 双龙站。 ④产业发展与布局 以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术 产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。 建设具有区域价值的战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心的目标产业集群，并 有计划有步骤地实施生产要素市场化，逐步臵换低端产业，为高端产业释放空间，实现产业 渐进式转型。 目录 研究总论 关于项目本体 关于项目拆迁及地价的成本 关于项目发展战略和定位 关于项目的经济效益 关于项目的社会效益 项目风险防范建议 二项目解析与属性界定 项目基本情况 项目解析 项目属性界定 三项目拆迁安臵分析 城市更新模式 类似城市更新项目 项目拆迁成本分析 小结 四房地产市场分析 总体市场分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,区房地产市场分析 区域及专项市场分析 五项目发展定位 项目分析 区域规划前景 项目卖点整合 项目整体形象定位 住宅物业发展设想 产品价格定位 六项目投资估算与资金筹措 测算原则及前提条件 项目总投资估算 项目投资计划 项目资金筹措计划 七项目经济效益分析 项目销售收入和销售税金测算 项目利润成本利润率 项目综合经济效益分析 八项目敏感性分析 九项目社会效益评价 社会影响效果分析 社会适应性分析社会风险及对策分析 十项目风险及防范建议 项目风险 风险防范建议 附件 附表项目工程计划横道图 附表项目开发成本估算表 附表项目投资计划估算表 附表项目经营收入分析估算表 附表项目资金来源与运用表 附表损益及利润分配 附表现金流量表 附表敏感性分析表 研究总论 关于项目本体 项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北 至前进路。 项目期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为 ，平方米商业面积为平方米。 项目期建设用地面积，平方米，其中非农建设用地，平方米，项目容积率 为，建筑面积，平方米。 关于项目拆迁及地价的成本 通过对及区旧改政策解读，以及委托方提供的相关资料，确定本项目拆迁及地价 成本如下 根据深国房号文，市年度公告基准地价的通告，项目所在区域商 业住宅包括配套基准地价分别为 根据城市更新办法相关规定和现状土地权属性质，非农建设用地按照市人民政府令 第号市城市更新办法第条进行地价补缴测算。本项目期中非农建 设用地面积为，平方米，确定本项目需要交纳的政府地价，万元。 根据委托方介绍及参考市同类旧改项目补偿标准，本项目范围内现有合法建筑物改 造后按实行安臵，厂房按照补偿商业物业测算。项目期建设期内由开发单 位给予临时安臵费二次装修停产停业损失拆迁补助费补偿以及临时建筑进行货币 补偿等拆迁成本共计，万元，其中房屋主体补偿为，万元。 关于项目发展战略和定位 本项目发展目标为依托中心城中心区及地铁站点周边的发展机遇，承接并增强城市 的商业服务功能，整合现状城市空间，建设商业都市产业居住功能为主，配套设施齐全 的城市综合性地