武汉万科金银湖房地产项目可研计划书.doc_中文版高速下载

在楼盘，需要新思路。

三结论及建议 本项目具有相对专业优势和市场产品空缺及滨湖风光这三大优势，十分难得。

从市场 和投资回报角度分析，都是可行的。

建议准予立项。

能够发挥出万科开发的专业水准并在此基础上创造性地规划营销和施工组织，保持创新，是我们 克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关键。

附件 武汉市城市总体规划 武汉市十五规划 东西湖区概况及规划 武汉市城市总体规划 根据年国务院批复武汉市城市总体规划，武汉市城市建设将控制旧城的开 发力度，按照多中心组团式进行布局，优化完善核心区的功能，发展主城边缘组团，改善主城的 整体环境，将武汉市建设成为具有 从价格走势看武汉市商品住宅平均售价从年的元平方米上升到年的元平方 米，年均增幅为图。

另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增 长，全 年年年 武汉房地产投资额单位亿元人民币 年年年年年 售价 元 增幅 年年年 武汉住宅销售面积表单位万平方米 售面积及投资额逐年增加，其中年增长幅度较大主要是因为福 利分房结束时的抢购行为。

过低的房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大 年武汉市商品房售价及变化图 金银岛西地块作为短期储备，缓二年开发第二部分法律及政策性风险分析 待补充 第三部分市场分析 武汉商品住宅市场总体特征 整体市场稳步向好 近年来武汉住宅施工竣工销市发展规划 具备很大的增值潜力。

九立即开发与作为土地储备优缺点分析 立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖导入旧城人口的机遇，延缓开发则会错过机 会鑫桥地块计划年内开发销售， 待补 八土地升值潜力初步评估 综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉 市建设新经济增长带导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉未确定 占地面积亩地块 容积率 规划总建筑面积万左右 其中住宅面积万 文教配套幼儿园面积万 商业配套面积万 物业会所万 七土地价格方米，已有户居民用气，目前 仍未敷设管道。

通信终期设计万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现 已开通程控电话门。

六规划控制要点 鑫桥地块金银岛西地块还合国家饮用水标准。

排水设施投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。

雨水入 渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。

供气可自古田燃气站引入，日供气能力为立压变电容量达 万，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备 有万热电厂座供水设施拥有日供万吨和万吨自来水厂各座，输水管网随区内主干道铺设， 水质符鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成金银岛西地块还无市政配套政府已表示将尽 快完成，计划先开发鑫桥地块 配市政配套图 供电设施电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高资等多种外汇结算以及保险 业务。

医院 四项目周边环境 宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的部分，风景优美空气清新，保持着良好的自然生态 配金银湖景观图， 五大市政配套 花园商住区南侧鑫桥高新技术产业园东西湖啤酒厂西侧为万国工业园建设 配与相关配套的距离图，入园企业分布图配周边常青等社区图 金融拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款融市西郊 公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境。

配文娱设施图 社区周边土地开发情况„„概括性的东西即可 北侧碧海花园金山大道东侧金银湖改造东西湖花园香港新世界开发的常青花园和吴南 儿园二所 医疗拥有二甲区的人民医院和区卫生防疫站。

大型购物中心主要商业和菜市场 文化体育娱乐设施 文娱设施有多家合资独资的酒店宾馆，有全省唯正式开业的高尔夫球场。

武汉武汉。

东西湖区有武汉市的西大门之美称。

配交通图教育投资区内有十二所中小学和大中专学校其中，吴家山中学为市重点中学，东西湖 职业学校是国家重点职业高级中学。

规划中将新建班小学所班幼儿武汉。

东西湖区有武汉市的西大门之美称。

配交通图教育投资区内有十二所中小学和大中专学校其中，吴家山中学为市重点中学，东西湖 职业学校是国家重点职业高级中学。

规划中将新建班小学所班幼儿园二所 医疗拥有二甲区的人民医院和区卫生防疫站。

大型购物中心主要商业和菜市场 文化体育娱乐设施 文娱设施有多家合资独资的酒店宾馆，有全省唯正式开业的高尔夫球场。

武汉市西郊 公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境。

配文娱设施图 社区周边土地开发情况„„概括性的东西即可 北侧碧海花园金山大道东侧金银湖改造东西湖花园香港新世界开发的常青花园和吴南 花园商住区南侧鑫桥高新技术产业园东西湖啤酒厂西侧为万国工业园建设 配与相关配套的距离图，入园企业分布图配周边常青等社区图 金融拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款融资等多种外汇结算以及保险 业务。

医院 四项目周边环境 宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的部分，风景优美空气清新，保持着良好的自然生态 配金银湖景观图， 五大市政配套 鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成金银岛西地块还无市政配套政府已表示将尽 快完成，计划先开发鑫桥地块 配市政配套图 供电设施电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高压变电容量达 万，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备 有万热电厂座供水设施拥有日供万吨和万吨自来水厂各座，输水管网随区内主干道铺设， 水质符合国家饮用水标准。

排水设施投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。

雨水入 渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。

供气可自古田燃气站引入，日供气能力为立方米，已有户居民用气，目前 仍未敷设管道。

通信终期设计万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现 已开通程控电话门。

六规划控制要点 鑫桥地块金银岛西地块还未确定 占地面积亩地块 容积率 规划总建筑面积万左右 其中住宅面积万 文教配套幼儿园面积万 商业配套面积万 物业会所万 七土地价格 待补 八土地升值潜力初步评估 综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉 市建设新经济增长带导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划 具备很大的增值潜力。

九立即开发与作为土地储备优缺点分析 立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖导入旧城人口的机遇，延缓开发则会错过机 会鑫桥地块计划年内开发销售，金银岛西地块作为短期储备，缓二年开发第二部分法律及政策性风险分析 待补充 第三部分市场分析 武汉商品住宅市场总体特征 整体市场稳步向好 近年来武汉住宅施工竣工销售面积及投资额逐年增加，其中年增长幅度较大主要是因为福 利分房结束时的抢购行为。

过低的房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大 年武汉市商品房售价及变化图 年年年年年 售价 元 增幅 年年年 武汉住宅销售面积表单位万平方米 年年年 武汉房地产投资额单位亿元人民币 从价格走势看武汉市商品住宅平均售价从年的元平方米上升到年的元平方 米，年均增幅为图。

另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增 长，全年平均价为元平方米 相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于二类城市，但房价 却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低。

房价持续上涨的趋势表明了价格上升较大的空间 导致武汉市商品住宅的价格处于低位的主要原因是 开发经济适用房免收地价各种税费减半的政策降低了开发成本而经济适用房建设量过大，销售 失控，对商品房造成较大的冲击。

年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的 土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。

市场有效供应不足，大规模开发的经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡 年住宅开发明显回升，施工面积比年递增，竣工面积递增，销售量递增，但空 第季度第二季度第三季度第四季度 武汉市年各季度住宅价格 单位元平方米 武汉市近三年住宅开发数据单位万平方米 年年年 施工量 竣工量 销售量 空置量置量明显上升，年比年递增图，显示了市场供需结构失衡，这种失衡的主要原因还是 经济实用房大规模开发造成的，多数的经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主 要是靠低廉的价格吸引购房者。

在楼盘，需要新思路