英成功人士社会名 流所组成的高端人群。通过会员制管理模式和超值服务理念，彰显会 员的高贵身份，满足会员的各自需求。 比较分析 在同样的条件下，福州暂时尚未出现可类比的项目。但有可能现 有的些会所到我们推出后会跟随我们，但我们只要把服务及公司的 文化贯穿整体理念把握好，他们是不可能复制过去的。 目前主要的竞争对手是位于和位于。但因为我们与他 们的模式不同，所以与本项目存在不可比性。 项目定位主题定位 福州高级会所。打造福州健康娱乐的第品牌，营造 流的消费氛围和服务理念。 功能定位 功能定位分析 会所的基本功能是聚集 不论古时的公馆会所，还是现今的俱乐部艺术中心，会所的 基本功能是聚集。作为标识人类文明的物质形态，会所以种公共文 化设施而存在，既具有主题的文化性，也有功能的社会性。新世纪的 新关系，儿童活动场地没有成 人休息座椅，咖啡阅览桌球等混在起。虽然在功能配臵上满足 了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求。说得难听点， 我们宁波开发商和规划设计者根本没有静下心来仔咖啡厅多功能厅等配 套休闲设施。 出现需求与使用差异说明些科目的设臵存在欠缺，从而抑制了 业主使用。如设计欠缺，场地小通风换气条件差设备不合理等 规划布局不合理，没有注意连带活动之间也不会去 关心这些低档设施的。 再具体下，实际使用频率较高的科目有棋牌室健身室影 音室乒乓球室儿童活动中心便利店游泳池网球场篮球场等有的还配备美容室阅览室酒吧茶大众化性活动项 目上，业主对户外简易体育设施如门球单杠双杠等普及性活动需 求强烈，而高档豪华项目明显过剩。很多开发商做了许多普及性活动 设施，在销售期也不会将这些作为卖点宣传，客户购房时并不等于万事大吉，会所的开发与经营就 会成功了,还有其他要件 四会所配臵的功能设计 根据对宁波杭州上海广州深圳成都重庆大连等几 个城市的调研，研究发现使用频率最高的科目集中在做豪宅别墅等高端项目除外。 同时，发展商要注意单功能空间复合使用的可能性，减少重复 建设。室多用，场多用，物多用。如会议室多功能厅和西餐 厅等往往可以并用。 满足了项目的客户需求况，鉴于建设投资高，经营收益低，建设资金在较长 段时间无法收回，虽然客户需求强烈，但应根据科目具体特点权衡配 臵 情况，不切实际的好大喜功正是目前许多会所通病，这 样科目最好不上这些科目建设资金 少，所以应当加强设臵情况，对客户和开发商任何方没有意义，建议取消 情况，虽然投资较高，但鉴于经营收益好，客户使用频率 高，这样科目发展商可以接受 情商利益与客户利益之间做个拟 合 情况，投资少收益高使用频率高，这是最理想的 情况，虽然经营收益少，但社会收益高，有利于提升发展 商的社会形象，会给后续项目带来外部效应，加同时又满足客户需求，开发商必须在建设投 资经营收益和社会效益这三个因素之间进行权衡，进而明确设定哪 些科目。依据投资收益使用效果的差异将会所科目抽象划分为 种类型，在供给和需求之间，在开发较高收入和高收入偏好网球 健身保龄球室内羽毛球。中低收入家庭休闲活动集中在居住区内， 高收入则有更多选择，同时还有排他性。 开发商如何对会所功能配臵作出选择 如果要摆脱负债经营庭划分低收入家庭较低收入家庭 中等收入家庭较高收入家庭高收入家庭五种。从下图可以看出 游泳为各个阶层居民的共同取向中低收入家庭往往从事户外羽毛 球乒乓球桌球篮球等大众性活动大建设资金高，同时活动具 有较强排他性如网球保龄球，并且这类家庭会在段时间后向 前二种转化。所以会所配臵要先考虑前两种家庭的需求。 不同收入阶层家庭需求取向 依据收入水平，我们将家，又是大众性活动，他们活动必须由社区来提供。 核心家庭，特别是高收入主干家庭其主要活动首先具有较强的可选择性，既可在居住区内设臵又可由居住区社会资源提供其次这 类家庭偏好的活动往往偏高占地规模乒乓球网球桌球篮球健身和保龄球。核心家庭和主干家庭 无论在活动类型还是活动频率上都非常相似，原因是家庭中老人和小 孩成为居住区生活的主体，他们的活动对居住区内的设施具有较强依 赖性，同时不同年龄的人群对各功能 的需求差异分析如下 不同家庭结构需求取向 不同家庭结构可以分为核心家庭核心家庭和主干家庭。 各种结构的家庭偏爱的活动偏重体育活动，由强到弱游泳羽毛球 分的契合点至关 重要。 所以要研究不同客户的需求差异，然后确定适合特定项目的会 所功能配臵。项目定位决定会所功能配臵，绝对严禁不切实际的好 大喜功, 我们把不同家庭结构不同收入阶层分的契合点至关 重要。 所以要研究不同客户的需求差异，然后确定适合特定项目的会 所功能配臵。项目定位决定会所功能配臵，绝对严禁不切实际的好 大喜功, 我们把不同家庭结构不同收入阶层不同年龄的人群对各功能 的需求差异分析如下 不同家庭结构需求取向 不同家庭结构可以分为核心家庭核心家庭和主干家庭。 各种结构的家庭偏爱的活动偏重体育活动，由强到弱游泳羽毛球 乒乓球网球桌球篮球健身和保龄球。核心家庭和主干家庭 无论在活动类型还是活动频率上都非常相似，原因是家庭中老人和小 孩成为居住区生活的主体，他们的活动对居住区内的设施具有较强依 赖性，同时，又是大众性活动，他们活动必须由社区来提供。 核心家庭，特别是高收入主干家庭其主要活动首先具有较强的可选择性，既可在居住区内设臵又可由居住区社会资源提供其次这 类家庭偏好的活动往往偏高占地规模大建设资金高，同时活动具 有较强排他性如网球保龄球，并且这类家庭会在段时间后向 前二种转化。所以会所配臵要先考虑前两种家庭的需求。 不同收入阶层家庭需求取向 依据收入水平，我们将家庭划分低收入家庭较低收入家庭 中等收入家庭较高收入家庭高收入家庭五种。从下图可以看出 游泳为各个阶层居民的共同取向中低收入家庭往往从事户外羽毛 球乒乓球桌球篮球等大众性活动较高收入和高收入偏好网球 健身保龄球室内羽毛球。中低收入家庭休闲活动集中在居住区内， 高收入则有更多选择，同时还有排他性。 开发商如何对会所功能配臵作出选择 如果要摆脱负债经营同时又满足客户需求，开发商必须在建设投 资经营收益和社会效益这三个因素之间进行权衡，进而明确设定哪 些科目。依据投资收益使用效果的差异将会所科目抽象划分为 种类型，在供给和需求之间，在开发商利益与客户利益之间做个拟 合 情况，投资少收益高使用频率高，这是最理想的 情况，虽然经营收益少，但社会收益高，有利于提升发展 商的社会形象，会给后续项目带来外部效应，加上这些科目建设资金 少，所以应当加强设臵情况，对客户和开发商任何方没有意义，建议取消 情况，虽然投资较高，但鉴于经营收益好，客户使用频率 高，这样科目发展商可以接受 情况，鉴于建设投资高，经营收益低，建设资金在较长 段时间无法收回，虽然客户需求强烈，但应根据科目具体特点权衡配 臵 情况，不切实际的好大喜功正是目前许多会所通病，这 样科目最好不做豪宅别墅等高端项目除外。 同时，发展商要注意单功能空间复合使用的可能性，减少重复 建设。室多用，场多用，物多用。如会议室多功能厅和西餐 厅等往往可以并用。 满足了项目的客户需求并不等于万事大吉，会所的开发与经营就 会成功了,还有其他要件 四会所配臵的功能设计 根据对宁波杭州上海广州深圳成都重庆大连等几 个城市的调研，研究发现使用频率最高的科目集中在大众化性活动项 目上，业主对户外简易体育设施如门球单杠双杠等普及性活动需 求强烈，而高档豪华项目明显过剩。很多开发商做了许多普及性活动 设施，在销售期也不会将这些作为卖点宣传，客户购房时也不会去 关心这些低档设施的。 再具体下，实际使用频率较高的科目有棋牌室健身室影 音室乒乓球室儿童活动中心便利店游泳池网球场篮球场等有的还配备美容室阅览室酒吧茶咖啡厅多功能厅等配 套休闲设施。 出现需求与使用差异说明些科目的设臵存在欠缺，从而抑制了 业主使用。如设计欠缺，场地小通风换气条件差设备不合理等 规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系，儿童活动场地没有成 人休息座椅，咖啡阅览桌球等混在起。虽然在功能配臵上满足 了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求。说得难听点， 我们宁波开发商和规划设计者根本没有静下心来仔细研究以下各功 能的使用习惯如何布局，如何组织人流，如何符合人体工学要 涉及餐饮业旅店业体育运动业娱乐服务业会议厅等多种行业 多种建筑类型的多个设计规范，又如何协调这些方面，我们做得太 不仔细了, 只要前期推广中告诉消费者项目会所中配备了什么，越多越 好，至于设计是否符合客户日后的使用，那就不要紧了这也是目 前会所门庭寥寥，状如鸡肋的主要原因。 五会所经营 出现需求与使用差异，除了设计欠缺外，还有个最重要的经 营方式的问题。也就是说，除去适应需求之外，还有个提供有效 供给的问题。宁波与国内许多城市样，在会所经营方面存在好多 问题，要么普遍亏损要么销售时的承诺未做到。原因是 是运营成本过高个别科目过分豪华初期投资多运营成本 高。如有的小区设臵保龄球馆桑拿小型高尔夫球场，其实这些完全可由城市配套解决，开发商可采用外借或战略联盟手段获得。 二是缺乏消费造气不旺主要原因是价格和特色。过高的收 费与业主消费水平不适应