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机场原导航台地块项目 可行性研究报告 西部机场集团置业有限公司 二年十月 第章总论 项目建设单位西部机场集团置业有限公司 项目背景 项目名称机场原导航台地块项目 建设地点市汉台区西环路西侧 用地面积平方米亩 建设规模平方米 可行性研究报告编制依据 房地产开发项目经济评价办法 可行性研究指南 项目有关资料 企业有关资料 第二章市场分析与项目定位 市房地产发展形势分析 素有西北小江南的美誉，水资源是项目损益表万元 序号项目名称合计年年年年备注 销售收入 开发建设成本 期间费用 经营税金及 附加 利润总额 各年累计利润总额 所得税税率 净利润 表全部投 销售价格元年 销售收入万元年 盈利能力分析财务评价报表及指标 根据前面基础数据计算项目损益表全部投资项目现金流量表，从而 计算出有关项目的财务指标，详见下面报表。

表程费 六其它费用 七总投资 第七章财务评价 销售收入估算 根据项目进度计划，销售收入按三年计算，销售收入见下表。

表销售收入估算表 项目销售收入万元 建筑面积平米年 万元，各单项投资见下表。

机场原导航台项目成本分析 序号名称建筑面积 单方造价 元总投资万元备注 土地费用 二前期费用 三勘探设计费 四建管费 五建安工 用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共设施配套建设费用开发间接 费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其它费用以及不可预见费 用等。

投资估算 经估算，本项目总投资为工程 期 销售 期 第六章投资估算及资金来源 投资估算范围 本次可行性研究的对象为机场原导航台项目。

投资估算的范围为本次项目的开发建设投资，包括土地费用前期工程费 四 季 度 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 季 度 二 季 度 项目总建筑面积平方米。

销售期 项目实施进度计划见下表 项目实施进度计划表 项目 名称 年年年年 二 季 度 三 季 度 保，将建筑与自然景观水乳交融，创造出环保健康的生活空间。

总平面布置图 第五章项目实施进度 本项目建设期为个月，销售期个月，项目计算期按个月 计算。

工程期 求旺盛，市场发展前景光明，因此，本项目市场开发有较好的外部环境。

价格明 显表现为增长趋势主要的原的设计理 念和当今建筑科技，开发出具有市场竞争力符合当地人文环境的建筑产品，并 做到节能环米元左右。

住宅与商业整体均价预计 市场分析结论 随着城市的不断发展，后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大 量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。

住宅市场需 看，本项目地处 市滨江新区核心区域，这里将是城建史上规模最大投资最多标准最高 功能配套设施最为完善的综合性城市新区。

依据现阶段在售项目价格作为定价 依据，预计项目销售均价在每平方机场以及市区周边郊县 年龄层区分预估岁其他 购买目的预估纯自用纯投资自住兼投资。

本项目销售价格预测 根据年月份调研市各物业房产在售价总水平来均价格为元平方米高层商品住房平均价格为元 平方米。

商业办公用房等非住宅平均价格为元平方米，同比略有上涨。

项目定位及销售价格预测 目标客户群定位分析 各区域客源比例预估。

商品房成交量 年市商品房签约成交面积万平方米，同比增长成 交套，同比增长。

各物业价格表现 年，市商品住房平均价格为元平方米，同比上涨。

其 中，多层商品住房平，同比增 加预销售面积万平方米，同比增长 商品房供应量 年市批准商品房预售项目个，同比增长。

新增商品房面积 万平方米，同比增长其中，新增经济适用房面积万平方 米，同比增长市整体房地产发展情况保持致，主要表现为小 型化趋势。

年市整体商品房销售状况 年全市房地产开发累计施工面积万平方米，同比增长完 成投资亿元，同比增长商品房新开工面积万平方米，市整体房地产发展情况保持致，主要表现为小 型化趋势。

年市整体商品房销售状况 年全市房地产开发累计施工面积万平方米，同比增长完 成投资亿元，同比增长商品房新开工面积万平方米，同比增 加预销售面积万平方米，同比增长 商品房供应量 年市批准商品房预售项目个，同比增长。

新增商品房面积 万平方米，同比增长其中，新增经济适用房面积万平方 米，同比增长。

商品房成交量 年市商品房签约成交面积万平方米，同比增长成 交套，同比增长。

各物业价格表现 年，市商品住房平均价格为元平方米，同比上涨。

其 中，多层商品住房平均价格为元平方米高层商品住房平均价格为元 平方米。

商业办公用房等非住宅平均价格为元平方米，同比略有上涨。

项目定位及销售价格预测 目标客户群定位分析 各区域客源比例预估机场以及市区周边郊县 年龄层区分预估岁其他 购买目的预估纯自用纯投资自住兼投资。

本项目销售价格预测 根据年月份调研市各物业房产在售价总水平来看，本项目地处 市滨江新区核心区域，这里将是城建史上规模最大投资最多标准最高 功能配套设施最为完善的综合性城市新区。

依据现阶段在售项目价格作为定价 依据，预计项目销售均价在每平方米元左右。

住宅与商业整体均价预计 市场分析结论 随着城市的不断发展，后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大 量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。

住宅市场需 求旺盛，市场发展前景光明，因此，本项目市场开发有较好的外部环境。

价格明 显表现为增长趋势主要的原的设计理 念和当今建筑科技，开发出具有市场竞争力符合当地人文环境的建筑产品，并 做到节能环保，将建筑与自然景观水乳交融，创造出环保健康的生活空间。

总平面布置图 第五章项目实施进度 本项目建设期为个月，销售期个月，项目计算期按个月 计算。

工程期 项目总建筑面积平方米。

销售期 项目实施进度计划见下表 项目实施进度计划表 项目 名称 年年年年 二 季 度 三 季 度 四 季 度 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 季 度 二 季 度 工程 期 销售 期 第六章投资估算及资金来源 投资估算范围 本次可行性研究的对象为机场原导航台项目。

投资估算的范围为本次项目的开发建设投资，包括土地费用前期工程费 用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共设施配套建设费用开发间接 费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其它费用以及不可预见费 用等。

投资估算 经估算，本项目总投资为万元，各单项投资见下表。

机场原导航台项目成本分析 序号名称建筑面积 单方造价 元总投资万元备注 土地费用 二前期费用 三勘探设计费 四建管费 五建安工程费 六其它费用 七总投资 第七章财务评价 销售收入估算 根据项目进度计划，销售收入按三年计算，销售收入见下表。

表销售收入估算表 项目销售收入万元 建筑面积平米年 销售价格元年 销售收入万元年 盈利能力分析财务评价报表及指标 根据前面基础数据计算项目损益表全部投资项目现金流量表，从而 计算出有关项目的财务指标，详见下面报表。

表项目损益表万元 序号项目名称合计年年年年备注 销售收入 开发建设成本 期间费用 经营税金及 附加 利润总额 各年累计利润总额 所得税税率 净利润 表全部投资现金流量表万元 序号项目合计年年年年 现金流入 销售收入 回收经营资金 现金流出 开发建设投资 期间费用不含财务费用 经营资金 经营税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量 财务指标 投资利润率 投资净利润率 销售净利润率 第八章结论 近年来，我国国民经济保持快速增长之势，宏观经济发展形势向好，房地产 业已成为我国经济发展的支柱行业，房地产市场保持供需两旺的局面。

以打 造最佳人居环境为目标，加快房地产业的发展，培育房地产消费热点。

规范级 市场，激活二级市场，发展和规范物业管理装饰装修等住宅服务业，促进传统 的住宅管理向社会化专业化市场化的物业管理方式转变。

十五期间，房 地产投资达到亿元左右，社会化物业管理覆盖面达到。

通过对项目财务分析可知，虽利润率较低，但是该项目为置业公司第 处异地开发项目，通过该项目的运作，可为公司积累跨区域项目开发经验 提高团队项目运作水平，同时又可改善机场员工住宿条件，并且具有 定程度的盈利能力和贷款偿还能力，经营风险较小，项目具有可行性。

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