1、“.....开发经验丰富。 用地概况 地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳农牧场用地，共 占地亩。 资金来源 本项目的建设资金主要来自于郑煤集团沉陷治理工程专项资金以及职工筹资。 三可行性研究报告编制目的和依据 编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对地块 的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设 计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 新密项目 新郑项目 登封项目对项目决策及其实施的优化提出建议。 通过对市场分析，地块产品的研判，通过不同物业形态的组合方式，综合分析项目 拿地的合理价格区间......”。

2、“.....旨在对项目可实现价值分析的基础上，进行项目总投资和收入 的模拟，评判项目的投资回报和投资风险，确定地块拿地的合理价格。 五研究方法 假设开发法 目前房地产投资分析最为科学的方法是假设开发法 假设开发法的原理 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高 低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价 倒推出地价......”。

3、“..... 地价开发完成以后的总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳的税费等开发期间的费用 假设开发法的适用性分析 运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地的开发条件以及未来的规划设计等均 是未知数的情况下，对地块将来的规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从 而分析拿地的合理价格区间。 假设开发法需要确定的参数 定量参数物业建成后的销售价格，物业的开发期间成本等 变量参数利润率浮动，售价浮动对地价的影响。 参数建安成本。房地产开发的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价 目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值 参数二销售价格。根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位， 根据价格定位的结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价的影响。安置部分按照职工 能够承受的心理价位推算土地价格......”。

4、“.....按房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价 倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 地价开发完成以后的总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳的税费等开发期间的费用 假设开发法的适用性分析 运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地的开发条件以及未来的规划设计等均 是未知数的情况下，对地块将来的规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从 而分析拿地的合理价格区间。 假设开发法需要确定的参数 定量参数物业建成后的销售价格，物业的开发期间成本等 变量参数利润率浮动，售价浮动对地价的影响。 参数建安成本。房地产开发的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价 目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值 参数二销售价格。根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位， 根据价格定位的结果计算销售收入......”。

5、“.....安置部分按照职工 能够承受的心理价位推算土地价格。 参数三利润率。按照目前房地产开发的总体利润率平均水平之间浮动， 按照房地产开发的平均水平，计算项目开发所能够承受的地价，并计算利润率变化对地 价承受范围的影响。 参数四安置面积。目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积 计算。 研究思路框架 六用地概述 项目定位 项目产品组合 项目设计建议 项目投资分析 土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速的交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥 政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储， 拿地的现实性较强。 受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团 户职工的安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边 乡村居民销售......”。

6、“.....北侧南侧西侧为基本农田。 地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植基地和农牧 场，有少量层建筑物。 地块完整性 地块总计亩，地块基本方正。 宗地区位图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地形地貌图 地块内基本平整，有条凸起的土丘。 交通状况示意图 周边交通不便......”。

7、“.....目前只有通过乡间道路通往郑上路。 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地块周边环境项目周边交通系统 出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已 损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。 公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。 交通规划地块周边有三条规划道路......”。

8、“.....距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。 周边配套分布图 第部分总述 项目建设背景 郑煤集团已有年的开采历史，随着煤矿的开采和发展，关于沉陷治理的工作将 更加紧迫。为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合的原则，郑煤集团依据关 于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案的评估报告，分别选择在郑州市新密市 登封市荥阳市城区内集中建设住宅小区。本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计 划占地总用地面积亩。委托开发企业河南世纪金源置业公司......”。

9、“..... 建设地点 郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳市农牧场地块。 建设单位 河南世纪金源置业公司 企业性质 专业房地产开发公司 经营范围 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,郑煤集团以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机械制造等 多元发展的现代能源产业。 河南世纪金源置业公司专业房地产开发。 公司类别 郑煤集团国营企业 河南世纪金源置业公司企业单位 资质等级 河南世纪金源置业公司城市综合开发二级企业 企业概况 郑州煤炭工业集团有限责任公司，始建于年，原名新密矿务局，年 月更名为郑州矿务局，年月经原煤炭部批准组建为国有独资公司，年 月与中国信达中国华融资产管理公司联合组建为产权多元化新公司，国家大型类企 业，国家二级企业，河南省重点企业......”。