总收入总建筑投资上述公式仅为近似计算。 销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。 销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加。其中，营业税 取销售收入的，城乡建设维护税取营业税的，教育费附加取营业税的 ，三者合计为销售收入的。 ④财务费用为项目开发经营期间的利息支出。 项目经营成本的各项估算见表 五项目利润估算 根据后湖花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，项目 利润计算如表 年份 项目 销售收入 建造成本 销售成本 销售税金 财务费用 营业利润 所得税 税后利润 表项目利润估算表 合计 六项目现金流量与财务净现值财务内部收益率 项目全部资金的现金流量表表 序号项目 现金流入 销售收入 小计 现金流出 建设投资 销售费用 销售税金 宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做 了版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为 武汉市少有的高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。 销售情况，小高层价格为元平方 米，高层单身公寓价格为元平方米。物业管理费多层为 元平方米月，高层为元平方米月。付款方式灵活多样， 次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。 层单身公寓将于年 月交房。 户型设计 多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为 平方米，小区首创高层单身公寓户型为和，面积为平方米。 价格策略 多层价格为元平方米建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。平 方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层， 栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立 面装修，即将交付使用，栋小高层和栋心和接触较少，但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响，生活已开 始城市化倾向。 三项目周边物业分析 晨星苑 项目规划 晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计， 武姑嫂树电信分局，届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。 居民习惯此地区居民主要为当地农民，生活以打工，种植，养殖为主，年收入水平偏低，居民的文化水平不高，劳动之余，以闲聊为主，对外界基本不 关现状管道，东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设管道。 邮电电信地区邮局位于发展大道，该地块现状电信线路由西南侧的唐 家墩电信局引来。武汉市城市总体规划中确定在该地块西 侧新建后湖地区目前有三种供气方式，瓶装液化石油气，小区气化和管 道煤气，其中管道煤气有管道煤气公司供气，有赵家条储备站沿黄浦路延长 线埋设管道至后湖生态花园带，后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设 尚无污水管。 电该地块现用电有西北侧的新华路变电所的架空线路引来。武 汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变 电所，届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。 气整个在地块南侧的后湖路建有管径为毫 米的给水管，地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统，污水属 入三金潭污水系统。该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵，地块 雨水可接入该箱涵，地块周边中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学 等，医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。总的来说，人文环境几生活配套设施 较差，是项目开发的大劣势。 市政配套设施 水该地块用水有宗关水厂提供，交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路 沿线主要为小的商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。教育机构 不健全，仅有华中高级向各个方向，岱黄公路公交少，只有 路公交车，终点止于东方恒星园门口，与发展大道交汇路口还有东大门客 运站，客车主要是运送人员去黄陂等县城。 人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工 建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件，南北向主要为地 块两头的姑嫂树路和岱黄公路。姑嫂树路交通便捷，有 路等通详见附图物业形态划分图 局部放大图详见附图局部放大图 二后湖地区区域分析 基础设施状况分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西向有近年来新建和在建的 发展大道，后沿路有灰尘。 项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附 近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。 地形地貌状况详见附图地形地貌图 物业形态划分图黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。 西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区， 隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视 野，也是因大道的施工沿黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。 西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区， 隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视 野，也是因大道的施工沿路有灰尘。 项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附 近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。 地形地貌状况详见附图地形地貌图 物业形态划分图详见附图物业形态划分图 局部放大图详见附图局部放大图 二后湖地区区域分析 基础设施状况分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西向有近年来新建和在建的 发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工 建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件，南北向主要为地 块两头的姑嫂树路和岱黄公路。姑嫂树路交通便捷，有 路等通向各个方向，岱黄公路公交少，只有 路公交车，终点止于东方恒星园门口，与发展大道交汇路口还有东大门客 运站，客车主要是运送人员去黄陂等县城。 人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路 沿线主要为小的商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。教育机构 不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学 等，医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。总的来说，人文环境几生活配套设施 较差，是项目开发的大劣势。 市政配套设施 水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧的后湖路建有管径为毫 米的给水管，地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统，污水属 入三金潭污水系统。该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵，地块 雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。 电该地块现用电有西北侧的新华路变电所的架空线路引来。武 汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变 电所，届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。 气整个后湖地区目前有三种供气方式，瓶装液化石油气，小区气化和管 道煤气，其中管道煤气有管道煤气公司供气，有赵家条储备站沿黄浦路延长 线埋设管道至后湖生态花园带，后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设 现状管道，东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设管道。 邮电电信地区邮局位于发展大道，该地块现状电信线路由西南侧的唐 家墩电信局引来。武汉市城市总体规划中确定在该地块西 侧新建姑嫂树电信分局，届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。 居民习惯此地区居民主要为当地农民，生活以打工，种植，养殖为主，年收入水平偏低，居民的文化水平不高，劳动之余，以闲聊为主，对外界基本不 关心和接触较少，但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响，生活已开 始城市化倾向。 三项目周边物业分析 晨星苑 项目规划 晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计， 武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。平 方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层， 栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立 面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年 月交房。 户型设计 多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为 平方米，小区首创高层单身公寓户型为和，面积为平方米。 价格策略 多层价格为元平方米，小高层价格为元平方 米，高层单身公寓价格为元平方米。物业管理费多层为 元平方米月，高层为元平方米月。付款方式灵活多样， 次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。 宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做 了版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为 武汉市少有的高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。 销售情况 小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售 完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。 客户分析 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高 收入人员，另有部分中小企业的业主。 调查结果表明 项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞 相争艳。 项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正 称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激 烈。 项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。 中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格 差距则较为悬殊。 在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。 同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小， 决定价位的更多的是物业的品牌品质。第四章