“世鸿伟业”商住小区开发建设项目投资立项申请报告.doc_中文版高速下载

在商品房日益走向买方市场的今天，消 宁德市蕉城区工程咨询中心 费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。

在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨 询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。

宁德市改革开放年来经济快速发 展，城市居民收入水平有很大提高。

据有关资料统计，富裕家庭 约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还 将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需而增加房地产业的市场容量。

开发区 目前商品房的建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。

万人，远期至年万 人。

作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增 宁德市蕉城区工程咨询中心 加必将带动经济的发展，从东侨开发区设立六年的新增建筑面积。

因此，蕉 城区住宅市场潜力巨大。

根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年每年需新增万多平方米。

若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在未来的年内，蕉城区需新增商品房 建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平 方米，这相当于费需求的重要组成部分。

目前，蕉城区在平方公里的面积上容纳了万人， 已属饱和。

按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚 未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心 还有相当部分的危旧房需改造，这是消能配套设备齐全。

从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结 构上看，目前月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要实现向舒适型的转变，基本上做到户均套房人均间 宁德市蕉城区工程咨询中心 房功。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换 活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。

宁德市商品房现状与市场需求 按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部 年住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。

主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。

宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体步确定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。

要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值 升值，推进产品结构调整，有着明显的社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下步方案规划时，对初市商品房升级换代， 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有部分收入 较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住 宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

分析结果表明，项目经 护投资估算与资金筹措项目经济效益 评价等方面。

研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

建设资金完 宁德市蕉城区工程咨询中心 全自筹，现场建设条件具备。

项目针对宁德 本可行性研究的主要范围包括对宁德市东侨开发区房地 产建设情况的考察，对项目建设必要性可行性的分析以及项目 内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方 案，建设条件环境保护 本可行性研究的主要范围包括对宁德市东侨开发区房地 产建设情况的考察，对项目建设必要性可行性的分析以及项目 内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方 案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益 评价等方面。

研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

建设资金完 宁德市蕉城区工程咨询中心 全自筹，现场建设条件具备。

项目针对宁德市商品房升级换代， 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有部分收入 较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住 宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

分析结果表明，项目经 济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值 升值，推进产品结构调整，有着明显的社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。

要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。

主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换 活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。

宁德市商品房现状与市场需求 按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部 年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要实现向舒适型的转变，基本上做到户均套房人均间 宁德市蕉城区工程咨询中心 房功能配套设备齐全。

从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚 未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心 还有相当部分的危旧房需改造，这是消费需求的重要组成部分。

目前，蕉城区在平方公里的面积上容纳了万人， 已属饱和。

按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在未来的年内，蕉城区需新增商品房 建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平 方米，这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。

因此，蕉 城区住宅市场潜力巨大。

根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。

作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增 宁德市蕉城区工程咨询中心 加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。

开发区 目前商品房的建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未 来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米， 即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新 增建筑面积还要大。

故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅 市场容量巨大。

目前房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未 来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米， 即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新 增建筑面积还要大。

故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅 市场容量巨大。

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