上海酒店式公寓项目投资立项申请报告.doc_中文版高速下载

供应 供应量出现波动近两年逐渐提高 近年上海酒店式公寓市场其他 华山路板块 虹桥板块外滩板块 衡山路板块 小陆家嘴板块 新天地板块 南京西路板块 美元平方米月从九大板块来看，南京西路板块有上海商城和嘉里公寓两个高品质物业的抬升，平均租金最高新 天地板块由于区域环境的不断增值，凭借淮海中路甲级写字楼云集的优势，加 上太平桥地区绿化环境的日益完善，平均租金稳居高位，不愧为黄金地段的高 端价位新华路板块由于物业建成的时间比较早基本在年以前，周边 环境较差以及服务设施规模比较小等原因，平均租金也相对较低镇宁路板块 的物业品质和周边环境都相对比较完善，但是同类物业过于密集，品质相近的 高档公寓供应量也比较大，充足的市场供应使该板块租金难以走高。

区域租售率分析 目前上海市酒店式相同，可能会造成定的经营麻烦。

产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售， 而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷 款。

同时投发展商先卖掉部分单元， 收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小 业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自 己出租，或自用，因此租金不尽，通过租 金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体 力同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。

它们均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居 住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平短期租务需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。

然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。

酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证备，故其有定的 价格竞争优势。

由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有定的居家生活氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。

因此，备受中 比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。

这样，顾 客可以付较少的钱却能住得更加宽敞舒适。

而且不少酒店式公寓的设备更加 家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完比表 酒店式公寓星级酒店 房价 日 平均面积 单价 日 房价 日 平均面积 单价 日 上海 北京 从表中看出，相有的设施，如儿童游乐场图书馆阅 览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。

与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势 下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较 高档酒店式公寓与星级酒店价格对室内电 脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店 不分上下。

有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服 务。

实际上，酒店式公寓还有酒店所没型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜 筹。

它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房 立体音响系统洗衣机和烘干机等。

至于其他些设施，如商务中心室型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜 筹。

它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房 立体音响系统洗衣机和烘干机等。

至于其他些设施，如商务中心室内电 脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店 不分上下。

有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服 务。

实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场图书馆阅 览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。

与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势 下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较 高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表 酒店式公寓星级酒店 房价 日 平均面积 单价 日 房价 日 平均面积 单价 日 上海 北京 从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。

这样，顾 客可以付较少的钱却能住得更加宽敞舒适。

而且不少酒店式公寓的设备更加 家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定的 价格竞争优势。

由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有定的居家生活氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。

因此，备受中 短期租务需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。

然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。

酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居 住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体 力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

发展商先卖掉部分单元， 收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小 业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自 己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。

产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售， 而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷 款。

同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经 营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。

对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营， 或者自我出租，获取年度红利。

因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的 费用，并有可观的赢余。

业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入， 大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖 给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增 值回报。

产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世 福汇为主要代表。

二供需状况 相对于每年多万平方米 的普通 住宅供 应量，酒 店式公 寓的市 场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。

从上海酒 店式公寓历年的发展情况来看，年代中期是较为集中的供应期，年达到 顶峰，年代末开始转