本项目的总收入为 万元，各阶段的收入为 年月万元 年月万元 表销售收入估算表 项目合计年月年月 出让回款比例 出让收入万元商业 成本分析 根据总成本构成表和资金使用计划表，项目各阶 段成本费用构成如下 见附表成本费用估算表 静态分析 本项目预计实现收入约万元。 预计总成本费用约万元。 收益为万元，收益率为，年投资回报率为 现金流量分析 根据土地级开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年 基准收益率确定为。 现金流入为土地出让收入计算时应除去出让金，因为出让金为地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 政府收入，现流出为建设投资与财务成本计算时应除去出让金， 出让金面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万 图大西山风景区位置示意图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 平方米。项目用地位置条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南 与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤， 全区总面积平方公里。 总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道 路 海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力 密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条 件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经 济的观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了 个良好的生产生活和工作环境。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海 淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 ，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 图地块用地规划图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 本项目总用地面积为公顷租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 三十年。 宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国 有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见 和结论。 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 行。 编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本报告中的项目总投资为万元。 出让收入土地出让地价款测算为万元。 利润通过测算利润为万元。 综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年 内部收益率为，项目在财务上可 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益 测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出项 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益 测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出项目总投资为万元。 出让收入土地出让地价款测算为万元。 利润通过测算利润为万元。 综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年 内部收益率为，项目在财务上可行。 编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见 和结论。 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国 有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 图地块用地规划图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海 淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了 个良好的生产生活和工作环境。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力 密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条 件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经 济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南 与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤， 全区总面积平方公里。 总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道 路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万 图大西山风景区位置示意图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 平方米。项目用地位置范围示意图如下 地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较 差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不 全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日 益改变的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土 地，租期年。 图地块位置图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 项目现状情况统计表 序号项目名称数量单位备注 项目总占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据 厂房平方米拆迁公司实地调查数据 宗地环境 自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相 对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季 炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气 温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年 无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域 内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。 社会经济环境