上海酒店式公寓项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

此类物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属受中 短期租务需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。

然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。

酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性 不能得到施更加完备，故其有定的 价格竞争优势。

由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有定的居家生活氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。

因此，备看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。

这样，顾 客可以付较少的钱却能住得更加宽敞舒适。

而且不少酒店式公寓的设备更加 家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设店价格对比表 酒店式公寓星级酒店 房价 日 平均面积 单价 日 房价 日 平均面积 单价 日 上海 北京 从表中湿分 离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家的味道。

竞争性分析 目前在高端租赁市场上，与酒寓有价格优势 下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较 高档酒店式公寓与星级酒在硬件设施上毫不逊色，更重要的是它在定程度上提供了家庭式的 居住布局。

与酒店的标房不同，酒店式公寓的功能空间比较齐备，般客厅 卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干庭式服务，例如小时送餐社区聚会 幼儿看护等等。

酒店式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服 务，较般公寓更完善，服务内容更多。

家庭式的居住布局 与传统酒店相比，酒店式公寓包括家政服务包括室内清 洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务 机场接送出租车预定停车设施等等。

比酒店更进步的是，酒店式公 寓由于长租客比较多，更体现种家的服务兑现状况未知。

三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析 主要特点 酒店式公寓具有如下鲜明的特点 提供完善的服务和管理 现时的酒店式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要上海房地产市场独具特色的物业类型。

以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售 后，并不是由高水准的物业管理公司提供统管理，并且大都还没有交房，承 诺对外贸易的增多，以上海商城酒店式公寓为代表 的物业类型。

这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居 家服务设施。

从最初的上海商城，到目前以品牌优势取胜的雅诗阁， 形成了店式公寓更是以小 户型低总价和酒店式服务作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领的年 轻购房群和投资客。

比较典型的楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。

另类即从年代初期开始，伴随着上海户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓， 此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其代单身公寓于 年末大量上市，当时也曾引起市场的极大关注。

而小户型酒区的种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接的发端， 也是对上海房地产物业形态的丰富。

未来随着上海经济的发展，沪人对酒店式 公寓的投资热情将会持续高涨。

二酒店式公寓概念界定 根据目标客激发了海内外投资性臵业的热潮。

为了适应这种投资的需求， 近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。

该新兴投资 品种经面世即引起良好的市场反响。

产权式酒店公寓作为风靡全球发达地年，上海金融中心地位的进步确立，众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往 上海，同年，上海取得年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓 市场的稳步发展。

年内并轨等系列政策出台，更向，或 改建酒店，或改建高级公寓，开始供应量剧减。

其后年，继续着这趋 势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。

直到年，随着房 地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。

年向，或 改建酒店，或改建高级公寓，开始供应量剧减。

其后年，继续着这趋 势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。

直到年，随着房 地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。

年，上海金融中心地位的进步确立，众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往 上海，同年，上海取得年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓 市场的稳步发展。

年内并轨等系列政策出台，更激发了海内外投资性臵业的热潮。

为了适应这种投资的需求， 近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。

该新兴投资 品种经面世即引起良好的市场反响。

产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区的种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接的发端， 也是对上海房地产物业形态的丰富。

未来随着上海经济的发展，沪人对酒店式 公寓的投资热情将会持续高涨。

二酒店式公寓概念界定 根据目标客户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓， 此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其代单身公寓于 年末大量上市，当时也曾引起市场的极大关注。

而小户型酒店式公寓更是以小 户型低总价和酒店式服务作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领的年 轻购房群和投资客。

比较典型的楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。

另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易的增多，以上海商城酒店式公寓为代表 的物业类型。

这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居 家服务设施。

从最初的上海商城，到目前以品牌优势取胜的雅诗阁， 形成了上海房地产市场独具特色的物业类型。

以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售 后，并不是由高水准的物业管理公司提供统管理，并且大都还没有交房，承 诺的服务兑现状况未知。

三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析 主要特点 酒店式公寓具有如下鲜明的特点 提供完善的服务和管理 现时的酒店式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务包括室内清 洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务 机场接送出租车预定停车设施等等。

比酒店更进步的是，酒店式公 寓由于长租客比较多，更体现种家庭式服务，例如小时送餐社区聚会 幼儿看护等等。

酒店式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服 务，较般公寓更完善，服务内容更多。

家庭式的居住布局 与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要的是它在定程度上提供了家庭式的 居住布局。

与酒店的标房不同，酒店式公寓的功能空间比较齐备，般客厅 卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分 离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家的味道。

竞争性分析 目前在高端租赁市场上，与酒寓有价格优势 下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较 高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表 酒店式公寓星级酒店 房价 日 平均面积 单价 日 房价 日 平均面积 单价 日 上海 北京 从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。

这样，顾 客可以付较少的钱却能住得更加宽敞舒适。

而且不少酒店式公寓的设备更加 家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定的 价格竞争优势。

由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有定的居家生活氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。

因此，备受中 短期租务需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。

然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。

酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居 住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业