团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金 霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生 态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的 生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技 术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局 实现飞跃提供支持。 二项目概况 地块基本情况 中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太 阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小 区，距离长沙汽车北站约公里。 地块建筑净用地面积，约亩，另有 的绿化用地，的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形 高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅 用地，目前地块拆迁已基本完成。 交通状况 市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，施费 园林环境 管理费用 财务费用土地 财务费用建设 营销费用 销售税费 土地增值税 所得税 当期现金流量 累计净现金流量 贴现系数 当期净 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设二期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第三期 双拼别墅 联排别墅小高层 商业 年第四期 双拼别墅 小高层 商业 合计 五现金流量分析 表四现金流量动态表入规划 表三销售收入规划表注容积率 销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元 年第期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第 第二期双独联 第三期双拼联排小高 第四期小高层为主双拼 销售进度 第期双独联 第二期双独联 第三期双拼联排小高 第四期小高层为主双拼 四分期销售收间规划 开发进度 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 工程进度 第期双独联 期开发及销售约为万方体量 项进行滚动式的开发。 项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年 年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位的情 况下，预计年上半年第期开始入市销售。 时 税后净利润率净利总投资 注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 三拟开发周期规划 年通过土地转让取得该地块。 项目整体开发分为四期，每 其中产品联排市场预估 独栋市场预估 小高层市场预估 社区商业市场预估 营业税及附加 税前利润总投资 税前利润率总投资 土地增值税增值额的 所得税 税后净利润周期约为四年半，销售周期约为四年。 二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为万元备注 销售收入 别墅类双拼市场预估 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 四地块定位分析 的开发建设 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较 大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈 未来出台的政府宏观调控政策的影响，年以来，全国各 地房价上涨迅速，长沙房价规划指标调整问题的意见长规报 号文件，要求本项目小于的小户型套型面 积占，虽然较已经有了很大的降低，但是本项目规模 体量比较大，的比例仍然不小，将在定程度上影响本项 目区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 威胁分析 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以 下占的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹 湖畔小区南区项目用地污染，降低居住品质。 机会分析 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将 给区域内带来消费客群支撑 随着政府宏观调控，低容积率低密度的高品质物业市场逐 步稀缺 平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成 本 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便， 生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族 项目西边的铁路线带来定的噪音污平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成 本 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便， 生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族 项目西边的铁路线带来定的噪音污染，降低居住品质。 机会分析 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将 给区域内带来消费客群支撑 随着政府宏观调控，低容积率低密度的高品质物业市场逐 步稀缺 区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 威胁分析 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以 下占的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹 湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见长规报 号文件，要求本项目小于的小户型套型面 积占，虽然较已经有了很大的降低，但是本项目规模 体量比较大，的比例仍然不小，将在定程度上影响本项 目的开发建设 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较 大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈 未来出台的政府宏观调控政策的影响，年以来，全国各 地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。 二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为万元备注 销售收入 别墅类双拼市场预估 其中产品联排市场预估 独栋市场预估 小高层市场预估 社区商业市场预估 营业税及附加 税前利润总投资 税前利润率总投资 土地增值税增值额的 所得税 税后净利润 税后净利润率净利总投资 注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 三拟开发周期规划 年通过土地转让取得该地块。 项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量 项进行滚动式的开发。 项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年 年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位的情 况下，预计年上半年第期开始入市销售。 时间规划 开发进度 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 工程进度 第期双独联 第二期双独联 第三期双拼联排小高 第四期小高层为主双拼 销售进度 第期双独联 第二期双独联 第三期双拼联排小高 第四期小高层为主双拼 四分期销售收入规划 表三销售收入规划表注容积率 销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元 年第期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第二期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第三期 双拼别墅 联排别墅小高层 商业 年第四期 双拼别墅 小高层 商业 合计 五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设施费 园林环境 管理费用 财务费用土地 财务费用建设 营销费用 销售税费 土地增值税 所得税 当期现金流量 累计净现金流量 贴现系数 当期净现值 累计净现值 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期年 静态投资回收期年 财务内部收益率动态投资回收期年 静态投资回收期年 该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力。 六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本 项目的定位和开发建设。 二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工 及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品 价格。 四开发周期的问题 项目占地余亩，属于大盘开发行列，