与光电子学化学与化工 计算机与计算数学等学科领域的研究及应用。现有个国防科技重点实验室和 个国家计划重点实验室。中物院军转民经过多年发展，已形成较为完善 的民品管理体系与技术创新制度，在核技术应用环境保护电子信息精细化 工新材料光机电等领域积累了定产业发展基础，先后开发与转化科技项目 数百项，孵化余家企业，建立了个国家级工程技术研究中心，个省级工 程技术研究中心和省级企业技术中心。 为搭建技术创新平台，释放国防科技潜能，更好地为国家和地方科技进步与 经济发展作贡献，中国工程物理研究院于年成立了中物院技术转移中心， 同时出资成立了四川中物技术有限责任公司简称中物技术，实行两块牌 子，套班子的运行模式。中物技术以实施资源整合型发展战略，培育和打造 以技术转移产业化为主导的中物品牌，矢志成为国内有较大影响的技术转移专 家。中物技术倡导帮助他人成就自我的核心价值观，致力于建立以学习力提 升为核心阳光团队打造为重点个人与组织协调发展为目标的企业成长模式， 逐步形成了人本诚信创新协作的企业精神。目前，中物技术正力求在重 点项目孵化创业投资技术转移平台建设与经营等方面取得切实成效，积极探 索资源经营资本经营和品牌经营的有机结合，加速推进技术转移产业化发展。 香港清华同方股份有限公司待补充 第二章孵化基地的发展规划与目标 重点孵化领域 基于鄞州的产业基础和产业发展战略，重点孵化领域为光机电公共安全 新材料节能环保等。 光机电领域重点围绕固体激光太阳能汽车电子光传输等光机电 体化项目。 公共安全领域重点围绕信息安全特种材料应急救援等。 新材料领域重点围绕超硬材料高分子改性材料高分子功能材料 金属非金属复合材料新能源材料环保材料等。 节能环保领域重点污水处理粉尘处理固体废弃物处理等。 先期启动项目 在宁波鄞州创新孵化基地新大楼建设期间，利用现有资源和区政府及相关 部门提供的条件，拟先期租用万平方米左右的房产，启动鄞州区过渡性创新孵 化基地的建设和运营，吸引高新技术企业和高新技术项目的入驻，同时建设面向 企业服务的窗口型技术中心并开展相关业务 工程仿真技术中心开展仿真技术服务 工业计测技术中心开展计量检测测试分析试验服务。 表面工程技术中心超硬耐蚀等环保型新技术应用服务及产品开发。 高分子材料技术中心特种工程塑料等高分子材料技术的应用服务及产 品联合开发。 环保及资源再生工程技术中心推广工业污水市政污水的处理技术。 发展目标 在政府政策支持到位的情况下，引入政府企业等资源，采用投资主体多 元化，运行机制市场化和经营管理专业化的模式，未来年的发展目标如下 建设公共技术平台个，为入孵企业和入孵项目及区内科技企业服务。 孵化科技企业家。 孵化科技成果个，其中定规模的产业化项目个。 引入以色列科技项目个。 第三章孵化基地的业务运营及策略 孵化基地的建设运营及策略 孵化基地主要围绕二个功能区域进行规划建设。孵化区以中档高层写字楼式 标准建设，规划面积在万平方米左右。公共技术平台和专项服务区以拟建高档 写字楼配置服务性裙房设计建设，规划面积在万平方米左右，包括技术研发平 台以及餐饮食堂银行邮局健身花房等服务设施，并配置适当面积的专家公寓。 本孵化基地的建设和运营采取分期开发租售结合边建设边运营 的经营策略。 分期开发，根据目前宁波市科技孵化器和写字楼市场建设经营和市场情 况，为最大限度地在降低风险的同时争取收益的最大化，孵化基地拟采取分二期 开发的策略，计划在第期，建设完成万平方米的计容积率建筑面积和全部地 下建筑，根据市场孵化基地的建设和运营采取分期开发租售结合边建设边运营 的经营策略。 分期开发，根据目前宁波市科技孵化器和写字楼市场建设经营和市场情 况，为最大限度地在降低风险的同时争取收益的最大化，孵化基地拟采取分二期 开发的策略，计划在第期，建设完成万平方米的计容积率建筑面积和全部地 下建筑，根据市场等情况，再择机完成第二期另万平方米的计容积率建筑面积。 租售结合，为降低投资者和银行的资金风险，孵化基地拟采取租售结合 的业务策略，计划期开发建筑面积万平方米，其中出租及销售各万平方 米，计划二期开发建筑面积万平方米，其中出租万平方米以上，出售不超 过万平方米。 变建设边运营，考虑到孵化基地运营对孵化基地分期建设及租售的积极 促进作用，也考虑到孵化基地运营对地方经济的巨大提升作用，拟采取孵化基地 边建设边运营的策略，计划先期在鄞州区租用万平方米左右的临时写字楼 或厂房，在孵化基地的建设期，筹建市场需要的各类技术研发平台和研发中心， 吸引当地的高新技术企业和高新技术项目入驻该临时基地，旦新基地落成交付 使用，再实施整体搬迁，同期，积极进行孵化器资质的认定工作。 孵化器公司的业务运营及策略 围绕创新孵化价值链，孵化器公司将以宁波市和以鄞州区产业发展和企业 需求为导向，为高科技企业中小型企业高科技项目以及创新孵化基地的企业 孵化项目孵化技术孵化提供设计研发测试咨询等服务。促进清华研究 院中物院中科院等国内外科研院校的技术成果在鄞州商业化，特别是中物院 丰富的军用科技资源在宁波鄞州区域的民用化。公司按照市场化运营，上述服务 为有偿服务，运营收益主要为技术策划检测评估及咨询类收入。 第四章项目投资估算 项目主要经济指标 本项目的用地面积为平方米，初步规划总建筑面积为万平方米不 包括地下万平方米，初步计划设计的主要经济技术指标如下表二 项目单位初步方案指标备注 用地面积 总建筑面积备注 其中服务中心 科技孵化单元 写字楼 双层地下车库面积备注二 其中人防建筑面积 占地面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 地面机动车位辆按每个车位约 平方米每 平米建筑面积配 置个车位设计 地下机动车位辆 备注总建筑面积可申报调整至以下，如总建筑面积调整，在可行 性报告完整版本时相关数据再作相应调整 备注二可根据实际情况适当调减人防面积或地下车位面积。 孵化基地投资概算表 根据上表初步计划设计的主要经济技术指标，经初步测算，鄞州孵化基地的 投资开发成本如下表三 序号项目名称 控制目标 总价万 元 按总建筑 面积计单 价元 备注 前期工程费用 地价款按每亩万元共亩计 方案及施工设计费 勘测设计费 三通平费用 建安工程费 土建及内装修 按元计电梯 空调费用 室内给排水消防 按元计 闭路监控 停车场系统等 电视电话 网络宽带 电气安装 通风工程 燃气工程 区内配套工程费 发电机配电房 按元计室内外给排水井 道消防道园林等 其他费用 监理费 按元计报建费 白蚁防治费 物业公司启动资金按共计万元计 桩基及地下室费用按元共万计 不可预见费按项之和的计 项目管理费用按项之和的计 减政府规费按每平方米减元计 减政府贴息按共补贴万元计 财务费用项之和的，三年年均融资成本 投资开发成本合计按项加计 加营销费用按销售万，均价元计 加销售税金按销售额的上交国税为计 销售总成本合计按项加计 项目投资计划 根据本章以上初步测算，本项目初步规划的总建筑面积为万平方米不 含地下部分，扣除政府补助资金及减免规费后，投资总成本为人民币万 元，按总建筑面积计算的单位造价为元。 考虑到目前当地孵化器及写字楼市场的总体销售及出租情况鄞州科技创新 孵化器建设的进程以及项目投资回报等因素，本项目初步考虑分二期建设，即 第期先行建设地下部分及其中栋约万平方米的塔楼，第二期在建设另栋 万平方米的塔楼。 项目的初步投资计划如下 总投资万元 第期投资约为万元 土地部分约万元 地下部分万元 地面部分约万元 第二期地面部分约万元 具体投资进程初步计划如下表四 第年第二年第三年第四年第五年第六年合计 前期工程款 桩基及地下室费用 建安工程费 财务费用 其他费用减规费 减补贴 合计 备注以上投资计划不包括售楼费用及营业税约万元。 项目资金来源 计划本项目的资金来源包括 项目公司的自有资金 注册资本亿元人民币 项目公司的售楼收入 计划本项目期售楼万平方米，二期售楼万平方米，合计售楼万 平方米。如按平均售价为元，合计售楼收入为亿元。 资金来源为亿元人民币，资金运用为建筑总造价万元及售楼费用 和营业税万元合计万元，资金结余为万元。 在本项目的建设过程中，由于资金运用和资金来源的时间差造成的项目临时 资金缺口问题，公司将运用承建商垫资工程结算款股东借款及银行贷款等多 种方式解决。 第章孵化基地概况 孵化基地概述 宁波鄞州区科技创新孵化基地位于鄞州区创业投资中心区西北角，由鄞州区 人民政府联合中国工程物理研究院深圳清华大学研究院等共同建设，该孵化基 地西近同三高速公路，北临杭甬高速北仑段，被宁波市中心城区东部新城区 鄞州中心区以及东钱湖休闲旅游区所包围。基地占地面积约亩，总投资约为 亿元人民币，总建筑面积为万平方米，通过政府引导，民营资本参与市 场化运作手段，计划经过三至五年的建设和运营，建成个国内流军民融合 的国家级科技创新孵化基地。 地方经济发展情况 我国东南沿海重要的港口城市长三角南翼经济中心国家历史文化名 城。这是经国务院批复的宁波城市总