华侨城地产尖岗山纯别墅项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

分析 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式， 但对于尖岗山项目并非易事。

近几年深圳政府在城市基础设施建 设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由 地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖 的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。

该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳 地铁号线，政行性不大。

深圳地铁号线模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项 目为条件，取得尖岗山居住区土地的级开发权，开发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公会带来较大人流，不仅影响了 项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管理难度，同时也 不利于项目的形象提升 旅游项目投资较大，回收期长 综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式的可价值的稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对 房地产项目价值的提升作用无法在短期内达到华侨城的水平 尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目 非常近，在此开发公共旅游项目， 世界之窗那样影响力的核心景点，对地产项目的推动能力有限。

华侨城旅游地产的成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目的 开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带 动华侨城房地产明。

根据尖岗山片区的规划，尖岗山片区将发展成为居住区， 而且附近的铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不 符合政府规划 即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象 产品类型的搭配上，景观式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权， 通过建设旅游项目，带动房地产的发展。

分析 政府对旅游项目有明确的规划，目前宝安的旅游项目集中在沙井 和光财政投入， 同时不必参与具体的开发管理，而从宏观层面进行协调和配合， 可以降低政府的管理压力。

对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块的互 动，化解本地块的不利条件。

可以在要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商的成本， 却仍然不能够解决配套不足的问题。

综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。

由企 业进行综合开发，政府可以充分利用企业资金，减少异，缺乏协调 性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上的互补 和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现 象另外，由于银湖片区缺乏统规划，片区公共配套设施缺 乏，主现了各种各样的问题。

首先，土地分宗出 让，拿到土地的开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发的 高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高其次， 由于各开发商自行开发，各个小区的建筑风格各目共睹，综合开发统规划 和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛 围浓郁，住宅的保值升值空间大 而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统 的规划和管理，出地进行综 合开发。

综合开发的必要性 对政府而言，有利于尖岗山片区规划建设的整体性，华侨城和蛇口 的成功银湖失败，说明了综合开发的优势。

蛇口及华侨城综合开发的优势有平方米。

根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅 的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线 提高收益，因此形成矛盾。

建议争取取得整个尖岗山片区用造 由于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体 推广的难度大且成本较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达 元平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超 过元平造 由于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体 推广的难度大且成本较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达 元平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超 过元平方米。

根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅 的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线 提高收益，因此形成矛盾。

建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综 合开发。

综合开发的必要性 对政府而言，有利于尖岗山片区规划建设的整体性，华侨城和蛇口 的成功银湖失败，说明了综合开发的优势。

蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹，综合开发统规划 和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛 围浓郁，住宅的保值升值空间大 而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统 的规划和管理，出现了各种各样的问题。

首先，土地分宗出 让，拿到土地的开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发的 高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高其次， 由于各开发商自行开发，各个小区的建筑风格各异，缺乏协调 性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上的互补 和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现 象另外，由于银湖片区缺乏统规划，片区公共配套设施缺 乏，主要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商的成本， 却仍然不能够解决配套不足的问题。

综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。

由企 业进行综合开发，政府可以充分利用企业资金，减少财政投入， 同时不必参与具体的开发管理，而从宏观层面进行协调和配合， 可以降低政府的管理压力。

对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块的互 动，化解本地块的不利条件。

可以在产品类型的搭配上，景观式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权， 通过建设旅游项目，带动房地产的发展。

分析 政府对旅游项目有明确的规划，目前宝安的旅游项目集中在沙井 和光明。

根据尖岗山片区的规划，尖岗山片区将发展成为居住区， 而且附近的铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不 符合政府规划 即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象 世界之窗那样影响力的核心景点，对地产项目的推动能力有限。

华侨城旅游地产的成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目的 开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带 动华侨城房地产价值的稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对 房地产项目价值的提升作用无法在短期内达到华侨城的水平 尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目 非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了 项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管理难度，同时也 不利于项目的形象提升 旅游项目投资较大，回收期长 综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式的可行性不大。

深圳地铁号线模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项 目为条件，取得尖岗山居住区土地的级开发权，开发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。

该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳 地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由 地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖 的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。

分析 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式， 但对于尖岗山项目并非易事。

近几年深圳政府在城市基础设施建 设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大 型基础设施建设消耗了大量的政府财政，使政府面临资金压力。

在地铁号线的建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港 地铁先进的地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促 成地铁号线的捆绑开发模式。

本项目目前尚不具备这个条件。

该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。

在尖 岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常 大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区的共 建配套设施和周边市政公