南京万科聚宝山项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

图宗地主要树木分布 水塘 宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上的个，最大的 平米。

大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米， 水质良好。

图宗地地表水分布 高压线 现状有条二回高压线从宗地内部穿过。

根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条 二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。

图宗地高压线走向 拆迁 北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积 亩，房屋总面积万平米，居民户工企单位家金 山又名钟山。

距南京经济技术开发区公里。

南京经济技术开发区为国家级开发区，年实 现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名位。

湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫 第部分项目概况 宗地位置 环线内侧主城与仙西新市区结合部。

宗地位于南京主城东北环线绕城 公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武 区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

分钟车程。

项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅和接受上海辐射以及新经济发展的主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规 模最大的大学城。

本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周 边规划的珠江路软金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中 档和中高档项目创造了条件。

二外部环境 本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级 年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。

南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本 项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京 公司年提供主要利润来源。

南京市未来 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

件 南京城市发展与住宅市场研究报告 南京土地招投标市场研究报告 聚宝山项目提交政府答疑的问题 二结论与建议 附 第八部分综合分析与建议 优势与劣势 已购买标书的发展商 二其它本地发展商 第七部分竞争对手分析 三经济指标分析 四现金流量 三经济指标分析 四现金流量 第七部分竞争对手分析 已购买标书的发展商 二其它本地发展商 第八部分综合分析与建议 优势与劣势 二结论与建议 附件 南京城市发展与住宅市场研究报告 南京土地招投标市场研究报告 聚宝山项目提交政府答疑的问题 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本 项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京 公司年提供主要利润来源。

南京市未来年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。

金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中 档和中高档项目创造了条件。

二外部环境 本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级 和接受上海辐射以及新经济发展的主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规 模最大的大学城。

本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周 边规划的珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。

项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

第部分项目概况 宗地位置 环线内侧主城与仙西新市区结合部。

宗地位于南京主城东北环线绕城 公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金 山又名钟山。

距南京经济技术开发区公里。

南京经济技术开发区为国家级开发区，年实 现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名位。

环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起务运营状况环境污染情况 源宝化工公司轮胎装配在运营无 利达服装公司服装生产在运营无 添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染 光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染 包装容器厂包装材料在运营无 金属配件厂金属配件在运营无 野马电声乐器厂电声乐器在运营无 金陵特种电缆厂电缆在运营无 屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染 宏大设备市场汽车设备销售在运营无 东风汽车汽车销售在运营无 玄武湖货运市场货车停车场在运营无 居民 居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户 人，住宅建筑面积约万平米。

废弃的 采石场 农田 农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。

树木 宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北 部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。

图宗地主要树木分布 水塘 宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上的个，最大的 平米。

大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米， 水质良好。

图宗地地表水分布 高压线 现状有条二回高压线从宗地内部穿过。

根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条 二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。

图宗地高压线走向 拆迁 北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积 亩，房屋总面积万平米，居民户工企单位家，需安置劳动力人，保养人 员人。

其中， 宗地拆迁面积亩含代征道路与绿化用地，占拆迁总面积的，拆迁居民 户。

代拆迁范围面积亩，占拆迁总面积的，拆迁居民近户。

图宗地拆迁范围 三周边道路及出行方式 道路 对外联系道路主要有绕城公路宁镇公路宁栖公路和岔仙公路条，其中 宁镇公路既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系 的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达公里小时，在新庄立交可通过多条 干道通往老城区，明年月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路玄武湖隧道至老城区 新模范马路仅分钟车程，并且可以通过新模范马路城西干道等快速路连接城市西部 地区。

绕城公路时速可达公里小时，通过柳塘马群八百户双龙街和花神庙 等立交通往主城各个区域。

宁栖公路通往尧化门栖霞山，规划拓宽为米。

岔仙公路通往亚东仙林大学城，规划拓宽为米。

表宗地周边现状与规划道路览 名称级别宽度