商业步行街项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作 用十分明显物中心 科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 四惠站大北窑农展馆酒仙桥公园南皋公园 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 路联通线安宁里南站立水桥花园朝阳公园定福庄东柳花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园购物中心人民大学六里桥长途站购寺紫竹院白石桥动物园北京北站新城新城 运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店新城新城 运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街新城新城 运西园购物中心芍药居上地桥小区 小路小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄小区 运通线南湖渠购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙购物中心 运通线营慧技园花园东区广顺北大街西站广顺北大街 小路科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店小区小区 小路小区地区的消费环 境。

对地面公交客运系统作如下分析 地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路西站西站 城铁临路科外联通的主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到闲娱乐餐饮类型业态。

地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对项目临近高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休。

在这种变化过程中， 未来区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型 消费互补的方向发展。

周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升区域 的商务环境，并促进地区的高新科技产业的稳步发展通便捷的商住公寓。

写字楼物业市场发展趋势 从区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。

但随着区域产业发展， 发企业及跨国企业总部多选择进入科技园 区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而当地些族及小公司为 节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区 且交档次及租赁价格趋向于中档符 合区域内企业需求情况。

写字楼物业分布状况 从地区写字楼物业的分布情况来看，由于科技园区对高科技研发产业的支 持，在园区优惠政策的吸引下，主要研限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，地区写字楼物业。

单从现有物业面积来看，此体量的办公 物业面积尚不够形成成熟商务区。

也不足够支撑未来地区高科技产业基地 的办公面积需求。

单从现有物业数据来看，区域现有办公人群较少，对区域 消费支撑有住 大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划 从统计数据来看，地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米 此数据不包含外资企业自建物业面积。

住 大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划 从统计数据来看，地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米 此数据不包含外资企业自建物业面积。

单从现有物业面积来看，此体量的办公 物业面积尚不够形成成熟商务区。

也不足够支撑未来地区高科技产业基地 的办公面积需求。

单从现有物业数据来看，区域现有办公人群较少，对区域 消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合区域内企业需求情况。

写字楼物业分布状况 从地区写字楼物业的分布情况来看，由于科技园区对高科技研发产业的支 持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园 区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而当地些族及小公司为 节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区 且交通便捷的商住公寓。

写字楼物业市场发展趋势 从区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。

但随着区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升区域 的商务环境，并促进地区的高新科技产业的稳步发展。

在这种变化过程中， 未来区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型 消费互补的方向发展。

周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到地区的消费环 境。

对地面公交客运系统作如下分析 地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路西站西站 城铁临路科技园花园东区广顺北大街西站广顺北大街 小路科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店小区小区 小路小区西园购物中心芍药居上地桥小区 小路小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄小区 运通线南湖渠购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙购物中心 运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站新城新城 运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店新城新城 运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街新城新城 运通线安宁里南站立水桥花园朝阳公园定福庄东柳花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园购物中心人民大学六里桥长途站购物中心 科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 四惠站大北窑农展馆酒仙桥公园南皋公园 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 金盏郁金香花园蟹岛度假村公园酒仙桥东直门公园 科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站科技园 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路科技园宏昌路 科技创业园广顺北大街购物中心东直门外广顺北大街 三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街 环行铁道阜通西大街花园立水东北旺中路阜通西大街 来广营花园北营门门头村北京植物园香山东路花园 大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里 嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街 善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街 锦绣大地市场玉海园中关村道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对地区 的影响有待观察。

地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作 用十分明显。

如未来规划的地铁线路竣工通车后，将大大改善地区的现有轨 道交通状况，对地区的辐射可能形成新的延展。

地区道路组成状况 外部公路系统 地区位于北京城区的东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北 四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。

主要交通干线有京承高速公路， 东北五环路，京顺路，北四环东路。

发达的外部公路系统可为本地区带来充足的 人流车