宿迁鼎城房地产项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观的差异性和其总价的差异，被市场所接受的程 度不同。

如各户型和单元的接受程度不同，各栋的接受程度不同，同楼栋中各单元的接受 第章总论 项目概况 项目名称 鼎城暂定 二建设地点 本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。

三主要建设指标 该项目规划总用地范围计亩，居住总户数户。

开发总面积万平方米 住宅面积万平方米 商业用房建筑面积万平方米公共建筑面积平方米 建筑密度 容积率 二可行性研究的依据 原北工院设计旧城改造项目规划方案 国家现行政策法规及有关设计规范 集团房地产公司相关人员余文博廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料 宿迁市政府机构有关部门提在以下几个方面重点突 出 品质化社区建造环保型商住项目的综合社区。

绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合的绿色环保节能住宅。

引进综合 的环保技术，尽可能采用节能及无污局面 宿城新区规划相当比例的住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。

四项目市场定位 产品定位 从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位国家近年来系列的宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来定的政策风险。

宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的冲 击，担心出现供过于求的的进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力， 降低投资风险。

四项目市场威胁分析 土地新政增值税使产品成本相对的增加，对市场购买力构成潜在的影响 的增长率缓慢。

三机会点分析 政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策 城市中心地段难得的大型商住项目 江苏三鼎在宿迁投资过程中建立的各种社会资源 合理的根据拆迁目的商业价值 本案按规划设计条件将规划设计定比例的小高层万平米，宿迁居民对高层的抗性较强 住宅销售的主力客户群公务员基本已完成置业新区建设年 宿迁城市化进程及城镇人口本项目地质形成约年左右，属新地，抗震抗灾能力较差 拆迁难度本项目地块内有原要求保留的三栋较新建筑个会堂和座信息塔，拆迁难度较大 项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去，降低了本项和楚街商业圈 用地规模规模相对较大，便于整体规划，提升本项目的品质。

二劣势分析 开发难度首次进入宿迁进行房地产开发，各方面资源相对较少，筹备及开发工作量大 地质条件边配套完善，学校医院超市等都与本项目毗邻 环境古黄河绿化带，环境优美 认知度由江苏三鼎做后盾，公众认知度高 地理位置地理位置优越，属新老城区交接，南北两主干道，东西为古黄河已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。

个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房 比例已超产市场提供了较大的消费群体。

三项目分析 优势分析 生活配套设施周改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。

二符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向 随着国内房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房 是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价，是我国政 府和人民共同关心的大事。

本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点高标准高水平的要求，既能达到普通住宅的要 求，又能有效高。

通过本次市调及参考相关资料，规模大品质高 的楼盘销售情况都非常好。

本项目正是依据上述背景资料提出。

二项目建设的必要性 符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设普通商品住宅规划要求， 规划期内，全市城市住房总建设面积为万平方米。

随着旧城改造的进步加大，引进外资的进步加强，拆迁居民不断增加，住房需求也将不断增加， 随着居民生活水平的提高，对住房的要求也在不断提提供的相关数据显示，截止年底建成区 常住人口为万，人均住房建筑面积约平方米，依据宿迁市国民经济和社会发展第十个五年 规划纲要中年中心城市常住人口要达到万，人均住房使用面积不低于平方米的度，推出了关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见，给予了淮海经济区最优惠政策，强 力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费。

根据宿迁市住房建设规划征求意见稿元，同比增长，完成开发面积万平方米。

其中市区有 近家开发企业，在建项目有个，投资总额达亿元，开发面积万平方米。

年，也是十五规划的开局之年，宿迁市委市政府国进步加大对房地产业的扶持力度元，同比增长，完成开发面积万平方米。

其中市区有 近家开发企业，在建项目有个，投资总额达亿元，开发面积万平方米。

年，也是十五规划的开局之年，宿迁市委市政府国进步加大对房地产业的扶持力度，推出了关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见，给予了淮海经济区最优惠政策，强 力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费。

根据宿迁市住房建设规划征求意见稿提供的相关数据显示，截止年底建成区 常住人口为万，人均住房建筑面积约平方米，依据宿迁市国民经济和社会发展第十个五年 规划纲要中年中心城市常住人口要达到万，人均住房使用面积不低于平方米的规划要求， 规划期内，全市城市住房总建设面积为万平方米。

随着旧城改造的进步加大，引进外资的进步加强，拆迁居民不断增加，住房需求也将不断增加， 随着居民生活水平的提高，对住房的要求也在不断提高。

通过本次市调及参考相关资料，规模大品质高 的楼盘销售情况都非常好。

本项目正是依据上述背景资料提出。

二项目建设的必要性 符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设普通商品住宅是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价，是我国政 府和人民共同关心的大事。

本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点高标准高水平的要求，既能达到普通住宅的要 求，又能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。

二符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向 随着国内房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房 已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。

个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房 比例已超产市场提供了较大的消费群体。

三项目分析 优势分析 生活配套设施周边配套完善，学校医院超市等都与本项目毗邻 环境古黄河绿化带，环境优美 认知度由江苏三鼎做后盾，公众认知度高 地理位置地理位置优越，属新老城区交接，南北两主干道，东西为古黄河和楚街商业圈 用地规模规模相对较大，便于整体规划，提升本项目的品质。

二劣势分析 开发难度首次进入宿迁进行房地产开发，各方面资源相对较少，筹备及开发工作量大 地质条件本项目地质形成约年左右，属新地，抗震抗灾能力较差 拆迁难度本项目地块内有原要求保留的三栋较新建筑个会堂和座信息塔，拆迁难度较大 项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去，降低了本项目的商业价值 本案按规划设计条件将规划设计定比例的小高层万平米，宿迁居民对高层的抗性较强 住宅销售的主力客户群公务员基本已完成置业新区建设年 宿迁城市化进程及城镇人口的增长率缓慢。

三机会点分析 政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策 城市中心地段难得的大型商住项目 江苏三鼎在宿迁投资过程中建立的各种社会资源 合理的根据拆迁的进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力， 降低投资风险。

四项目市场威胁分析 土地新政增值税使产品成本相对的增加，对市场购买力构成潜在的影响 国家近年来系列的宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来定的政策风险。

宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的冲 击，担心出现供过于求的局面 宿城新区规划相当比例的住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。

四项目市场定位 产品定位 从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突 出 品质化社区建造环保型商住项目的综合社区。

绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合的绿色环保节能住宅。

引进综合 的环保技术，尽可能采用节能及无污染的材料设备，加上河边绿化带及修建广场，营造风景 怡人生机盎然的生活居住环境。

居住智能化数码科技平台，现代人居适合现代信息社会的发展，智能化网络化的商住 环境成为房地产开发的个基本方向。

二价格定位 定价的依据 销售收回投资成本，取得投资收益 企业的根本经营目的是为了实现企业利润最大化。

通过本项目在市场上的交易使公司的 战略利益得以最大化的实现。

同时，在短时期内，亦能收回该项目的投资成本包括生产成 本，管理成本，投资本项目的机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调 的预期利润。

定价的原则 本项目各具体单元的价格符合均价指导 本项目的各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差 异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元的价格应能符合市场销售的指导性均价。

本项目的价格应使其顺利销售的同时，各户型能平衡销售。

本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观的差异性和其总价的差异，被市场所接受的程 度不同。

如各户型和单元的接受