山海家园房地产开发项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

工程地质 项目所在地工程地质条件均较好，拟选场址未发现其他层有明显 断裂破碎等构造，周边无断裂发育带。

场地埋深米地层结构可 满足建场岩土施工条件。

气候情况 本项目所在地秦皇岛属于暖温带半湿润大陆性季风气候，并且具 有显著的海洋性气候特点，受海洋调节，四季分明，气候温和，冬暖 夏凉，气候宜人。

年平均气温 年极端最高温度 年极端最低温度 年平均降水量 空气相对湿度 年主导风向夏季西南冬季东北 年平均风速 最大冻土深度 最大积雪厚度 无霜期天 年平均日照时数小时 交通条件 秦皇岛南临渤海，北依燕山，地处中国东北华北两大经济区的 交通要塞，全区面积平方公里，距首都北京公里，天津市市房屋销售价格将继续平稳上涨。

市场定位 本项目销售对象以中低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建 筑面积的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自 有住房的需求。

地理位置 本项皇岛市房地产已由 年的快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易的角度看，在国家宏 观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支 撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。

预计秦皇岛，随着 人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质的提 高，大量增加环境绿化小区基础设施的建设开支，也在定程度上 加大了商品房的开发成本。

综上所述，从发展速度和规模上看，秦 成本因素的影响 构成商品房销售价格成本的建安费用地价绿化和配套费以及 各项税费银行利息等，大部分的费用都在逐步上涨，从而使房地产 开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格的上涨。

此外，同比增长，其中住宅万平方米， 同比增长。

可见，秦皇岛市房地产市场不仅房源供应充足，而 且经济适用住房和廉租住房将进步向中低收入群体倾斜，这对秦皇 岛市房价的持续上涨起到定的抑制作用。

作 为个政策市场，房屋价格受政策因素影响非常大。

供给结构因素的影响 据统计，年秦皇岛市房屋施工面积达万平方米，比上 年同期增长了，其中住宅万平方米，同比增长房 屋竣工面积万平方米需求，而且 迫使部分自有资金不足实力较差的房地产开发企业转让在建项目， 退出房地产市场，实现了房地产市场的优胜劣汰，对保持房屋销售价 格的稳定将起到积极的作用。

从本质上看，目前我国的房地产市场银行存贷款基准利率，月 日，中国人民银行和银监会联合发布通知提高第二套住房贷款首付比 例，这系列宏观调控政策的效果在短时间内虽然没有显现出来，但是从长远看，不仅有助于抑制房地产市场中的投资性购房卖块土地时，基础地价已经涨到平均每平方 米近元。

目前，秦皇岛山海关区的普通住宅项目售价在 元之间。

当前影响房地产市场价格的主要是以下因素 政策因素的影响 年以来，中央银行连续上调价格分析 从年以后，秦皇岛市区的房价涨幅开始加快，开始了三级 跳式的快速上涨。

与此同时，城市土地拍卖价格也屡创新高，以前 每亩地不过三四十万元，到年就达到了每亩地拍卖到了多 万元，在年初拍本地人和外地人市场。

购房价格上看， 万元套价格已被人们认可，销售速度加快。

年商品房销 售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售面积 万平方米，同比增长。

秦皇岛目前住房仍供不应求。

市场算人均生产总值达元，比上年增长，全部财政收入占 比重达，提高个百分点。

国民经济持续发展和鼓励居 民住房消费政策将鼓舞增强房地产市场投资商消费者的信心和决 心。

从购房群体上看，分为售面积和竣工面积基本吻合，说明整体市场供求关系基本平衡，市场上供需两旺。

市场需求分析 目前，从秦皇岛市总体统计数字来看，年实现生产总值 亿元，比上年增长，为近十年的最快增长。

按户籍人口 计品住房万套，建筑面积万平方米建设经济适用 住房含廉租住房万套，建筑面积万平方米。

销售面积逐年上 升，市场需求量较大，空置面积总量不大且变化幅度不大，再次表明 市场对住宅的需求量增加，实际销中普通 商品住房新开工面积万平方米，占商品住房新开工面积的 经济适用住房含廉租住房新开工面积万平方米，占住 房新开工面积的。

年秦皇岛市建设住房万套，建筑面积万平方米。

其中建设商供择居地点，改善人们的居住水平。

综上所述，项目的建设是必要的。

市场分析 市场供给分析 秦皇岛市及山海关区住宅施工面积在近几年总体的走势是稳中 趋旺，年市区商品住房新开工面积万平方米，其该充分挖掘其潜力。

通过本项目建设满足了当地居民提高住房条件和 居住环境的要求，改变城市整体面貌，开发建设山海家园项目是非常 必要的，本项目的实施可为秦皇岛市房地产业增砖添瓦，为有需求的 居民提供该充分挖掘其潜力。

通过本项目建设满足了当地居民提高住房条件和 居住环境的要求，改变城市整体面貌，开发建设山海家园项目是非常 必要的，本项目的实施可为秦皇岛市房地产业增砖添瓦，为有需求的 居民提供择居地点，改善人们的居住水平。

综上所述，项目的建设是必要的。

市场分析 市场供给分析 秦皇岛市及山海关区住宅施工面积在近几年总体的走势是稳中 趋旺，年市区商品住房新开工面积万平方米，其中普通 商品住房新开工面积万平方米，占商品住房新开工面积的 经济适用住房含廉租住房新开工面积万平方米，占住 房新开工面积的。

年秦皇岛市建设住房万套，建筑面积万平方米。

其中建设商品住房万套，建筑面积万平方米建设经济适用 住房含廉租住房万套，建筑面积万平方米。

销售面积逐年上 升，市场需求量较大，空置面积总量不大且变化幅度不大，再次表明 市场对住宅的需求量增加，实际销售面积和竣工面积基本吻合，说明整体市场供求关系基本平衡，市场上供需两旺。

市场需求分析 目前，从秦皇岛市总体统计数字来看，年实现生产总值 亿元，比上年增长，为近十年的最快增长。

按户籍人口 计算人均生产总值达元，比上年增长，全部财政收入占 比重达，提高个百分点。

国民经济持续发展和鼓励居 民住房消费政策将鼓舞增强房地产市场投资商消费者的信心和决 心。

从购房群体上看，分为本地人和外地人市场。

购房价格上看， 万元套价格已被人们认可，销售速度加快。

年商品房销 售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售面积 万平方米，同比增长。

秦皇岛目前住房仍供不应求。

市场价格分析 从年以后，秦皇岛市区的房价涨幅开始加快，开始了三级 跳式的快速上涨。

与此同时，城市土地拍卖价格也屡创新高，以前 每亩地不过三四十万元，到年就达到了每亩地拍卖到了多 万元，在年初拍卖块土地时，基础地价已经涨到平均每平方 米近元。

目前，秦皇岛山海关区的普通住宅项目售价在 元之间。

当前影响房地产市场价格的主要是以下因素 政策因素的影响 年以来，中央银行连续上调银行存贷款基准利率，月 日，中国人民银行和银监会联合发布通知提高第二套住房贷款首付比 例，这系列宏观调控政策的效果在短时间内虽然没有显现出来，但是从长远看，不仅有助于抑制房地产市场中的投资性购房需求，而且 迫使部分自有资金不足实力较差的房地产开发企业转让在建项目， 退出房地产市场，实现了房地产市场的优胜劣汰，对保持房屋销售价 格的稳定将起到积极的作用。

从本质上看，目前我国的房地产市场作 为个政策市场，房屋价格受政策因素影响非常大。

供给结构因素的影响 据统计，年秦皇岛市房屋施工面积达万平方米，比上 年同期增长了，其中住宅万平方米，同比增长房 屋竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米， 同比增长。

可见，秦皇岛市房地产市场不仅房源供应充足，而 且经济适用住房和廉租住房将进步向中低收入群体倾斜，这对秦皇 岛市房价的持续上涨起到定的抑制作用。

成本因素的影响 构成商品房销售价格成本的建安费用地价绿化和配套费以及 各项税费银行利息等，大部分的费用都在逐步上涨，从而使房地产 开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格的上涨。

此外，随着 人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质的提 高，大量增加环境绿化小区基础设施的建设开支，也在定程度上 加大了商品房的开发成本。

综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地产已由 年的快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易的角度看，在国家宏 观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支 撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。

预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。

市场定位 本项目销售对象以中低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建 筑面积的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自 有住房的需求。

地理位置 本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以 北，热力公司锅炉房西侧，占地面积平方米。

秦皇岛经济技术开发区地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中秦皇岛市房地产已由 年的快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易的角度看，在国家宏 观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支 撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。

预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。

市场定位 本项目销售对象以中低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建 筑面积的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自 有住房的需求。

地理位置 本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以 北，热力公司锅炉房西侧，占地面积平方米。

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