帝都国际项目(房地产)项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

属四线开发城市，商业欠发达。

目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。

各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 美联商业步行街温州商城。

目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商 业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。

商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。

商业消费分析 县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。

据抽样调查，年全 市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品 支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出 元，其他支出元。

人均居住支出占总米元平方已交房座，尚有座未开发 假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店开发 温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段 科文学府万平米平方平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期求的的同时，仍以实用便利为主。

外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。

现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要弱，但随着城市化进程的 不断发展，自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。

目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并温泉公寓科文学府 等住宅的平均价格维持在元平方米，站前街以南住宅板块的平均价格 维持在元平方米。

整个城市的住宅均价维持在元平方米。

从住宅 销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄 乐化塑编厂 原拖拉机厂 永康花园 合计 三县住宅市场分析 经过此次对各大住宅项目的市调，虽然城市范围不大，但板块效应 已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块如项目统计 项目名称开发量平方米规划面积亩备注 相府锦苑 昌盛花园二期程氏商务中心 金景宝地 昌东新天地 金宏泰 阳光嘉园小区 爱伦堡 濠景海岸 锦绣佳苑 矿机 长运公司卖场专业 市场金融市场商务将全部出现。

因此，的商业地产市场竞争激烈，但 以上项目分期进行开发，的商业地产拆迁难度较大，年将逐渐开 始出现市场。

因此，商业地产的需求较大。

年新开发干通路的贯通将大大影响的经济发展，无疑将成为今后的又经济 动脉年，政府规划城镇人口达至万人，对住宅地产来讲，近年 将是强劲的发展期。

年，商业规划供应面积约为万平方米，据调查，待发展城市，人均居住面积应约为 平方米左右。

年规划住宅土地供应量亩。

建筑面积大约万平方米，预计 年开发量将达至万平方米。

年，县将撤县换区，城市化进程更加快速。

宝通街与东风路二条 主建设帝都国际项目。

二县房地产市场概况 总人口万人，城区人口万人，亿元人民币，人 均元人民币。

住宅供应量约万平方米，成交量万平方米。

人均居住面积为平方米，属四线加。

城市功能随着商业步行街假日广场温州商城 等项目的运作日臻完善，但与衣食住行等方面比较，市民居住环境改善 的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。

因此，正是基于上述背景， 提出大，城区居民不断增加，尤其是 县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅 可大大加快县的经济发展速度，同时还可带到县的就业及再就业工程， 使城区人口数时进步增投资利税率 所得税后全部资金内部收益率 财务净现值万元 投资回收期静态年 盈亏平衡点第二章项目背景和建设必要性 项目提出背景 随着县城的建设发展和城市规模进步扩 期销售收入万元 二期销售收入万元 三期销售收入万元 期效益分析 销售税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 投资利润率 投资净利润率 投 期销售收入万元 二期销售收入万元 三期销售收入万元 期效益分析 销售税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 投资利润率 投资净利润率 投资利税率 所得税后全部资金内部收益率 财务净现值万元 投资回收期静态年 盈亏平衡点第二章项目背景和建设必要性 项目提出背景 随着县城的建设发展和城市规模进步扩大，城区居民不断增加，尤其是 县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅 可大大加快县的经济发展速度，同时还可带到县的就业及再就业工程， 使城区人口数时进步增加。

城市功能随着商业步行街假日广场温州商城 等项目的运作日臻完善，但与衣食住行等方面比较，市民居住环境改善 的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。

因此，正是基于上述背景， 提出建设帝都国际项目。

二县房地产市场概况 总人口万人，城区人口万人，亿元人民币，人 均元人民币。

住宅供应量约万平方米，成交量万平方米。

人均居住面积为平方米，属四线待发展城市，人均居住面积应约为 平方米左右。

年规划住宅土地供应量亩。

建筑面积大约万平方米，预计 年开发量将达至万平方米。

年，县将撤县换区，城市化进程更加快速。

宝通街与东风路二条 主干通路的贯通将大大影响的经济发展，无疑将成为今后的又经济 动脉年，政府规划城镇人口达至万人，对住宅地产来讲，近年 将是强劲的发展期。

年，商业规划供应面积约为万平方米，据调查，卖场专业 市场金融市场商务将全部出现。

因此，的商业地产市场竞争激烈，但 以上项目分期进行开发，的商业地产拆迁难度较大，年将逐渐开 始出现市场。

因此，商业地产的需求较大。

年新开发项目统计 项目名称开发量平方米规划面积亩备注 相府锦苑 昌盛花园二期程氏商务中心 金景宝地 昌东新天地 金宏泰 阳光嘉园小区 爱伦堡 濠景海岸 锦绣佳苑 矿机 长运公司 乐化塑编厂 原拖拉机厂 永康花园 合计 三县住宅市场分析 经过此次对各大住宅项目的市调，虽然城市范围不大，但板块效应 已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块如温泉公寓科文学府 等住宅的平均价格维持在元平方米，站前街以南住宅板块的平均价格 维持在元平方米。

整个城市的住宅均价维持在元平方米。

从住宅 销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的 不断发展，自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。

目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。

外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。

现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发 温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段 科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发 假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行 街等。

属四线开发城市，商业欠发达。

目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。

各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 经过此次对各大住宅项目的市调，虽然城市范围不大，但板块效应 已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块如温泉公寓科文学府 等住宅的平均价格维持在元平方米，站前街以南住宅板块的平均价格 维持在元平方米。

整个城市的住宅均价维持在元平方米。

从住宅 销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的 不断发展，自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。

目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。

外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。

现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平