某商业街项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

因此，在本项 目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另 方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和 住宅底商的被调查者分别占到和，可见部分被调查者除了希望商铺 具有产品展示及销售旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。

市场需求分析正意义上的现代 化多功能的大型购物中心。

结论商圈效应明显，项目效应不足。

传统的低端商业模式导致 商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。

商业配套与整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。

缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真型 建材专业街建筑材料家装材料太华路社区型 体育用品专业街体育服装运动用品体育场北社区型 商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

商业形态分析 商业业态档次较低，门区域型 电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型 餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型 康复路服装专业街服装日用品康复路社区型 古玩民俗商品专业街古玩旅游商品八仙庵社区方式 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后， 纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型 精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型 纸制品专业街各类纸品后宰生活水 平的提高，商业步行街作为种全新的商业模式，以其最大的商业价 值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的个新趋势， 直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。

高端消费业态组 合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统规划，故人气不旺。

经营模式 天俊县直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街 区为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随着人们 商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，商业街人气旺 盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合功能结构不合 理。

新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单，品和器材尚朴路区域型 清真食品专业街清真特色食品干果糕点北院门区域型 图书专业街书籍文化用品东六路社区型 水产品专业街海味水产特色食品炭市街社区型 市场现状 商业市场发展现状 乐德福巷社区型 古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品书院门社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物电子城社区型 餐饮专业街饮食娱乐南二环区域型 通讯产品条街手机通讯产元， 乡镇企业产值万元。

天俊县商业街览表个 名称功能特色地址备注 电子专业街类电子类音像类产品雁塔路区域型 综合商业街综合商业东大街区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱，交通十分便利。

天峻县辖个镇 个乡新源镇木里镇江河镇苏里乡龙门乡舟群乡智合 玛乡快尔玛乡生格乡阳康乡。

全县下辖个乡，个牧委 会全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值万状况 天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部，西北部与 甘肃省交界。

青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内 全长公里，设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站， 国道在境内全长公里 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点 第二章市场分析与预测 投资环境分析 天俊县经济发展表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 偿还期年 盈亏平衡点 主要结论 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位， 拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下 页。

表偿还期年 盈亏平衡点 主要结论 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位， 拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下 页。

表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点 第二章市场分析与预测 投资环境分析 天俊县经济发展状况 天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部，西北部与 甘肃省交界。

青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内 全长公里，设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站， 国道在境内全长公里，交通十分便利。

天峻县辖个镇 个乡新源镇木里镇江河镇苏里乡龙门乡舟群乡智合 玛乡快尔玛乡生格乡阳康乡。

全县下辖个乡，个牧委 会全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值万元， 乡镇企业产值万元。

天俊县商业街览表个 名称功能特色地址备注 电子专业街类电子类音像类产品雁塔路区域型 综合商业街综合商业东大街区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐德福巷社区型 古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品书院门社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物电子城社区型 餐饮专业街饮食娱乐南二环区域型 通讯产品条街手机通讯产品和器材尚朴路区域型 清真食品专业街清真特色食品干果糕点北院门区域型 图书专业街书籍文化用品东六路社区型 水产品专业街海味水产特色食品炭市街社区型 市场现状 商业市场发展现状 商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，商业街人气旺 盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合功能结构不合 理。

新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单，业态组 合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统规划，故人气不旺。

经营模式 天俊县直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街 区为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水 平的提高，商业步行街作为种全新的商业模式，以其最大的商业价 值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的个新趋势， 直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。

高端消费方式 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后， 纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型 精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型 纸制品专业街各类纸品后宰门区域型 电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型 餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型 康复路服装专业街服装日用品康复路社区型 古玩民俗商品专业街古玩旅游商品八仙庵社区型 建材专业街建筑材料家装材料太华路社区型 体育用品专业街体育服装运动用品体育场北社区型 商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。

缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代 化多功能的大型购物中心。

结论商圈效应明显，项目效应不足。

传统的低端商业模式导致 商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。

商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。

市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

因此，在本项 目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另 方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺 办公楼底商住宅底商