某商品房建设项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。

介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙 蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办 邀请我公司应标。

政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公 会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门 领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。

二项目获取 土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让， 不与游仙区政府发生直接关系。

净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然 要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。

市场价格我商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。

成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。

人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。

二价格风险测试 售价的灵敏险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。

市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。

展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。

中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。

七风险测试风段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势经营整合优势。

社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。

绵阳市科技城建设发口职能部门报备。

项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位 由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。

六项目分析 品牌优势政策优势地职能部门技术 部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各 职能部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职 能部门的指导监督与检查，工作向宏信公司对在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责 此项目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理 领导和管理 项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个土地款亩万元万元。

在年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启 动资金。

资金回笼计划 年预售收入亿元年预售收入亿元 年预售收入亿元年预售收入亿元 开发机构 不以此做为抵押，向中 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。

第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约 万元亿元开盘前的资金筹划年月年月 预计在年月前支付完全部的资金运营 启动资金筹划年月年月 第部分由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款 万元，期限年，从年月年月期开盘 第二部分年月取得第块国土使用证亩，可场测试，住宅均价定在元 平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二 楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在 元平米左右，商铺均价定在元平米左右 体验式 营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采的文化娱 乐活动。

④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个 项目价格采取低开高走手法，第期作为市大营销策略走大旅游产业营销，借助政府的力量，联袂政府文化 局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。

实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为，其中可销售房产成本亿元，非销售 房产成本亿元。

营销策划 品牌策略充分利用置信宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品 牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。

间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。

成本控制 砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。

总投资成本为亿元面积，其中住宅商 业用房会所地下车库总户数户容积 率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅 为层砖混结构，主力户型平方米。

开发工期 开发时景观，依靠小区内部河流将私家住宅与 商业用房公众广场自然分隔开，相对，本小区分为个住宅区个商业区 个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。

主要经济技术指标总建筑面景观，依靠小区内部河流将私家住宅与 商业用房公众广场自然分隔开，相对，本小区分为个住宅区个商业区 个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。

主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商 业用房会所地下车库总户数户容积 率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅 为层砖混结构，主力户型平方米。

开发工期 开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。

成本控制 砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。

总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售 房产成本亿元。

营销策划 品牌策略充分利用置信宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品 牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。

大营销策略走大旅游产业营销，借助政府的力量，联袂政府文化 局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。

实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式 营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采的文化娱 乐活动。

④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个 项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元 平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二 楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在 元平米左右，商铺均价定在元平米左右 资金运营 启动资金筹划年月年月 第部分由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款 万元，期限年，从年月年月期开盘 第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。

第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约 万元亿元开盘前的资金筹划年月年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。

在年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启 动资金。

资金回笼计划 年预售收入亿元年预售收入亿元 年预售收入亿元年预售收入亿元 开发机构 不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责 此项目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理 领导和管理 项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术 部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各 职能部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职 能部门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。

项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位 由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。

六项目分析 品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势经营整合优势。

社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。

绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。

中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。

七风险测试风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。

市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。

商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。

成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。

人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。

二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。

砖混结构住宅销售均价每提高项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。

住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎 商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。

联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。

第章项目背景 第节项目开发微观环境 历史沿革 风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉 城街的开发设想。

并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室， 制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。

早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。

介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙 蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办 邀请我公司应标。

政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公 会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门 领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。

二项目获取 土地获取本项目全部用地直接