某地区商品住宅建设项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。

年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降， 些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到个月。

针对短期 供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度的月，全 国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比去年同期提高个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，提高 个百分点，占房地产开发投资的比重为。

长期供应方面，年季度 中的月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长 ，去年全年则是下降完成土地开发面积万平方米，同比下 降，降幅较前期已有较大程度的缩小，后期供应有望逐渐跟上。

年以来政府对房地产抑制意图明显，优惠适度收紧。

年很明显表明，房地产业已成为中国，些房价较为合 理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高 的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进步持续。

年季度投资同比增幅较大 由于基接供给非常有限。

从 统计的个重点城市的去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近年来的历史低位，经过年三季度以来 的充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化的真空期涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的 缩减也影响了未来住房面积的供给。

年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，年 年积累的库存迅速释放，而年当年形成的直 上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。

从购置土地 面积看，年月累计为亿平米，同比下滑，比月扩大， 从绝对量看，年的购置面积低于以往年任何年的面积，这说明在地价 飞速上月房屋竣 工面积同比增速为，新开工面积为，分别比月下滑了 和。

我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前 降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致年 期的效果看，已经证明虽然有定的效果，但没有也不可 能达到立竿见影的效果。

房地产投资和开发都有定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期 的情况下，供给不可能有明显改善。

从年月份的数据看，当性买家及投资型买家担心高位入市后被 市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。

商品房供给不足导致房价下跌艰难 目前，自年底开始到年的月中旬，政府出台了多种调控措施 直指高房价，但从近影响年季度明显的市场因 素，年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完 毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待个合理的价位再入市， 而另外部分比较谨慎的房地产刚始出 现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融税收政策，显示高层抑制 房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影 响深远。

特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为价小幅下挫自年月到年月底，从二手房营业税调整开始，系列的房 地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度 及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开会所物管及人防地下室 项目开发周期二年 第二章项目投资环境 宏观经济环境 全国房地产行业年季度总体运行情况分析 消费者观望情绪明显，部分城市出现房 业精品。

其优质的价值联想中产阶层社会精英理想生活天堂。

项目规划总平图附后 项目规划鸟瞰图附后 项目开发物业类型高层住宅多层住宅商业 个 项目规划 项目总建筑面积平方米地上 项目定位通过对居住空间的阐释，倡导生活方式，营造楼盘个性， 符合高尚本质人文品味的目标客户格调，表达物业卖点，风景区休闲商优于其它楼盘，更容易获得消费者的青睐。

主要技术经济指标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米地上 总建筑占地面积平方米 建筑容积率 建筑密度 建筑绿地率车位共校医 院菜场银行邮局商场车站等近在咫尺。

具备良好的居住 功能。

在地块上拟建商品房，从销售的角度来说，是有市场的。

在 湾里现在的房地产市场上，这样在社区配套社区文化等氛围的营 造上，总用地面积平方米， 地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周 边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住综合性 居住小区。

该地块周边生活配套设施较完善，政府部门学较深的认识和研究。

该公司主营业务为房地产开发，从当前企业开发能力和项目储 备来看，具有定的可持续发展性。

四项目建设规模和建设内容 项目地理位置 本项目位于市湾里区北路号，较深的认识和研究。

该公司主营业务为房地产开发，从当前企业开发能力和项目储 备来看，具有定的可持续发展性。

四项目建设规模和建设内容 项目地理位置 本项目位于市湾里区北路号，总用地面积平方米， 地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周 边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住综合性 居住小区。

该地块周边生活配套设施较完善，政府部门学校医 院菜场银行邮局商场车站等近在咫尺。

具备良好的居住 功能。

在地块上拟建商品房，从销售的角度来说，是有市场的。

在 湾里现在的房地产市场上，这样在社区配套社区文化等氛围的营 造上优于其它楼盘，更容易获得消费者的青睐。

主要技术经济指标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米地上 总建筑占地面积平方米 建筑容积率 建筑密度 建筑绿地率车位共个 项目规划 项目总建筑面积平方米地上 项目定位通过对居住空间的阐释，倡导生活方式，营造楼盘个性， 符合高尚本质人文品味的目标客户格调，表达物业卖点，风景区休闲商 业精品。

其优质的价值联想中产阶层社会精英理想生活天堂。

项目规划总平图附后 项目规划鸟瞰图附后 项目开发物业类型高层住宅多层住宅商业 会所物管及人防地下室 项目开发周期二年 第二章项目投资环境 宏观经济环境 全国房地产行业年季度总体运行情况分析 消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫自年月到年月底，从二手房营业税调整开始，系列的房 地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度 及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出 现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融税收政策，显示高层抑制 房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影 响深远。

特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响年季度明显的市场因 素，年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完 毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待个合理的价位再入市， 而另外部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心高位入市后被 市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。

商品房供给不足导致房价下跌艰难 目前，自年底开始到年的月中旬，政府出台了多种调控措施 直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有定的效果，但没有也不可 能达到立竿见影的效果。

房地产投资和开发都有定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期 的情况下，供给不可能有明显改善。

从年月份的数据看，当月房屋竣 工面积同比增速为，新开工面积为，分别比月下滑了 和。

我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前 降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致年 上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。

从购置土地 面积看，年月累计为亿平米，同比下滑，比月扩大， 从绝对量看，年的购置面积低于以往年任何年的面积，这说明在地价 飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的 缩减也影响了未来住房面积的供给。

年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，年 年积累的库存迅速释放，而年当年形成的直接供给非常有限。

从 统计的个重点城市的去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近年来的历史低位，经过年三季度以来 的充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化的真空期，些房价较为合 理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高 的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进步持续。

年季度投资同比增幅较大 由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。

回顾 年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速 平均为，处于历史低谷，虽然今留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。

总之，年三季度以前，房地 产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实， 但大幅波动的可能性不大。

二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析 年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。

年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化， 居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自 住型需求将难以为继。

二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城 市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继 续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。

通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。

资金成本