某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下 项目优势 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好 项目周边已经有定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费 项目西靠商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足 燕莎的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流 项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求 品牌也加快了进入市场的步伐，如杰尼亚克里斯 汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消 费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。

餐饮和服装方面的品牌店大卖场式求仍然强烈，如美国沃尔玛 英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。

此外，很多国外品 牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。

随着政策的逐步放开和消费水 平的提高，些国外知名易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中 心和西单文化广场。

跨国零售企业对大型超市主力店店址的需大型超市大型专业店在年上半年的供应都有 所上升。

开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中 心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店 和双井店的发展前景。

总之， 庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。

同 时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。

影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心日常总消费的左右其中餐饮更是占到 了左右。

而高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，月收入 至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。

所以在高 收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好地位，但私家车的比例在逐渐提高。

这就 对商业项目周边的公交系统提出要求，尽可能停靠更多的车次。

第页共页 消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。

居民的休闲 娱乐与餐饮方面的消费占到的因 素，这点与的住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍化密不可分。

同时，停车场在顾客考虑因素中的地位也越发重要，成为影响选择些 类别的消费场所的关键因素。

交通方式中公共汽车仍占主要展起着指导作用另方面，通过正确引导， 消费习惯也可以做到逐步调整。

消费者的调查结果请见附件，下面将对些关键 性的条件进行分析 交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越重视得到质的改变。

当然，对商家的商业设施的停车 设施的建设也提出了新的要求，与本项目特征类似的金四季购物广场的火爆 原因中，辆的免费停车位起了关键作用。

消费习惯 方面消费习惯对现有的商业发热点，特别是私家车消费正处于加速阶段， 年市居民私家车保有量约为万辆，而到年年底已经达到 万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业的发展，同时也从根本上扩大了居民 的行动半径，进而使其消费习惯名之内，居民收 入水平持续增长。

年，的城镇居民人均可支配收入更是达到 元，生活费支出达元。

同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比 重上升。

住房和购车成为新的消费扩张的人口基数也第页共页 使得的消费规模达到个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。

领先全国的购买力水平是商业真正繁荣的关键 近几年，市居民的平均购买力水平持续排名全国前四模。

与此同时，伴随着房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的 相对富裕人口开始涌入臵业与就业有的楼盘甚至有超过以上的 购买者是外地人，这使得人口的数字更加庞大。

而持续响。

本节将分别阐述分析。

巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石 截止年末，市常住人口万人，其中户籍人口万人。

外来人口万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成个巨大的消 费市场规 影响商业发展的需求因素分析 影响个城市商业发展的主要因素是人口收入水平支出水平和消费习 惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费 者规模与消费购买能力的影崛起。

商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助年年底商业 领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在的战略布局。

三 环四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。

崛起。

商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助年年底商业 领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在的战略布局。

三 环四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。

影响商业发展的需求因素分析 影响个城市商业发展的主要因素是人口收入水平支出水平和消费习 惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费 者规模与消费购买能力的影响。

本节将分别阐述分析。

巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石 截止年末，市常住人口万人，其中户籍人口万人。

外来人口万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成个巨大的消 费市场规模。

与此同时，伴随着房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的 相对富裕人口开始涌入臵业与就业有的楼盘甚至有超过以上的 购买者是外地人，这使得人口的数字更加庞大。

而持续扩张的人口基数也第页共页 使得的消费规模达到个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。

领先全国的购买力水平是商业真正繁荣的关键 近几年，市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收 入水平持续增长。

年，的城镇居民人均可支配收入更是达到 元，生活费支出达元。

同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比 重上升。

住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费正处于加速阶段， 年市居民私家车保有量约为万辆，而到年年底已经达到 万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业的发展，同时也从根本上扩大了居民 的行动半径，进而使其消费习惯得到质的改变。

当然，对商家的商业设施的停车 设施的建设也提出了新的要求，与本项目特征类似的金四季购物广场的火爆 原因中，辆的免费停车位起了关键作用。

消费习惯 方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导， 消费习惯也可以做到逐步调整。

消费者的调查结果请见附件，下面将对些关键 性的条件进行分析 交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越重视的因 素，这点与的住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍化密不可分。

同时，停车场在顾客考虑因素中的地位也越发重要，成为影响选择些 类别的消费场所的关键因素。

交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车的比例在逐渐提高。

这就 对商业项目周边的公交系统提出要求，尽可能停靠更多的车次。

第页共页 消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。

居民的休闲 娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的左右其中餐饮更是占到 了左右。

而高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，月收入 至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。

所以在高 收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。

总之， 庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。

同 时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。

影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有 所上升。

开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中 心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店 和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中 心和西单文化广场。

跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛 英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。

此外，很多国外品 牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。

随着政策的逐步放开和消费水 平的提高，些国外知名品牌也加快了进入市场的步伐，如杰尼亚克里斯 汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消 费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。

餐饮和服装方面的品牌店大卖场式的主力店仍是主要力量。

另外， 商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成支重要力量，如上第页共页 半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式 开业。

各商业业态的竞争性分析 零售业市场分析 各大连锁企业集团纷纷把在选址开发列为重中之重，开店热潮正在 各地展开，并且开店位臵已经逐渐从城内向四环五环和郊县扩散。

从发展 趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把作为在中国发展的重点区 域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在年之内还 会不断有新店出现。

便利店的发展启动，预计到年人均达到美元，标准化 连锁化便利店将成为发展较快的业态。

目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿 奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消 费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。

餐饮和服