某大型旅游度假休闲项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

明遗村顾名思义，该主题公园应该有种隔世之感，所有项目设置均紧密围绕明 朝文化，通过特殊的项目关系安排使游客深刻体会到这是个从明朝遗留下来从未与外 世接触过的区域。

区域风格与环境 整体为明代村落风格，同时也可建造官吏的深宅大院，进入该村落的游客将按照 种离奇的游线进行游览，通过营造植物景观隔离带和处理空间关系来控制各片区的视觉 效果，使游客进入每个片区时都是在不经意之间，在心里上形成与现实生活的巨大反差。

设计原则与方向 整体风格古朴简单。

项目由若干节点组成，疏密有致。

不安排大体量建筑。

注重与周边环境的融合，如由植物制成的公园围墙与景观隔离带。

逐步与明孝陵发展遗产的磅礴气势和丰富项目内容 通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严的 明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整 通过利用明城墙这经历了沧桑巨变分析图 明代文化区 总体思路解析 明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手 通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这 世界省土地交易的税收，三 则使承租户开发费用降低。

为便于管理，其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理 或委托管理。

功能规划建议 总体功能分区图 交通规划图 游线及游客密度围。

如此制定开 发策略，在很大程度上确保了风景区的商业经营及相关项目的有序操作，较好地规避了 土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等 此种出租的开发方式为保持本风景区的规划品质，二为节行土地年租制每年收缴次地租 混合租赁方式 采取低价进入高价维护的方式。

这样既能够保证商业土地的如期 出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特的文化商业氛开发与有效运营。

出租方式的开发策略 在本风景区商业经营性区域，以长期投资的理念开发，确立只整地不盖建物的目 标，整地后出租予其它开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有 实商，力求避免不符合战略方向的经营性企业无序进入。

吸引包括全球商业经营机构 中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区的独特商业环境， 同时也能够确保商业土地的顺利租赁有序的长期可持续运营避免同质化产品 竞争的角度出发，围绕文化生态主题进行完善的功能布局，强调如何塑造每宗地块的 独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于终端用户为主兼顾土地二级 开发命脉。

例如景区次干道的整治改造， 精心设计并组织实施些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设些公共停车 场停车场，以提高区域交通的通达能力。

同时结合注意力经济的理论，从本风景区逐步改善景区基础设施。

景区开发离不开基础设施的完善，但基础建设次性投 资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能步到位。

因此，有计划地分步 实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展的可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同 的更新方案，分区域进行统的外立面改造，规范外墙屋顶窗户阳台雨棚空 调罩的形式色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统的外部形象。

能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取 渐进式的更新改造。

必须注重远期规划与近期建设相结合，统规划与滚动实施相结合。

采取渐进式更新主要有以下几方面内容 建筑物功能更新和外立面改造。

态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。

完善文化配套设施。

主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。

三渐进式更新，逐步实现景区开发 景区开发，现状基本形成，不可多的公共活动空间。

综合整治环境景观。

其内容涵盖建筑形态色彩城市广告指示系统夜景照明 环境小品等。

结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统协调和控制， 开展街道空间立面形化道路交通组织。

在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通， 关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。

构建商业区域内公共空间。

需要创造良好的生态环境和更局产业功能。

必须利用规模效益的经济规律，把同质同类功能空间 尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的 经营环境，同时减少景区原有生态历史文化的破坏。

优目前风景区产业结构土地利用空间形态景区功能过于零星散乱的问题， 采取社会资源共享，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之 和的价值增量。

整合内容如下 相对集中布局目前风景区产业结构土地利用空间形态景区功能过于零星散乱的问题， 采取社会资源共享，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之 和的价值增量。

整合内容如下 相对集中布局产业功能。

必须利用规模效益的经济规律，把同质同类功能空间 尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的 经营环境，同时减少景区原有生态历史文化的破坏。

优化道路交通组织。

在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通， 关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。

构建商业区域内公共空间。

需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。

综合整治环境景观。

其内容涵盖建筑形态色彩城市广告指示系统夜景照明 环境小品等。

结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统协调和控制， 开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。

完善文化配套设施。

主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。

三渐进式更新，逐步实现景区开发 景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取 渐进式的更新改造。

必须注重远期规划与近期建设相结合，统规划与滚动实施相结合。

采取渐进式更新主要有以下几方面内容 建筑物功能更新和外立面改造。

可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同 的更新方案，分区域进行统的外立面改造，规范外墙屋顶窗户阳台雨棚空 调罩的形式色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统的外部形象。

逐步改善景区基础设施。

景区开发离不开基础设施的完善，但基础建设次性投 资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能步到位。

因此，有计划地分步 实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展的命脉。

例如景区次干道的整治改造， 精心设计并组织实施些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设些公共停车 场停车场，以提高区域交通的通达能力。

同时结合注意力经济的理论，从本风景区的长期可持续运营避免同质化产品 竞争的角度出发，围绕文化生态主题进行完善的功能布局，强调如何塑造每宗地块的 独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于终端用户为主兼顾土地二级 开发商，力求避免不符合战略方向的经营性企业无序进入。

吸引包括全球商业经营机构 中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区的独特商业环境， 同时也能够确保商业土地的顺利租赁有序开发与有效运营。

出租方式的开发策略 在本风景区商业经营性区域，以长期投资的理念开发，确立只整地不盖建物的目 标，整地后出租予其它开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有 实行土地年租制每年收缴次地租 混合租赁方式 采取低价进入高价维护的方式。

这样既能够保证商业土地的如期 出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特的文化商业氛围。

如此制定开 发策略，在很大程度上确保了风景区的商业经营及相关项目的有序操作，较好地规避了 土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等 此种出租的开发方式为保持本风景区的规划品质，二为节省土地交易的税收，三 则使承租户开发费用降低。

为便于管理，其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理 或委托管理。

功能规划建议 总体功能分区图 交通规划图 游线及游客密度分析图 明代文化区 总体思路解析 明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手 通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这 世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容 通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严的 明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整 通过利用明城墙这经历了沧桑巨变的见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其 中的游客细细品味曾为六朝古都的辉煌与沧桑 在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔的开放空间，既为西部入口静闲散，避免高密度和刺激性较强的项目活动设置，遵循返朴归真的 简约风格。

此外无论身处于该休闲带的本地市民和外地游客需能够体会到种浓重的文 化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。

设计原则与方向 依托利用原有规划对该区域的景观设计。

所有的项目设置均需依托明城墙的景观体系而建。

从各个层面体现作为六朝古都的沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。

配合明遗村，从入口处起通过些隐约的线索和递进将游人引导至明遗村 注重设施整体和细部设计的艺术性，充分传达文化内涵的厚重。

通过本体资源的优势和相关文化活动的烘托