蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、h区经济适用房、n区土地整治建设项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

在中共北碚区委区人大 区政府和区政协的共同努力下，年底成立了蔡家组团管理委员 会，其性质为区委区府下设的处级事业单位。

重庆市蔡家组团建设 开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国 有独资公司，主要负责组团规划建设等工作。

项目的主管部门 重庆市北碚区人民政府。

项目拟建地区和地点 中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团标准分区，于中 环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展改建， 连接中环线与渝合高速公路区经济适用房工程位于蔡家组团标 准分区，规划地块面积亩，规划地块建设用地面积约亩，包 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，括和四个地块。

在 邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的 观音岩公园，东南侧为行政办公区区土地乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。

第四系土层为粘性土， 属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。

水文地质条件简单。

第三蔡家组团发展优势。

优美北侧临嘉陵江， 区内冲沟发育，总体地形上有利于地表地下水排泄。

嘉陵江为该区 骨干水系，属过境河流。

最大流量，最小流量 ，多年平均流量。

第四系土层中无泉点，地下水贫 ，年均气温摄氏度，年降水量毫米。

无霜期较 长达天。

由于受季风环流影响，降水年内分配不均。

月份 降水量占全年的，暴雨多集中在月份，最大降雨量 。

常年平均风速，最大风速。

组团东侏罗系中统沙溪庙组砂岩泥岩。

地质构造好，无重大滑坡等地质 灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属般地震地区。

亚热带湿润季风 气候，冬暖春早夏热多伏旱秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛， 冰雪极少坦开阔， 海拔高度大多在米之间。

区内地貌为构造剥蚀残丘地貌， 地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展 的最佳用地空间。

地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩 为积平方公里，人口规模约万人。

第二地质地貌和气候条件。

组团位于四川盆地之东南部，属 川东平等岭谷区。

前临嘉陵江流域，有大约公里长的沿岸线西 靠中梁山山脉，大约有公里长的绿色走廊中部地势平枢纽。

国道渝合高速路从组团西侧过境。

距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场 公里，火车站公里，寸滩港公里。

蔡家组团幅员平方公里， 规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期 年规划建设面政隶属于北碚区。

由北碚区的蔡家岗童家 溪施家梁等三镇组成。

东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中 梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝 区北碚区经济联动和功能衔接的位面积和人口。

蔡家组团是重庆市城市总体规划 所确定的都市发达圈的十个外围组团之，在这个外围组团中， 蔡家组团是距主城最近区位优势最显著的组团。

位于重庆市主城区 北部北碚区东南部，行为个项目， 其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目 评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。

第章项目背景和发展概况 项目提出的背景 蔡家组团综述 第区，中环快速干道三溪口 立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组 团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其 建设投资也应该由组团的所有项目分摊。

现在将其打捆安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保 险，包括失业保险医疗保险养老保险等。

第三将三个子项目打捆的做法是否合理有待研究。

研究所 涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中 比较满意。

但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太 完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民的发生。

建议组团在货币住房安置的基础上加入社会保障安置，其 做法是在管理时，要充分考虑企 业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。

第二农民安置补偿方式问题。

北碚区政府和下属蔡家组团管理 委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民在业主重庆市蔡家组团建设 开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。

这种权责不对称是 个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。

建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门。

中环快速干道三溪口立交桥子项目属于 公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位 存在权责不对称的问题。

业主承担有关债务，资产形成之后，以近似 交钥匙的方式交给北碚区政府，均投资利润率 投资回报率 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 贷款偿还期年 贷款偿还比 存在问题及建议 项目建设运营和管理中存在三个问题。

第权责不对称问题。

均投资利润率 投资回报率 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 贷款偿还期年 贷款偿还比 存在问题及建议 项目建设运营和管理中存在三个问题。

第权责不对称问题。

中环快速干道三溪口立交桥子项目属于 公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位 存在权责不对称的问题。

业主承担有关债务，资产形成之后，以近似 交钥匙的方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设 开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。

这种权责不对称是 个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。

建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企 业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。

第二农民安置补偿方式问题。

北碚区政府和下属蔡家组团管理 委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民 比较满意。

但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太 完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民的发生。

建议组团在货币住房安置的基础上加入社会保障安置，其 做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保 险，包括失业保险医疗保险养老保险等。

第三将三个子项目打捆的做法是否合理有待研究。

研究所 涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口 立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组 团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其 建设投资也应该由组团的所有项目分摊。

现在将其打捆为个项目， 其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目 评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。

第章项目背景和发展概况 项目提出的背景 蔡家组团综述 第区位面积和人口。

蔡家组团是重庆市城市总体规划 所确定的都市发达圈的十个外围组团之，在这个外围组团中， 蔡家组团是距主城最近区位优势最显著的组团。

位于重庆市主城区 北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区。

由北碚区的蔡家岗童家 溪施家梁等三镇组成。

东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中 梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝 区北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。

国道渝合高速路从组团西侧过境。

距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场 公里，火车站公里，寸滩港公里。

蔡家组团幅员平方公里， 规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期 年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。

第二地质地貌和气候条件。

组团位于四川盆地之东南部，属 川东平等岭谷区。

前临嘉陵江流域，有大约公里长的沿岸线西 靠中梁山山脉，大约有公里长的绿色走廊中部地势平坦开阔， 海拔高度大多在米之间。

区内地貌为构造剥蚀残丘地貌， 地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展 的最佳用地空间。

地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩 为侏罗系中统沙溪庙组砂岩泥岩。

地质构造好，无重大滑坡等地质 灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属般地震地区。

亚热带湿润季风 气候，冬暖春早夏热多伏旱秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛， 冰雪极少，年均气温摄氏度，年降水量毫米。

无霜期较 长达天。

由于受季风环流影响，降水年内分配不均。

月份 降水量占全年的，暴雨多集中在月份，最大降雨量 。

常年平均风速，最大风速。

组团东北侧临嘉陵江， 区内冲沟发育，总体地形上有利于地表地下水排泄。

嘉陵江为该区 骨干水系，属过境河流。

最大流量，最小流量 ，多年平均流量。

第四系土层中无泉点，地下水贫 乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。

第四系土层为粘性土， 属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。

水文地质条件简单。

第三蔡家组团发展优势。

优美的环境独特的景观丰富的旅 游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。

具体说， 其优势主要有区位优势。

蔡家组团位于渝北区北部新区沙坪 坝区北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场寸滩港口 龙头寺火车站分钟车程，市中心分钟车程。

环境优势。

蔡家 组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波 荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在以上，空气质量优良， 是重庆市主城北部重要的生态屏障。

建设优势。

土地性价比高，目 前处于规模建设初期，土地成本较低是重庆主城北扩中难得的块 宝地，极适于项目规划和开发工程地质条件稳定，无地质灾害隐患 土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。

交 通优势。

条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头厂码头相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少