。长沙又是湖 南科技和教育最发达的地区，全市拥有各类专业技术人员约万人，有 高等学校所，中等专业学校所。 三社会经济展预测 城市人口与用地发展规模 根据长沙市中长期经济社会发展战略纲要，长沙市区规模到年， 人口达到万，建成区面积达到平方公里。 社会经济发展规划目标 根据长沙市经济发展战略规划，长沙地区在年内主要经济规划 目标如下表。 表长沙市社会经济发展情况 年份年 项目 年未人口万人 土地面积 工业总产 值亿元 农业总产 值亿元 国内生产 总值亿元 社会零售 总额亿元 固定资产 投资亿元 第章项目概况 项目名称及业主单位 项目名称 长沙市片棚户区及环境整治工程 项目业主单位 业主单位长沙市新城建设开发有限责任公司 二任务依据和历史背景 长沙市是作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。 水文 湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市 湘潭市长沙市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内 ，流量，。流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。 地质 据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江 下游，由湘江带来的砂粘土砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古 老，主要由亿年前地质之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。 山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为长沙市区 的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等， 东部地势较为平坦感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高 经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投 第二章长沙市概况 自然条件 地形 长沙市位于湖南省东北部，东经，北纬 总投资亿元，其中工程费用亿元， 征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。全部投资财务内部 收益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现 值为万元。财务指标反映项目仅略有盈利。 从项目的敏内需，国家为全面启动 房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。 项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结 构的调整和城市面貌的改造。 根据投资估算，项目 容积率可开发用地平均容积率 建筑密度 绿地率 五研究结论与建议 研究结论 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总 的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大技术经济指标表二 序 号名称数值备注 总建筑面积万 其 中 保留建筑万保留用地范围内建筑面积 新建建筑万可开发用地建筑面积万 ， 中小学市政等设施万 用地面积 道路广场市政基础设施公共配套设施用地 可供开发用地 其 中 商业办公公共 设施用地包括商业金融办公等 居住用地 不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等 用地公顷 道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地 公顷。规划设计指标情况见下述二表 技术经济指标表 序 号名称 用地面积 公顷 比例 备注 总总建筑面 积万平方米。目前用地现状如下表 土地性质亩数占比容积率备注 商业 住宅 工业用地 农用地 其他用地 合计 规划用地情况 该片区规划总用地面积公顷，其中可开发。片区内现 状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和 路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无市 政供水。片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁部，东临书院路南 临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。片区内 现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的左 右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占模建设内外部条件项目总体规划方案及公用 工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。 四主要技术经济指标 目前用地现状 片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南 长沙市年城市总体发展规划 长沙市土地利用的总体规划 片区的控规 研究范围 可行性研究报告依据国家有关部门的法令政策规程规范，对项 目建设的必要性建设规要求 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版。 建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。 其他有关专业设计规范。 建设单位提供其他各项基础资料。片区湘 江明珠金外滩片区三角洲五合垸片区岳麓滨江新城片区及橘洲景 区。 三研究依据及范围 研究依据 长沙市中长期社会发展战略纲要 工业局与民用建筑可行性研究深度要片区湘 江明珠金外滩片区三角洲五合垸片区岳麓滨江新城片区及橘洲景 区。 三研究依据及范围 研究依据 长沙市中长期社会发展战略纲要 工业局与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版。 建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。 其他有关专业设计规范。 建设单位提供其他各项基础资料。 长沙市年城市总体发展规划 长沙市土地利用的总体规划 片区的控规 研究范围 可行性研究报告依据国家有关部门的法令政策规程规范，对项 目建设的必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用 工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。 四主要技术经济指标 目前用地现状 片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路南 临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。片区内 现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的左 右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。片区内现 状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和 路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无市 政供水。片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑面 积万平方米。目前用地现状如下表 土地性质亩数占比容积率备注 商业 住宅 工业用地 农用地 其他用地 合计 规划用地情况 该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷 道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地 公顷。规划设计指标情况见下述二表 技术经济指标表 序 号名称 用地面积 公顷 比例 备注 总用地面积 道路广场市政基础设施公共配套设施用地 可供开发用地 其 中 商业办公公共 设施用地包括商业金融办公等 居住用地 不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等 技术经济指标表二 序 号名称数值备注 总建筑面积万 其 中 保留建筑万保留用地范围内建筑面积 新建建筑万可开发用地建筑面积万 ， 中小学市政等设施万 容积率可开发用地平均容积率 建筑密度 绿地率 五研究结论与建议 研究结论 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总 的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动 房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。 项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结 构的调整和城市面貌的改造。 根据投资估算，项目总投资亿元，其中工程费用亿元， 征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。全部投资财务内部 收益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现 值为万元。财务指标反映项目仅略有盈利。 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高 经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投 第二章长沙市概况 自然条件 地形 长沙市位于湖南省东北部，东经，北纬 之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。 山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为长沙市区 的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等， 东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。 地质 据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江 下游，由湘江带来的砂粘土砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古 老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。 水文 湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市 湘潭市长沙市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内 ，流量，分年遇洪水时，流域面积，湖 南省境内为湖南省最大的河流。 东侧条西侧条共三条支流在长沙市区与湘江合流。浏阳河发 源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成，南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告 全长，流量，分年实绩，流域面积，。捞刀 河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长，流域面积，。位 于西侧的另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。 气象 长沙市属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温 。最冷平均气温，最热平均气温 。夏季高温，湿度大，以上天数超过天。另方面， 冬季寒冷，最低气温在以下。 年降水量约。般月开始进入雨季，到月为止。 特别是雨季末期的月，暴雨集中，常有洪水发生。 自然灾害 长沙市的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年次。其次 是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有地震 现象，但由于暴雨引起的滑坡土石流等时有发生。 长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的月份，受灾面积广， 涉及到长沙全域。 年月和年月在市西北地区发生两次地震，强度为。 年至年先后发生了次地震，强度都极小。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究