有当地特色的产品兴趣浓厚 本次调研对象中岁以上老年人喜欢度假项目者比例高达，银发迁徙大军在 北海停留时间长，但他们消费水平低。随着老年人生活观念的改变和迁徙旅游接待能力 的成熟，这市场量将逐年增加，是不可忽略的潜在客源市场。 消费水平调查 在广西旅游的游客消费水平普遍较高，人均日消费在元之间，平均日消 费高达元除城市间交通，但包括住宿费。 供给市场分析 国内同类型产品比较 在资源上，以海南的亚龙湾海口西海岸深圳的大小梅湾等的知名度最高。北 海银滩国家度假区虽在资源上稍次之，但是它有滩长平沙细白水温净浪柔软 无鲨鱼的美称和中国第滩的称号，又处北部湾经济圈的中心和龙头城市的位置，所 以在开发上也具备独特的优势。 在项目上，多数海滩都有各自的特色，但是北海银滩国家度假区的旅游项目和开发 手段都较单，多以观光度假项目为主，缺乏本土多，主要有柑桔龙眼荔枝树菠萝 芒果香蕉等。物种繁多，海产资源丰富，是资源宝库种质库，作为旅游业，可供开 展海滨休疗旅游观光旅游种考旅游科普旅游探险旅游等。 人文资源丰富生活。 亚热带综合资源北海土地肥沃，阳光充足雨量充沛，适合亚热带农林经济 作物的种植，盛产粮食花生红黄麻甘蔗蚕桑等。具有丰富的森林资源，全市现 有森林面积万公顷亚热带水果种类繁文类古迹类四大旅游 资源。 人文景观北海市历史悠 久，新石器时代已有先民生 息，历来是我国西南地区对外 通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之。夜色银滩，古港丝路，实景电影，渔 家清新，每立方厘米空气中的负离子含 量高达个，比内陆城市高出倍以著名的银滩为代表的海滨带， 风光旖旎，具有发展滨海旅游 业海水阳光沙滩的全部 要素主要有滨海类风光 类人网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷方便。 自然资源优势突出 北海的旅游资源可概括为集海滩岛湖山林于体，自然风光和人文景 观兼备。 资源北海地处亚热带，气候温暖湿润，空气行扩建钦北铁路 与钦防南昆黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网南北二级公路年建成通车， 桂林经南宁至北海的高速公路已全线通车。北海至湛江玉林的高等级公路建设正在筹 备中。立体的海陆空交通北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出 恢宏的城市框架。北海港与世界个国家和地区的个港口有贸易往来北海机场 年建成使用，是广西三大机场之，目前正按级国际机场进和推动力，加上 北部湾经济区大开发的带动作用，在这种时代背景下，北部湾都健康文化旅游项目的开 发和建设对于北海市新兴服务业的发展有着重要意义。 基础分析结论 开发条件分析 基础条件优越点景区建设为突破口，大力推进与周边城市和越南的旅游合 作，全面构筑北部湾旅游经济发展圈，提升北海市旅游业的核心竞争力，努力建设旅 游经济强市和中国旅游名城。这为北海的旅游业发展提供了强大的指导市旅游业的繁荣。 在北海市十五规划中明确提出实施旅游旺市战略。按照整合资源形成 合力聚旺人气加快发展的思路，以资源整合为基础，以建设南中国滨海休闲度假 基地为方向，以重点旅游景 万美元，同比增长 。紧紧围绕旅游产 业实现率先崛起的目标，以 市场为导向，以改革为动力，大 力优化产业结构，不断配套完 善基础设施，强力开展宣传促 销，持续推进区域合作，推动北海二十多年的发展积累，北海市旅游已经有了长足的发展，年取得了可喜 的成绩。年全市接待国内游客万人次同比增长国内旅游收入 亿元，同比增长接待 入境旅游者万人次，同比 增长旅游外汇收入北部湾都文化旅游项目概况 行业发展背景 二十世纪开始，党中央和国务院提出了科学发展观这伟大战略决策，度假旅游 休闲是朝阳产业，被称为无烟工业，在发展国民经济中的重要作用日益凸显。 经过万元 温泉度假产品销售收入万元 平均每建筑按元估算 静态投资回收期为年含建设期 建设指标 项目建设用地亩 建筑容积率 建筑密度 ④建筑高度其它配套的旅游文化建筑设施等。 配套设施主要是 亿时代港啪健康会馆 海洋养殖和中试基地 营养品加工区 项目主要指标 经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下 总投资为体的综合性项目。 在明确的定位基础上，预计北部湾都项目的建筑形态有 国际会展中心 高档五星级主题文化酒店 酒店式公寓或经济型商务酒店 高档度假别墅影视文化拍摄及旅游基地 以及海 景大道以北，包含了冯家江沿岸区域。 项目总占地面积约亩， 根据项目所在区域的建设用地规划，本区域的定位是北海文化教育生态旅游区， 因此就决定了本项目以旅游会展养生度假商务休闲旅游为海 景大道以北，包含了冯家江沿岸区域。 项目总占地面积约亩， 根据项目所在区域的建设用地规划，本区域的定位是北海文化教育生态旅游区， 因此就决定了本项目以旅游会展养生度假商务休闲旅游为体的综合性项目。 在明确的定位基础上，预计北部湾都项目的建筑形态有 国际会展中心 高档五星级主题文化酒店 酒店式公寓或经济型商务酒店 高档度假别墅影视文化拍摄及旅游基地 以及其它配套的旅游文化建筑设施等。 配套设施主要是 亿时代港啪健康会馆 海洋养殖和中试基地 营养品加工区 项目主要指标 经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下 总投资万元 温泉度假产品销售收入万元 平均每建筑按元估算 静态投资回收期为年含建设期 建设指标 项目建设用地亩 建筑容积率 建筑密度 ④建筑高度北部湾都文化旅游项目概况 行业发展背景 二十世纪开始，党中央和国务院提出了科学发展观这伟大战略决策，度假旅游 休闲是朝阳产业，被称为无烟工业，在发展国民经济中的重要作用日益凸显。 经过二十多年的发展积累，北海市旅游已经有了长足的发展，年取得了可喜 的成绩。年全市接待国内游客万人次同比增长国内旅游收入 亿元，同比增长接待 入境旅游者万人次，同比 增长旅游外汇收入 万美元，同比增长 。紧紧围绕旅游产 业实现率先崛起的目标，以 市场为导向，以改革为动力，大 力优化产业结构，不断配套完 善基础设施，强力开展宣传促 销，持续推进区域合作，推动北海市旅游业的繁荣。 在北海市十五规划中明确提出实施旅游旺市战略。按照整合资源形成 合力聚旺人气加快发展的思路，以资源整合为基础，以建设南中国滨海休闲度假 基地为方向，以重点旅游景点景区建设为突破口，大力推进与周边城市和越南的旅游合 作，全面构筑北部湾旅游经济发展圈，提升北海市旅游业的核心竞争力，努力建设旅 游经济强市和中国旅游名城。这为北海的旅游业发展提供了强大的指导和推动力，加上 北部湾经济区大开发的带动作用，在这种时代背景下，北部湾都健康文化旅游项目的开 发和建设对于北海市新兴服务业的发展有着重要意义。 基础分析结论 开发条件分析 基础条件优越北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出 恢宏的城市框架。北海港与世界个国家和地区的个港口有贸易往来北海机场 年建成使用，是广西三大机场之，目前正按级国际机场进行扩建钦北铁路 与钦防南昆黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网南北二级公路年建成通车， 桂林经南宁至北海的高速公路已全线通车。北海至湛江玉林的高等级公路建设正在筹 备中。立体的海陆空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷方便。 自然资源优势突出 北海的旅游资源可概括为集海滩岛湖山林于体，自然风光和人文景 观兼备。 资源北海地处亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负离子含 量高达个，比内陆城市高出倍以著名的银滩为代表的海滨带， 风光旖旎，具有发展滨海旅游 业海水阳光沙滩的全部 要素主要有滨海类风光 类人文类古迹类四大旅游 资源。 人文景观北海市历史悠 久，新石器时代已有先民生 息，历来是我国西南地区对外 通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之。夜色银滩，古港丝路，实景电影，渔 家生活。 亚热带综合资源北海土地肥沃，阳光充足雨量充沛，适合亚热带农林经济 作物的种植，盛产粮食花生红黄麻甘蔗蚕桑等。具有丰富的森林资源，全市现 有森林面积万公顷亚热带水果种类繁多，主要有柑桔龙眼荔枝树菠萝 芒果香蕉等。物种繁多，海产资源丰富，是资源宝库种质库，作为旅游业，可供开 展海滨休疗旅游观光旅游种考旅游科普旅游探险旅游等。 人文资源丰富 人文景观北海市历史悠久，新石器时代已有先民生息，历来是我国西南地区对外通商的重要口岸，是古海上丝游客都愿意选择利用无固定假期来广西旅游， 其比例高达，游客随意安排出游的倾向在增长游客的出行方式以旅游团队为 主，散客和自助游自驾车的游客比例在逐年上升，以家庭型伙伴型出游方式为主 大多数游客来广西旅游的时间安排为三天至周。广西游平均停留时间为天，游 客在北海停留的平均时间为天。 北海已成为老年人的目标迁徙地。中老年人强调舒适休闲，除愿意在北海过冬 之外，还希望了解这里的风土人情，游览这里的大好河山，体验热带农业，享受价位合 理的康体娱乐及疗养。 游客偏好调查 在市场调查中，有超过半的游客到过银滩国家旅游度假区。愿意前往的游客比例 高达游客偏好于民俗风情及自然风景类的产品，特色餐饮，农家餐饮深受来桂游客的欢 迎和偏爱，从这里也可以看出，游客对有当地特色的产品兴趣浓