平 方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积 万平方米。经初步估算，地区为老城区尚有旧房危房待拆迁改造 约万平方米。新浦地区的住房拥挤户无房户约占总住户的。连 云港市城市化进程的发展目标，年城市人口增至万人，人均居住 面积达到平方米以上，城市人口平均年递增万人，人均居住面积 平均增长万平方米。近几年内，预计新浦地区每年的商品房总需求 量在万平方米。 连云港市商品住宅购买力为以下几类人员是老城改造的拆迁户 二是需改善居住条件的拥挤户三是自然增长人口和机械增长人口四是 流动人口。预计年约新增家庭户，以每户新增家庭需 平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为万平方米预计户 口开放政策对住房消费的拉动将保持在万平方米拆迁居民住房约 户，约万平方米据房产部门测算，二手房市场对住房的需 求约为万平方米上 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人 口达多万人，并每年以的速度在增长，这些人大多租住在规划 改造日新月异。新浦 新区的五路三桥工程已全面竣工，年有约的土地正在开发 和已确定开发。年全年市区老城区开发面积突破万平方米，开 发投资突破亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城业亿 元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。建筑业快速发展，全年完成施工产来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比 上年增长第二产业亿元，增长第三产需要大量的商业用房和商品住宅。据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。因此，这在客观上集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧 大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科润率，故我们认为该项目 是可行的。 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相 建设条件分析 配套公用工程情况 项目环保及安全情况分析 投资估算及经济效益 投资风险分析。 该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括 建设期，投资回收期个月，投资净利。 第四节可行性研究的范围 本可研报告是对小区这项目，在市场需求市场分析及建设规模经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围包 括 需求预测及建设规模的论证和较舒适的居住条件，与周边环境形成个 有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的个重要组 成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容改善城市面 貌来讲，都是很有必要的改造性建设已似在必行。根据连云港市 城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成 为建筑布局合理配套设施完善环境优美的新型商住区，为该地段居民 提供个良好的现代生活环境于其原有布局杂乱无章，建筑物 错落不齐，供电给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港 口城市的进程。因此，对该地块的改于其原有布局杂乱无章，建筑物 错落不齐，供电给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港 口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市 城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成 为建筑布局合理配套设施完善环境优美的新型商住区，为该地段居民 提供个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成个 有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的个重要组 成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容改善城市面 貌来讲，都是很有必要的。 第四节可行性研究的范围 本可研报告是对小区这项目，在市场需求市场分析及建设规模经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围包 括 需求预测及建设规模的论证 建设条件分析 配套公用工程情况 项目环保及安全情况分析 投资估算及经济效益 投资风险分析。 该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括 建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目 是可行的。 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧 大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比 上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿 元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。新浦 新区的五路三桥工程已全面竣工，年有约的土地正在开发 和已确定开发。年全年市区老城区开发面积突破万平方米，开 发投资突破亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人 口达多万人，并每年以的速度在增长，这些人大多租住在规划 中的待改造地区，具有定的购房需求潜力。 区离市中心最近，也是经济发展最具潜力的地区之。近几年来， 该市大力发展旅游业，已经成为该市新的经济建设全面展开，旧城改造日新月异。新浦 新区的五路三桥工程已全面竣工，年有约的土地正在开发 和已确定开发。年全年市区老城区开发面积突破万平方米，开 发投资突破亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人 口达多万人，并每年以的速度在增长，这些人大多租住在规划 中的待改造地区，具有定的购房需求潜力。 区离市中心最近，也是经济发展最具潜力的地区之。近几年来， 该市大力发展旅游业，已经成为该市新的经济增长点，在省内外具有 定的影响。年市接待游客万人，