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后续的宏观调控 政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。
竞争威胁 目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市 场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。
本项目市场定位分析 通过宏观微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解， 我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围 配套设施成熟，对市区居民和地块周边拆迁居民均有着相当的吸引 力，而且厚实的消费力支撑和经济发展潜力会为项目带来旺盛的需 求。
存在的噪音等不利因素可以通过技术手段解决，而长期竞争的压 力需要公司策划设计营销等后续工作的跟进来消化。
根据分析的结果，我们从错位竞争的角度和社会居民多层次性角度考虑，将本项目的建筑定位应该为小高层高层相结合的近城 都市住宅区，以中高档住宅且由于临近渔码头，鱼腥气较重。
根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西 路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。
机会点 需求机会 根据规划要求开 发项目会有定噪音影响。
要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植 被覆盖来达到目的。
环境影响 目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段的整 体环境。
而已经初显，价格比同类产品高出约元平 方米。
公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了定的 社会资源。
劣势点噪音影响 项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对，整个地块场地已具备开工建设条件。
④公司品牌优势 通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉 度，高品质高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼 盘比较满意，品牌溢价，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。
周边景观优势 项目地块西侧熟区，各项市政配套已经具备，水电等 基础设施均可在地块附近接入。
场地已经拆迁完毕，并已平整到位。
地块周边围墙已经砌好交通线 路通达。
地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在 分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。
东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在 分钟以内。
另外块周边区域已售和正开发的 楼盘，见附表。
地块分析 优势点 交通配套优势 项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。
地块距离 市中心区仅分钟车程，有等多条先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水 平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供 需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。
为真实反映市场情况，我们调查了地 质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。
销售速度减缓，卖方市场特征弱化 自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始 趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。
但由 于度提高，从底层 架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科 技的运用都有我司云顶项目的痕迹。
可以看出，未来市场将在楼盘品 阳城则体现了政府拉近三区距离，向绿心区域发 展的策略。
楼盘品质提升，竞争日益激烈 随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质 上的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅香格里拉花园东泰华庭万达东京湾等楼盘的集中上市，将 揭开开发区楼盘销售竞争的新高潮，也将对年的椒江房地产格局 产生直接影响而老城区仅有华荣名筑环翠名苑可供选择，另外两 个大盘城市港湾与太楼盘众多，开发体量大 在经历了年的跌宕起伏后，椒江房地产市场在年将迎 来诸多楼盘的上市销售。
今明年共有个左右的楼盘上市销售，总 的开发量在万方左右，其中开发区的新盘占了的近，万家 华庭和大户型房为基本构成，均价 元。
而正开发的万平方米的东泰华庭则以平方米以上户型为 主打产品。
而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出 些明显特征，主要包括 近期上市征，般商品房市场价格在元平方米左右。
但从已 开发和尚处开发阶段的楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。
如已开发的东京湾小区，总建筑面积万 平方米即以单身公寓拆迁安置房 入富裕型。
表台州市居民人均收入单 位元 年份全市市区椒江黄岩路桥 区域房地产市场情况分析 依靠强劲的经济增长，台州房地产市场近几年也呈现出供需两旺 的活跃期特椒江区的居民收入水平也在不断提高， 年人均收入元，高于全市平均水平元，位列全市首位。
市区城镇居民的可支配收入在年达到了元，人均家庭消 费支出元。
按联合国评价标准，椒江区居民的生活水平已经步 椒江区的居民收入水平也在不断提高， 年人均收入元，高于全市平均水平元，位列全市首位。
市区城镇居民的可支配收入在年达到了元，人均家庭消 费支出元。
按联合国评价标准，椒江区居民的生活水平已经步 入富裕型。
表台州市居民人均收入单 位元 年份全市市区椒江黄岩路桥 区域房地产市场情况分析 依靠强劲的经济增长，台州房地产市场近几年也呈现出供需两旺 的活跃期特征，般商品房市场价格在元平方米左右。
但从已 开发和尚处开发阶段的楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。
如已开发的东京湾小区，总建筑面积万 平方米即以单身公寓拆迁安置房和大户型房为基本构成，均价 元。
而正开发的万平方米的东泰华庭则以平方米以上户型为 主打产品。
而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出 些明显特征，主要包括 近期上市楼盘众多，开发体量大 在经历了年的跌宕起伏后，椒江房地产市场在年将迎 来诸多楼盘的上市销售。
今明年共有个左右的楼盘上市销售，总 的开发量在万方左右，其中开发区的新盘占了的近，万家 华庭香格里拉花园东泰华庭万达东京湾等楼盘的集中上市，将 揭开开发区楼盘销售竞争的新高潮，也将对年的椒江房地产格局 产生直接影响而老城区仅有华荣名筑环翠名苑可供选择，另外两 个大盘城市港湾与太阳城则体现了政府拉近三区距离，向绿心区域发 展的策略。
楼盘品质提升，竞争日益激烈 随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质 上的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层 架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科 技的运用都有我司云顶项目的痕迹。
可以看出，未来市场将在楼盘品 质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。
销售速度减缓，卖方市场特征弱化 自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始 趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。
但由 于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水 平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供 需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。
为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的 楼盘，见附表。
地块分析 优势点 交通配套优势 项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。
地块距离 市中心区仅分钟车程，有等多条交通线 路通达。
地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在 分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。
东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在 分钟以内。
另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。
周边景观优势 项目地块西侧熟区，各项市政配套已经具备，水电等 基础设施均可在地块附近接入。
场地已经拆迁完毕，并已平整到位。
地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。
④公司品牌优势 通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉 度，高品质高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼 盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平 方米。
公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了定的 社会资源。
劣势点噪音影响 项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开 发项目会有定噪音影响。
要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植 被覆盖来达到目的。
环境影响 目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段的整 体环境。
而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。
根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西 路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。
机会点 需求机会 根据规划要求，葭止街道近几年的后续拆迁改造力度大，强制性 的自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来的住宅改善需求 二次置业需求也较大，可以预见该区域的房产市场需求将持续旺盛。
成本控制和利润转移机会 由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定的社会 资源和开发经验，都会转移为新开发项目的成本节约。
同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移， 降低了项目的开发成本。
配套优化机会 按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近 期开始改造，将进步加强地块和中心城区的联系。
威胁点 调控威胁 由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现 疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。
后续的宏观调控 政策走向仍不明朗，房地产
台州葭芷地块项目投资立项申报书.doc_中文版高速下载
