江岸区后湖乡石桥村住宅新区开发项目投资立项申报书.doc_中文版高速下载

调查结果表明 项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞 相争艳。

项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正 称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激 烈。

项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。

中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格 差距则较为悬殊。

在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。

同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小， 决定价位的更多的是物业的品牌品质。

第章前言 报告编制依据 武汉市规划局规划方案 亿房网站 国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策 武汉市房地产年鉴 现场勘察和实地调边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路 沿线主要为小的商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。

教育机构 路等通向各个方向，岱黄公路公交少，只有 路公交车，终点止于东方恒星园门口，与发展大道交汇路口还有东大门客 运站，客车主要是运送人员去黄陂等县城。

人文环境及生活配套设施 地块周建的 发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工 建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件，南北向主要为地 块两头的姑嫂树路和岱黄公路。

姑嫂树路交通便捷，有 ，能隐约感受到大都市生活， 京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近 地区区域分析 基础设施状况分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西向有近年来新建和在布在地块周围。

地块自然景观及环境质量 自然环境 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况 南向 远望是条长条沿路而建的现代化建筑平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是望平原，地块周围有叫多的村庄， 主要有石桥村，塔子湖村由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成， 新春村有人左右还有成片的采地和零星的湖面分 环境入手调查分析。

土地性质及地理位置综述 地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘， 菜地和村镇建设用地构成，较平整。

该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较 土地是不可再生资源，个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结 果。

土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近 楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块依据。

该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。

下图表是江岸区年的房地产价格和指数 江岸区价格江岸区指数 季度 二季度 三季度 四季度 投资地块的地理环境 的多项生活指 标的调查。

本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区 域房地产市场，地区既有的生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方 面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨较大， 第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增 幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

第三章项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行体见下表 各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度， 原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅更趋合理。

截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度资的，年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资 的。

其中住宅类物业价格指数具房贷款正迅 速地增长。

以上情况表明武汉市年房地产宏观经济指标开始回暖， 房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

房地产投资进步加大，投资结构房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比 年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金 总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地 产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购住宅竣工面积达万平方米，占 全市总竣工面积的，比年增长全市商品房销售总面积 为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积的，销售 额达亿元空置商品房从年的万平方米下降为万平方 米。

二是在产市场 年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长 全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为 万平方米，比年增长其中住产市场 年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长 全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为 万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占 全市总竣工面积的，比年增长全市商品房销售总面积 为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积的，销售 额达亿元空置商品房从年的万平方米下降为万平方 米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比 年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金 总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地 产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅 速地增长。

以上情况表明武汉市年房地产宏观经济指标开始回暖， 房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。

截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度资的，年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资 的。

其中住宅类物业价格指数具体见下表 各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度， 原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大， 第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增 幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

第三章项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指 标的调查。

本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区 域房地产市场，地区既有的生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方 面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。

下图表是江岸区年的房地产价格和指数 江岸区价格江岸区指数 季度 二季度 三季度 四季度 投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结 果。

土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近 楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块 环境入手调查分析。

土地性质及地理位置综述 地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘， 菜地和村镇建设用地构成，较平整。

该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是望平原，地块周围有叫多的村庄， 主要有石桥村，塔子湖村由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成， 新春村有人左右还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。

地块自然景观及环境质量 自然环境 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况 南向 远望是条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活， 京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近 地区区域分析 基础设施状况分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西向有近年来新建和在建的 发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工 建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件，南北向主要为地 块两头的姑嫂树路和岱黄公路。

姑嫂树路交通便捷，有 路等通向各个方向，岱黄公路公交少，只有 路公交车，终点止于东方恒星园门口，与发展大道交汇路口还有东大门客 运站，客车主要是运送人员去黄陂等县城。

人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路 沿线主要为小的商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。

教育机构 不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学 等，医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。

总的来说，人文环境几生活配套设施 较差，是项目开发的大劣势。

市政配套设施 水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧的后湖路建有管径为毫 米的给水管，地块用水可由该管接入。

该地块雨水属入黄孝河系统，污水属 入三金潭污水系统。

该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵，地块 雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。

电该地块现用电有西北侧的新华路变电所的架空线路引来。

武 汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变 电所，届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。

气整个后湖地区目前有三种供气方式，瓶装液化石油气，小区气化和管 道煤气