大加成顾问有限公司日本经济协会等。项目针对性优势本项目位于发展非常成熟城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行保险证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻人民南路是成都市政府着力打造三条城市南北轴线之，也是成都最有希望轴线之，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业基础。城南区域已有威斯顿联邦凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有定成熟度，在成都市场认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦城市之心时代广场冠城广场开行国际广场等高档次写字楼整体优势，但随着成都组团式发展战略点轴开发战略逐步实施，项目区域将成为最有活力年开始还有略微下降趋势。造成这种现象原因可能有两个其是新开工面积从年万平方米增加到年万平方米，增速较快，在施工面积中占据了部分比例其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积增加。鉴于此，可基本判断成都办公物业供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求局面。此外，办公物业投资风险供给量大投资大开发经验要求高等也是值得开发机构高度警醒。成都市办公物业需求状况指标办公销售面积万办公销售面积比重办公销售金额亿元办公销售金额比重办公空置面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局成都市房管局注年销售面积指预售面积现房销售面积，之前仅指现房销售面积。近年销售面积变动情况从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了年蜜月期后，在年又瞬间跌入冰谷，在年销售面积比之年又有较大幅度上涨上涨部分原因是因为统计口径变大，见前表注，涨幅达到。从前表可知，空置面积呈逐年下降趋势，说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈供方内部竞争中取得优势，才能与需求方博弈中占到先机。二办公物业发展趋势预测成都市办公物业市场发展总体特征办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升较长时间市场低迷，消化了较多办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场尤其是京沪穗地区办公物业市场发展。经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业市场需求。房地产业逐步复苏，带动了办公物业市场供给，同时办公物业开发规划营销管理等环节也愈发成熟。高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展中国加入以来，国外企业进军国内市场，其雄厚经济基础和对物业质量高标准要求，拉动了国内高档办公物业市场需求。经济发展使国内些公司经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象展示公司经济实力从而进步拓展公司业务创业需要。基于上述客户状况，越来越多大型实力机构开始投资高档办公物业，以满足租赁需求，此举愈发促进了高档办公物业发展。高档办公物业热销现象在京沪穗等地区格外明显，内陆城市受经济格局所限，相应需求虽有所提升，但尚未构成气候。中高档办公物业市场需求不容忽视信息文明化造就了第三产业繁荣发展，智力型服务型中小型公司越来越多，成为中高档办公物业重要消费群体。经济形势良好走向，促使中小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力情况下，中高档办公物业市场需求空间将在持续扩展。国家金融支持相对降低了办公物业投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中小机构购置此类物业提供了便利条件。鉴于影响企业机构选择办公物业要素，大多落实在形象展示与功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发规划中高档办公物业关键要素。租赁是当前办公物业市场主要交易方式国家对办公物业金融政策限制了购置需求。出于对办公物业投资风险考虑。出于公司自身实际状况与需求。由此，导致办公物业市场租金可能有上涨趋势。写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场销售已接近尾声，开行国际广场对外销售体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量甲级写字楼推出，市场会出现个甲级写字楼供应断档期。根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目调研分析以及写字楼建设周期为个月左右推算，在年左右将会有较大量高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场巨幅放量对其影响也是不言而喻。未来几年成都市办公物业市场需求总量预测供应量成都市年整个办公用房市场实际供应量为万平方米，平均每年万平方米左右，年办公物业市场空置量仅为万平方米。成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积左右，根据我们对未来几年成都市商品房供应预测中可以算出从年至年成都市办公用房竣工量上限是万左右。成都市未来商品房供应预测表单位万平米由此可预计未来几年市场供应量在万平方米之间，每年供应量在万平方米之间。市场占有量成都市办公楼市场在房地产市场结构中所占比重过小，年仅为，年为。办公楼供给市场从年起直处于低迷阶段，投资额呈下降趋势，从年开始回升，当年实现投资亿元，年初现办公物业开发热潮，办公物业在建规模年增长率。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。表现出办公物为强劲增势。与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积新开面积和竣工面积也路下滑。特别是年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破情况下，办公楼用房竣工面积才达万平方米。这种情况到年有较大反弹，当年竣工万平方米，比上年增长。与办公楼供给市场低迷相比，市场对该类用房需求量却持续上升，年办公用房销售面积万平方米，年上升至万平方米，四年增长。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。随着经济发展，西部大开发深入，办公楼市场需求将会进步加大。物业类型商品房竣工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济相关理论模型对成都市写字楼市场需求进行预测。我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，计算结果如下表显示。成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求区间范围，特别是年到年，写字楼市场每年可吸纳总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大起色。小结从写字楼市场相关统计数据可看出，成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅更快，仅仅年施工面积就比上年净增加万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量时期，市场竞争激烈。时间白领人数增长率方案空置率净吸纳量方案空置率净吸纳量三甲级写字楼客户消费需求特征分析新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。客群描述主要包括外企国内大中型企业知名国企私企合资企业各类金融机构银行保险公司证券公司等。这些企业非常注重品牌树立以及良好办公环境，对办公地点区位软硬件配置交通条件区域配套等要求颇高。客群投资决策因素上述类型企业理想办公场所是交通条件优越区域配套完善能与国际接轨甲级写字楼，而在成都，写字楼普遍存在层高低电梯少且速度慢空调配置不到位车位少物管服务差等缺点，满足前述条件写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力企业选择在价格昂贵但服务到位五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司香港大公报等假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司日本经济协会等。项目针对性优势本项目位于发展非常成熟城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行保险证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻人民南路是成都市政府着力打造三条城市南北轴线之，也是成都最有希望轴线之，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业基础。城南区域已有威斯顿联邦凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有定成熟度，在成都市场认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦城市之心时代广场冠城广场开行国际广场等高档次写字楼整体优势，但随着成都组团式发展战略点轴开发战略逐步实施，项目区域将成为最有活力利润为万元，税后净利润为万元，经营期会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率为，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长。小结从第二提案财务评估分析结果可以看出，项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期净收益率有贡献。总来说，该提案对开发机构资金实力要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取定长期收益，投资风险在于市场供求竞争状况变化可能使销售速度售价出租率或租金降低。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页租售并举写字楼部分按元平方米定价，按照销售计算，商场及车库全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。假设写字间第年预售，第二年销售。财务评估结果从静态指标来看，项目总成本为万元，前十年息税前总利润为万元，经营期会计会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率接近于零，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长当然，上述数据不理想也有出租体量较大原因，因而其经营期会计收益率达到。小结从第三提案财务评估结果分析可得知，前三年项目现金流量分别为万元万元万元，三年累计现金净流出达万元，对项目开发机构资金实力要求较高，项目主要收益还是要依赖经营期租金收入，因而租金及出租率变化对项目投资回收期及投资收益率影