绿城上岛住宅小区项目可行性计划书.doc_中文版高速下载

他们具有较为丰富的社会阅历，为人稳重。

注重产品的实用 性与性价比。

很少有能够让他们见钟情的产品，除非他认为那 个产品既实用又划算。

文化水平 文化水平主要是大专及本科为主，高中学历也占据较高比例。

强销 期 首期住宅绝大部 分销售。

项目知名度强化， 企业品牌初步建 立。

项目主要卖点，区 位配套，物管及 产品 市场认可过 程 要体现璧山第的档次品 质，除产品硬性的支撑外， 还要给消费者售后服务提供 保障，让他们住得安心舒 心。

持续 销售 期 首期住宅尾房清 盘。

后期住宅全面销 售 项目知名度强化， 企业品牌强化。

客户忠诚度的初 步培养 项目未来美好生 活展示 工程进生活圈。

三市场定位 绿城上岛市场定位为有定经济能力定社会阅历定 文化沉淀的中高端客户。

主力客户群为泛中产阶层，他们她们是 活跃在各行各业的财智达人，他们她们项目市场定位和开发理念 个收藏幸福的地方，使居住功能得以延展，并且社会化，与其 它业态形成良好的聚合作用，成为代表重庆新城市文化和新生活方 式符合国际潮流和国际水准的城市样板和精英人群，对外辐射力与影响力不断增强，正朝 着国际化大都市方向发展前进，城市定位为房地产的发展指引 了方向，考虑到绿城上岛自身所具备的优势条件，同时结合设 计大师的创意思想，我们将提出个全新的化的稀缺优势发挥至极致。

为了实现这目标， 绿城上岛将由具有国际背景的设计机构担纲项目规划设计及产品设计工作，有实力为社会呈现幅具有惊世之美的建筑作品。

二开发理念 近年来重庆经济发展迅速念是个项目的核心竞争力，房地产开发的任何样工作 都是在围绕着项目开发理念全方位提升项目的产品力。

绿城上岛是难 得的可供大规模开发的低密度生态项目，其不仅仅着眼于住宅开发， 而是将低密度生态超越，并成为本项目前期主要卖点 加强项目形象包装，树立较好的市场形象，提高项目影响力。

使 该项目从各方面达到或超过主城区同等小区标准。

七开发理念及市场定位 规划设计理念 开发理 三项目策略突出项目在景观资源配套地段方面的优势 通过技术手段使其地块地理条件得以更全面而完美的利用 通过景观在物理条件的打造，以及文化内涵的升华实现项目景观 在璧山市场的的发展前景 市场中档次相对较高的产品较少，而客户的需求较大 地块资源的稀缺性，给本项目提供机会 市场上的项目无论是物理属性还是文化内涵有待提高，均无明显 亮点，为本项目提供了机会。

于璧青路路段，离璧山老城区较近地处璧山城区高点，可俯瞰全城 景观打造，不但具有较好的景观物理属性，而且为项目增添文化 内涵。

二项目机会 璧山住宅市场处于高速发展期，具有较好 目的开发提供了最为坚强的保障体系。

本可行性报告所设定的销售价格留有足够的上升空间。

六项目市场分析及策略 项目优势 优越的自然资源，东面为缙云山山脉 良好的地段，处在投资支付上按分期先行投入计，实际运作中往往会 延迟支付。

且显然还有建设及材料供应方的垫支情况，而且 税费支付主要也是在项目建成后支付。

本项目开发单位具有相当雄厚的资金实力和融资能力，为项 成败的关键。

有利因素 本项目紧邻金剑山森林公园，能够提升物业附加值。

本可行性研究报告中的税费为正常水平，未考虑地方政府的 各种优惠政策，因此在这方面还有较大的潜力。

本评价项目风险定性分析 不利的因素 由于未来年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周 期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销 推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目利润 万 可售房 元 投资分析 在开发直接成本控制在元，盈亏平衡点，销售价 元。

在销售价保持在元情况下，可获取元利润，投资回报率可达 含基础主体内墙抹灰外墙屋面水电电梯 消防 绿化元 税费按均价元计元 综合成本元 预期销售价格元 预期单方毛利润元 总预期毛报建成本元其中 土地成本元 容积率 城市配套人防等元 建安成本清水房元 其中 平基环境元 土建安装元法规 原则 遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相 结合的原则 遵循效益与费用计算口径致的原则。

估算结果 序号内容高层住宅 开发成本元 法规 原则 遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相 结合的原则 遵循效益与费用计算口径致的原则。

估算结果 序号内容高层住宅 开发成本元 报建成本元其中 土地成本元 容积率 城市配套人防等元 建安成本清水房元 其中 平基环境元 土建安装元 含基础主体内墙抹灰外墙屋面水电电梯 消防 绿化元 税费按均价元计元 综合成本元 预期销售价格元 预期单方毛利润元 总预期毛利润 万 可售房 元 投资分析 在开发直接成本控制在元，盈亏平衡点，销售价 元。

在销售价保持在元情况下，可获取元利润，投资回报率可达 项目风险定性分析 不利的因素 由于未来年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周 期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销 推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目 成败的关键。

有利因素 本项目紧邻金剑山森林公园，能够提升物业附加值。

本可行性研究报告中的税费为正常水平，未考虑地方政府的 各种优惠政策，因此在这方面还有较大的潜力。

本评价在投资支付上按分期先行投入计，实际运作中往往会 延迟支付。

且显然还有建设及材料供应方的垫支情况，而且 税费支付主要也是在项目建成后支付。

本项目开发单位具有相当雄厚的资金实力和融资能力，为项 目的开发提供了最为坚强的保障体系。

本可行性报告所设定的销售价格留有足够的上升空间。

六项目市场分析及策略 项目优势 优越的自然资源，东面为缙云山山脉 良好的地段，处于璧青路路段，离璧山老城区较近地处璧山城区高点，可俯瞰全城 景观打造，不但具有较好的景观物理属性，而且为项目增添文化 内涵。

二项目机会 璧山住宅市场处于高速发展期，具有较好的发展前景 市场中档次相对较高的产品较少，而客户的需求较大 地块资源的稀缺性，给本项目提供机会 市场上的项目无论是物理属性还是文化内涵有待提高，均无明显 亮点，为本项目提供了机会。

三项目策略突出项目在景观资源配套地段方面的优势 通过技术手段使其地块地理条件得以更全面而完美的利用 通过景观在物理条件的打造，以及文化内涵的升华实现项目景观 在璧山市场的超越，并成为本项目前期主要卖点 加强项目形象包装，树立较好的市场形象，提高项目影响力。

使 该项目从各方面达到或超过主城区同等小区标准。

七开发理念及市场定位 规划设计理念 开发理念是个项目的核心竞争力，房地产开发的任何样工作 都是在围绕着项目开发理念全方位提升项目的产品力。

绿城上岛是难 得的可供大规模开发的低密度生态项目，其不仅仅着眼于住宅开发， 而是将低密度生态化的稀缺优势发挥至极致。

为了实现这目标， 绿城上岛将由具有国际背景的设计机构担纲项目规划设计及产品设计工作，有实力为社会呈现幅具有惊世之美的建筑作品。

二开发理念 近年来重庆经济发展迅速，对外辐射力与影响力不断增强，正朝 着国际化大都市方向发展前进，城市定位为房地产的发展指引 了方向，考虑到绿城上岛自身所具备的优势条件，同时结合设 计大师的创意思想，我们将提出个全新的项目市场定位和开发理念 个收藏幸福的地方，使居住功能得以延展，并且社会化，与其 它业态形成良好的聚合作用，成为代表重庆新城市文化和新生活方 式符合国际潮流和国际水准的城市样板和精英人群生活圈。

三市场定位 绿城上岛市场定位为有定经济能力定社会阅历定 文化沉淀的中高端客户。

主力客户群为泛中产阶层，他们她们是 活跃在各行各业的财智达人，他们她们讲究品味格调偏爱都市 生活追求生活品质，年龄通常在岁之间，家庭年收入在 万元以上的企业中高层管理人员高级白领中小私营业主与事业机 构工作人员公务员等具有较强购买力的消费群体。

四客户来源 客户来源璧山城区， 周边乡镇， 重庆及外地， 立足璧山城区辐射周边乡镇， 通市场调研，可以看到璧山置业客户主要来自璧山主城，因此本 项目把客户主要锁定在璧山主城区，同时周边乡镇客户为重要的补 充，适当引导重庆主城区及外地客户。

年龄结构 璧山主城客户主要年龄集中在岁。

周边乡镇客户年龄主要集中在岁，他们主要是乡镇公务 员个体户经商人士，些人为改善自身居住，些为子女购房或 为父母养老。

重庆及外地客户年龄主要集中在岁，些因为重庆主城房 价相对偏高，考虑承受能力，些工作亲人女友等因素选择在璧 山购房，另些则为老人购房安度晚年，再者看好璧山的发展，作为 投资。

他们具有较为丰富的社会阅历，为人稳重。

注重产品的实用 性与性价比。

很少有能够让他们见钟情的产品，除非他认为那 个产品既实用又划算。

文化水平 文化水平主要是大专及本科为主，高中学历也占据较高比例。

强销 期