艺术园整体定位分析及项目可行性计划书.doc_中文版高速下载

双层定位，双头并进 第层面双拼为主的高档别墅类型，其中以别墅作为精神领袖，拔高 整个社区的品位，赚取主要利润 第二层面以联体别墅双立别墅为主的般别墅类型，其中以联体别墅为二期产 品迅速跟进，加快资金回笼。

三本项目的消费者定位 两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层。

鉴于本项目的产品类型主要为两类高档别墅独栋双拼双立般别墅联排复式别墅， 主力市场分成两个层面 第层面针对高档别墅客户群身家数百万可承担万以上房价的老板阶层 第二层面针对般别墅客户群可承担总价万以下的较高收入精英阶层。

职业特征各类私营业主，创业型业主 经营管理领域职业经理人，管理顾问，专业代理商，高级营销人员 专业技术领域高级工程师高级建筑师电脑程式设计师的产品和品质上。

整体开发理念 理念之围绕市场，赚足利润 作为个发展商，赚钱是本能和动力只有赚钱，才能生存，才有发展 卖掉产品，才能赚得利润要卖掉产品，就必须尊重市场，提升它的价值， 以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。

对于本案的开发，我们充满热情和信心。

当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只 能建筑在实实在在，太少太少。

从开发商的角度出发，盛唐人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声从策划公司的角度出发，我们也不仅 仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去值提升空间。

第三章项目开发理念 太多年了，南京市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据，营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看 见„„这个城市从不稀缺顶级的山水资源，但真正顶级的产品 价的取得为本地块获得了后发的重要优势。

从本地块的是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性 质立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价集地。

超低地价本地块的取得价格十分优惠，使得本地块比竞争对手更有条件建造出高品质低容积率的别墅 从后天条件看，本地块具有很大的价值提升空间。

艺术和人文为本地块价值提升的两大手段，而超低地京畿要冲，本地块的历史资源较为丰富。

人文氛围项目位于南京新建大学城内，五所大学两所国际学校，众多高新技术企业包括家世界 强企业，使得整个大环境充满独无二的知识氛围，成为高素质人才的聚和人文传说本地块属牛首山风景区，春牛首，秋栖霞，从中可以借用很多牛首山的历史掌 故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓再加上本项目命名为盛唐，唐本盛世，江宁为 六代繁华之地，十朝地，而且亚 明艺术馆江宁区博物馆就在小区内，艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。

历史沉淀三山半落青天外，二水中分白鹭洲，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山的典故 地块是块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件，称得 上是山水生态，别墅天成。

后天 艺术文脉本地块本身就是以盛唐艺术园的名义立项的，园内必须有亩的艺术园用机场公里。

沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只 需分钟。

同时地铁号线延长线三年后的接通为交通的更加便利埋下很好的伏笔。

从先天条件看，本连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良 好的自然景观，符合高档别墅的区位和环境要求。

交通距市中心公里，距区政府所在地公里，距开发区管委会新址里，距禄口国际块上拐个弯，形成了本地块最好的景观优势，坐 北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。

位置整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大 学新校区相林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石 场也是道独特的风景景观。

应该说，本基地的自然资源在整个南京都属上乘，在将军路沿线更为 突出。

景观韩府山翠屏山将军山的联体山脉，正好在本地 我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值 先天 资源将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水 潭同时具有浅丘平地坡地山峰山谷 品位住宅所需的多种资源。

本项目规划容积率为左右。

第二章土地价值研判 土地属性分析 尊重每块土地。

只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。

天。

基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态资源。

东北部 尚有景观独特的废旧采石场。

整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。

具备建设高 天。

基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态资源。

东北部 尚有景观独特的废旧采石场。

整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。

具备建设高 品位住宅所需的多种资源。

本项目规划容积率为左右。

第二章土地价值研判 土地属性分析 尊重每块土地。

只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。

我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值 先天 资源将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水 潭同时具有浅丘平地坡地山峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石 场也是道独特的风景景观。

应该说，本基地的自然资源在整个南京都属上乘，在将军路沿线更为 突出。

景观韩府山翠屏山将军山的联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好的景观优势，坐 北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。

位置整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大 学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良 好的自然景观，符合高档别墅的区位和环境要求。

交通距市中心公里，距区政府所在地公里，距开发区管委会新址里，距禄口国际机场公里。

沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只 需分钟。

同时地铁号线延长线三年后的接通为交通的更加便利埋下很好的伏笔。

从先天条件看，本地块是块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件，称得 上是山水生态，别墅天成。

后天 艺术文脉本地块本身就是以盛唐艺术园的名义立项的，园内必须有亩的艺术园用地，而且亚 明艺术馆江宁区博物馆就在小区内，艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。

历史沉淀三山半落青天外，二水中分白鹭洲，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山的典故 和人文传说本地块属牛首山风景区，春牛首，秋栖霞，从中可以借用很多牛首山的历史掌 故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓再加上本项目命名为盛唐，唐本盛世，江宁为 六代繁华之地，十朝京畿要冲，本地块的历史资源较为丰富。

人文氛围项目位于南京新建大学城内，五所大学两所国际学校，众多高新技术企业包括家世界 强企业，使得整个大环境充满独无二的知识氛围，成为高素质人才的聚集地。

超低地价本地块的取得价格十分优惠，使得本地块比竞争对手更有条件建造出高品质低容积率的别墅 从后天条件看，本地块具有很大的价值提升空间。

艺术和人文为本地块价值提升的两大手段，而超低地 价的取得为本地块获得了后发的重要优势。

从本地块的是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性 质立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。

第三章项目开发理念 太多年了，南京市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据，营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看 见„„这个城市从不稀缺顶级的山水资源，但真正顶级的产品，太少太少。

从开发商的角度出发，盛唐人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声从策划公司的角度出发，我们也不仅 仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去提升它的价值， 以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。

对于本案的开发，我们充满热情和信心。

当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只 能建筑在实实在在的产品和品质上。

整体开发理念 理念之围绕市场，赚足利润 作为个发展商，赚钱是本能和动力只有赚钱，才能生存，才有发展 卖掉产品，才能赚得利润要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。

理念之二做精品，树品牌 作为个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌 先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件 艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目。

不是顶级价格，但必须抢占顶级概念，塑造顶级品质 理念之三既要考量现实，又要适度超前 南京别墅市场的现实情况和发展阶段，必须充分考虑 必须超前，因为开发有周期只能适度，走快步，避免前浪死在沙滩上。

理念之四尊重共性，突出个性 南京的特性要尊重，但南京的客户可教育 只有突出个性，才能形成差异，将军路的错位竞争才能形成。

以盛唐对江宁新城市未来居住文化的深刻把握，和对南京别墅市场需求的准确理解，集海内外精英团队 于体，在江宁这个活力四射的