替代产品空间，所面临市场竞争和行业威胁性较小，容易形成自己核心竞争力。四良好生态性温泉旅游产品是符合自然生态要求旅游产品，具有生态环保优势，符合时代要求和发展，同时也能迎合消费者心理需求。温泉沐浴可以通过洗浴达到养生保健效果洗浴后温泉尾水还可以用来发展养殖业或用于农林灌溉。第三节楼观道温泉旅游产品内容楼观道温泉项目以自然为景观环境以道教文化为基本文化氛围以珍稀动植物和山林景观为游览对象综合沐浴活动。该产品以安全高雅健康惬意沐浴活动为主体，同时提供植物观赏动物观赏园林游憩住宿餐饮消闲娱乐等配套消费内容。具体内容如下露天温泉浴各种露天温泉室内温泉桑拿极端气温，平均气温为。最冷为月，极端最低气温，平均气温为。年平均日照小时，年降水量毫米，平均降水日数天，多集中在月至月，最大降雨量为毫米，无霜期天。旅游适宜天气为天。第二节社会经济条件据西安市统计局年城镇居民经济生活资料显示，西安市城镇居民人均年可支配收入为元，其中旅游产品支出占，为元。根据黄金周旅游资料显示，城镇居民出游率为，城区居民出游率估计可达。根据调查资料，关中地区年温泉旅游接待游客量为万人次，地热资源用水量超过米，直接收入估计在亿人民币左右，综合收入约为亿人民币。第三节与西安旅游网络关系目前，以西安为中心省内旅游形成东线西线南线北线四条基本线路，其中东线和西线旅游产品质量高客源旺市场成熟。楼观道温泉项目将依托西线旅游网络，成为西去太白山法门寺天台山个必经之点。除此之外，西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带，斥巨资修通了环山旅游专线公路，把终南山线翠华山南五台青华山野生动物园丰峪口高冠瀑布草堂寺古长安八景之亚健高尔夫球场太平森林公园朱雀森林公园楼观台森林公园仙游寺隋代等自然人文景观串成条金色项链。第三章市场分析与论证第节陕西旅游市场现状陕西作为我国旅游大省，在现已开发旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具魅力品牌，是西安旅游魂，在我省及西安市旅游产品中占有极其重要地位和市场份额。这种历史文物古迹观光旅游产品，对体验异质文化感受国外客源市场有着强烈吸引力，但是对于国内省内客源市场，尤其是周边城市近距离潜在消费者并不具备竞争力。形成远道客人多，近处客人少局面，这也是我省作为文物资源大省，但是旅游收入排名直徘徊不前主要原因。近几年，我省及西安市近郊积极开发了些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得了较好经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑现象。主要原因是项目建设选址环境不太理想，没有自然山水风光为依托，环境附加值很低二是对于文化附加值发掘不够深入，所有产品特点几乎雷同，没有形成自己核心竞争力和独特性买点。陕西旅游目前存在主要问题是结构单文物古迹游仍占统治地位，休闲度假旅游发展缓慢，内含不够丰富外延不充分。实行结构调整，消除我省旅游产品开发滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益必由之路。第二节西安温泉服务业现状自年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛发展势头。温泉沐浴作为项现代生活消闲活动，正在被城市消费群体所接受。西安市温泉服务活动，主要是利用温泉水或加热水，以室内为主，把洗浴餐饮和休闲娱乐结合起来，形成各种浴场浴都洗浴中心，也有少量郊区温泉度假村形式，为城市部分高端消费群体和普通市民服务，基本形成规模。据估计每家浴场日接待能力都在人左右，日营业额可达万元。就资源和历史影响而言，还有些地方具有良好地热资源条件，但都处于长期徘徊局面。基本情况如下骊山温泉临潼历史悠久，影响较大，知名度最高，服务设施比较完备，可依托华清池和兵马俑影响力开展温泉旅游活动。但由于温泉资源被多家疗养院等单位分占，加之缺乏创新和适应市场，已经失去市场特色和竞争力，目前仅用于疗养院等单位使用，同时接待些小型会议，也满足当地市民洗浴之用。西汤浴温泉眉县历史悠久，影响较大，有定知名度，主要依靠太白山旅游吸引力，目前经营单位较多，温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明特色，旅游区周边自然环境较差。东汤浴温泉蓝田历史悠久，唐代称石门温泉，唐明皇曾赐名修建大兴汤院。温泉经营单位主要项目有普通洗浴桑拿游泳水疗康复保健等，规模较小，布局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安客人。综上所述，西安温泉服务业近几年确有很大改善和发展，满足了城市居民日益增长物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容特色化和多样化而言，仍然处于初期阶段，主要是把地热资源开发利用没有同固有自然生态环境历史文化旅游客源市场有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成种特色温泉旅游品牌，去拓展市场，争取更大效益。第三节温泉旅游产品特点投资周期短初期投资较少温泉旅游项目开发主要以优良自然资源和丰富文化资源为依托，给常规传统旅游项目增加具有特色环境和文化附加值。与其他人工开发旅游项目相比，温泉旅游项目具有投资周期短初期投资较少优势，在项目建设初期不需要投入巨额资金进行大规模基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要流动资金也较少。二具有多次重复性消费特点自然风光历史遗迹观光旅游以视觉感受为媒介，次性消费即可满足，即使象锦绣中华世界之窗这样大资金大制作旅游产品，其吸引消费群体也多为初次观光游客。温泉旅游项目是以身体感受为媒介，充分调动起人体生理需求，存在着多次性消费特点。在这里，消费者追求是高雅健康特殊新奇特点，只要在温泉这个自然资源基础上，充分进行文化和环境附加值开发，就会形成最为强劲独特性卖点，从而吸引潜在消费者。三替代产品少温泉旅游产品开发主要依托是天然温泉，这是温泉旅游产品核心和吸引力之所在。温泉旅游可以同时满足消费者高雅健康休闲度假特殊新奇多种生理需要和心理需求，而其它旅游产品很难同时满足消费者上述心理需求和生理需要，所以，温泉旅游产品没有很大替代产品空间，所面临市场竞争和行业威胁性较小，容易形成自己核心竞争力。四良好生态性温泉旅游产品是符合自然生态要求旅游产品，具有生态环保优势，符合时代要求和发展，同时也能迎合消费者心理需求。温泉沐浴可以通过洗浴达到养生保健效果洗浴后温泉尾水还可以用来发展养殖业或用于农林灌溉。第三节楼观道温泉旅游产品内容楼观道温泉项目以自然为景观环境以道教文化为基本文化氛围以珍稀动植物和山林景观为游览对象综合沐浴活动。该产品以安全高雅健康惬意沐浴活动为主体，同时提供植物观赏动物观赏园林游憩住宿餐饮消闲娱乐等配套消费内容。具体内容如下露天温泉浴各种露天温泉室内温泉桑拿水平提高，必然促使人们消费观念和消费结构改变，有更多可支配收入用于旅游活动。因此，大力发展生态旅游经济，激发人们旅游动机，促进各种旅游活动进行，就能扩大旅游消费，加快货币回笼，促进市场稳定和繁荣。楼观道温泉项目建设对推动楼观台地区以及附近地区经济发展将起重要作用。二扩大当地就业机会文化旅游是个综合性服务产业，能为社会提供大量就业机会。另外，旅游产业对经济带动能力较强，般旅游项目乘数效应系数为左右，即对旅游产业进行元投入，将产生元综合效益。因此，旅游产业发展必然伴随带动相关产业发展，从而客观上扩大了当地就业机会。三带动当地相关产业发展旅游产业是个非物质生产部门，但旅游产业关联带动功能很强，不仅能带动物质生产部门发展，而且能带动第三产业迅速发展。方面，旅游产业发展必须建立在物质资料生产基础之上。因此，要发展旅游产业，必然要促进各种物质产品生产发展。另方面，旅游作为国民经济个相对综合性产业，其生存和发展与其他行业密切相关，能够直接或间接地带动交通运输商业服务建筑业邮电金融地产外贸轻纺等相关产业发展，从而促进国民经济发展。四积累建设资金任何经济产业发展都离不开资金投入，但相对于传统产业而言，旅游产业发展主要是依靠自身经济效益，并且还为其他产业发展积累资金。我国八五期间旅游业总投资为亿元，总收入为，亿元国民币，投入产出比为，旅游创汇比为。这说明旅游业是个高投入高产出高创汇产业。其经济效益增长，不仅为自身发展创造了良好条件，同时也为其他产业发展提供了大量建设资金。五切实落实陕西省十五计划陕西省在十五计划中将陕西省定位为全国旅游大省，楼观台道温泉建设无疑对这目标做出了贡献。另外，陕西省在十五计划中强调了进步加快城镇化建设，提高国民生活水平。本项目实施将有力促进当地城镇化建设进程，拓宽当地居民致富途径，加快居民生活水平提高。第三节环境效益优化当地物理环境楼观道温泉项目既是个自然生态景观建设，同时也是处历史人文景观建设。目前，楼观台物理环境优良，各项检测指标均达到较高标准。其中，空气质量为级标准，声环境质量为类标准，景观娱乐水类标准。仅地表水质量较差，为类标准。因此，该项目建设有利于改善地表水现状，加强防污排污处理措施，进步优化当地物理环境。二促进休闲旅游发展休闲度假旅游是人们在自然山水中放松自我，缓解压力，同时提高社会综合素质旅游活动。休闲旅游项目是符合新时代发展要求旅游项目，同时也是我省十五规划重要发展项目。楼观道温泉项目建设正好符合我省旅游发展规划要求。第四节评估结论及建议基本结论项目市场前景广阔当前旅游业发展迅猛，旅游项目经营情况良好。尤其是西安市各大休闲浴场经营状况良好，经济效益明显。由于这些项目和楼观台道温泉旅游项目潜在客户存在着很大同质性，所以为拟建项目培育了良好市场。项目建设条件具备楼观台道温泉旅游项目所在区域交通便捷，水电材料供应充足，各方面施工条件好，建设条件完全具备。项目财务评价结论可行楼观台道温泉旅游项目正常营业后年营业收入在万元，营业利润和税后净利润基本上呈