佘山桃源路项目立项申报可研报告.doc_中文版高速下载

但从它的产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问 题 楼层越低面积越小租金越高。

大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。

另整个项目推广手段单，形象表现不足，客户量不足， 会影响到后期的交易量。

辰山植物园 将 于 年建成的上海辰山植物园位于松江区西北和旅游配套区，并拥有酒店式公寓，集 交通疏散商业休闲服务诸功能于体，既增加了佘山景点的多样 性和可玩性，又改变了以往短途旅游尴尬局面。

同时其还将串起条 文化创意产业链条，各类策划设计咨询顾问公司将陆续入驻。

但其 仍偏重于游玩和商业购物，餐饮依旧不是其重点发展规划和方向。

对 本项目而言，当地人口收入的增总数为间，入住人总数约为日均人，日 平均出租率。

数据表明 现在佘山宾馆的出租情况般。

目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。

由三星级宾馆和二星级宾馆的经 森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村 均价图表显示 以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游 人群的消费意向中住宿消费占，约人，而目 前佘山宾馆的房间比旺季图表显示 目前三星级酒店房价长包价元日元日 二星级价格较低，在元日元日 目前地区酒店宾馆经营分析表 兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值 房间数平均月租出房间数淡季 平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季 平均月出租率百分筹 目前地区酒店价格分析表 森林宾馆周边情况 酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表 图表显示 地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租 数仅有套。

设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独 厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱 增。

批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。

项目，比上年增长利税万元， 比上年增长。

完成商品房建设投资亿元，比上年增长 商品房施工面积万平方米，比上年增长竣 工销售商品房面积万平方米，比上年增长。

凭借山 林自然风光，更兼上年增长。

财政收入万元，比上年增长支出万元。

人均年收入 元，劳均年收入元。

年末银行储蓄额亿元，比上 年增长。

房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机， 全年实现增加值万元基金如摩根士丹利等海外基金大量收购上 海商业地产对上海商业地产的投资更加推动了投资客对 商业地产的关注。

项目所在区域经济社会环境概况 年内税收总额万元，比来越小，由年 下降到目前的。

房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼 等经营性产品成为投资重点。

由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹 象，加上国际商业街区目前房地产市场投资状况 于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资 进行宏观调控。

这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著 变化，主要体现在 投资客户占购房客户的比例越供应持续平稳保 证了年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成 办公的概念如绿地的感性达利悦达国际大厦国际新时空 等。

但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。

。

风潮过后是思考，产权酒 店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展 办公延续了发展了产权酒店，成就了北京红石，也使众多 开发商继续涉及酒店产品，保证了年市场状况 酒店式公寓 近年上海产权酒店的供销情况 年单身公寓现身上海滩，年产权酒店领异标新， 年房地产投资风喧嚣时，小面积低总价的产权式酒店受到开发商 和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻镇成为商业新亮点，带动整个松江区商 业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。

二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展，使来佘山的 旅游者和当地居民出入十分便捷。

基地现状 基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。

根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房 和水岸商铺，这将使佘山镇，使来佘山的 旅游者和当地居民出入十分便捷。

基地现状 基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。

根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房 和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商 业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。

二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展状况 酒店式公寓 近年上海产权酒店的供销情况 年单身公寓现身上海滩，年产权酒店领异标新， 年房地产投资风喧嚣时，小面积低总价的产权式酒店受到开发商 和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。

风潮过后是思考，产权酒 店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展 办公延续了发展了产权酒店，成就了北京红石，也使众多 开发商继续涉及酒店产品，保证了年市场供应持续平稳保 证了年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成 办公的概念如绿地的感性达利悦达国际大厦国际新时空 等。

但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。

商业街区目前房地产市场投资状况 于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资 进行宏观调控。

这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著 变化，主要体现在 投资客户占购房客户的比例越来越小，由年 下降到目前的。

房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼 等经营性产品成为投资重点。

由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹 象，加上国际基金如摩根士丹利等海外基金大量收购上 海商业地产对上海商业地产的投资更加推动了投资客对 商业地产的关注。

项目所在区域经济社会环境概况 年内税收总额万元，比上年增长。

财政收入万元，比上年增长支出万元。

人均年收入 元，劳均年收入元。

年末银行储蓄额亿元，比上 年增长。

房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机， 全年实现增加值万元，比上年增长利税万元， 比上年增长。

完成商品房建设投资亿元，比上年增长 商品房施工面积万平方米，比上年增长竣 工销售商品房面积万平方米，比上年增长。

凭借山 林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独 厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱 增。

批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。

项目周边情况 酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表 图表显示 地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租 数仅有套。

设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜筹 目前地区酒店价格分析表 森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值 房间数平均月租出房间数淡季 平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季 平均月出租率百分比旺季图表显示 目前三星级酒店房价长包价元日元日 二星级价格较低，在元日元日 目前地区酒店宾馆经营分析表 森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村 均价图表显示 以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游 人群的消费意向中住宿消费占，约人，而目 前佘山宾馆的房间总数为间，入住人总数约为日均人，日 平均出租率。

数据表明 现在佘山宾馆的出租情况般。

目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。

由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有 更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。

商业项目分析 周边目前及未来商业项目分析 佘山主要宾馆酒店经营状况 星级平均月出租率日均接待人数标间价格元 森林宾馆 兰笋山庄 松浦度假村 江秋度假村 总值 桃源路商业中心 位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项 目之间能起到互相推动 的的作用。

就目前租售情 况而言，其主要商业形态 为购物，但对于佘山主要 的消费人群旅游者 来说，餐饮才是最重要 的，故其对本项目可能起 到更大的作用是衬托。

佘山商业中心项目价格分析表 楼层主力面积售价元租金元天 该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未 体现。

但从它的产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问 题 楼层越低面积越小租金越高。

大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。

另整个项目推广手段单，形象表现不足，客户量不足， 会影响到后期的交易量。